Wer von einem Eigenheim träumt und sich überlegt, wie eine sichere Baufinanzierung aussehen könnte, muss sich bei diesem Thema Begriffe wie Baudarlehen, Eigenkapital, Fremdkapital, effektiver Jahreszins, Sollzinsbindung sowie Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Vor allem der letztgenannte Begriff ist bei einer Baufinanzierung wichtig, meist im Zusammenhang mit dem Begriff der Umschuldung.
Was ist die Sollzinsbindung?
Wer sich ein Eigenheim errichten möchte, der nutzt dazu fast immer ein Bankdarlehen, das er in Form von monatlichen Raten über Jahrzehnte hinweg zurückzahlt. Damit man als Darlehensnehmer nicht mit ständig schwankenden Zinssätzen kämpfen muss, vereinbart man mit seiner Bank für einen ganz bestimmten Zeitraum zwischen fünf und 30 Jahren eine sogenannte Sollzinsbindung.
Während dieser Phase bleibt der mit der Bank vereinbarte Zinssatz konstant. Er wird also nicht ständig an das sich verändernde Zinsniveau des Marktes angeglichen. Diese Maßnahme sorgt auf Seiten des Bauherrn und Darlehensnehmers für Planungs- und Finanzierungssicherheit.
Diese Situation verändert sich allerdings kurz bevor die Sollzinsbindung endet, dann sollte man sich um eine Anschlussfinanzierung für das Restdarlehen kümmern. Zwar ist die Bank verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot für eine solche Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Dieses kann aber ausgeschlagen werden, wenn die Konditionen nicht gut genug erscheinen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich möglichst frühzeitig nach Angeboten mit guten Konditionen umzusehen und verschiedene Anbieter miteinander zu vergleichen. Hierbei sollte vor allem auf die folgenden Punkte geachtet werden:
- Zinsniveau (ist Basis für Zinssätze)
- Effektivzins
- Sollzins
- Zinsbindung
Der Effektivzins ist aussagekräftiger als der Sollzins, da dieser sich ausschließlich auf die Kosten für die Darlehenssumme bezieht und andere Kostenfaktoren nicht berücksichtigt. Darüber hinaus können im Rahmen eines Vergleichs verschiedene Szenarien für die Dauer der neuen Zinsbindung durchgespielt werden. Ein solcher Vergleich lässt sich schnell und ohne großen Aufwand im Internet vornehmen.
Anschlussfinanzierung durch Umschuldung
Die Bank, bei der die Baufinanzierung begonnen wurde, kann den Kunden letztlich nicht zwingen, das Darlehen bis zur vollständigen Tilgung bei ihr zu belassen. Ist das von der Bank vorgelegte Angebot für eine Anschlussfinanzierung nicht attraktiv genug, hat man die Möglichkeit, die noch vorhandene Restschuld zu einer anderen Bank mit günstigeren Konditionen zu übertragen. Es gibt zahlreiche, auf Immobilien spezialisierte Anbieter im Internet wie z.B. creditSUN, die Experten für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Diese Immobilien-Anbieter helfen Ihnen dabei, ein passendes Angebot zu finden. Diesen Vorgang des Bankwechsels nennen Finanzexperten Umschuldung.
Eine Umschuldung bringt für Bauherrn und Darlehensnehmer einige Vorteile mit sich. Beispielsweise kann man von einer Ratenentlastung bei Umschuldung profitieren. Grund dafür ist, dass der Zinssatz für die nun geringere Restschuld bei der neuen Bank niedriger ist, was zu einer geringeren Rate führen kann.
Hier kommt es allerdings auch auf die vereinbarte Laufzeit an. Je länger diese ist, umso niedriger sind die monatlichen Raten. Allerdings kann dadurch der Zinssatz leicht ansteigen, da das Geld bei der neuen Bank für einen längeren Zeitraum geliehen wird. Ob sich eine Umschuldung der Baufinanzierung finanziell lohnt, lässt sich mithilfe von Finanzierungsrechnern ebenfalls im Internet ermitteln.
Kündigung vor Ablauf der Zinsbindung
Neben der klassischen Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindungsphase steht aber noch eine zweite Möglichkeit offen. Läuft die Baufinanzierung beziehungsweise die Zinsbindung länger als zehn Jahre, dann darf die Finanzierung kostenfrei gekündigt werden, sobald die zehn Jahre verstrichen sind. Dabei ist allerdings die Kündigungsfrist von sechs Monaten zu beachten. Die Bank darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn dieser Weg gewählt wird. Dies hat der Gesetzgeber in § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgelegt.
Tipp:
Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, wie man die Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann. Hier hilft ein genauer Blick in die ausgehändigte Widerrufsbelehrung. Diese kann auch durch einen Experten geprüft werden, etwa von einem Fachanwalt oder mithilfe einer Verbraucherzentrale. Ist diese Belehrung nämlich fehlerhaft, kann die Baufinanzierung beendet werden, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen.
Mehrere Kredite zusammenfassen
Die Suche nach einem guten Angebot für eine Anschlussfinanzierung bietet auch die Möglichkeit, Ordnung und Struktur in die Finanzen zu bringen. Das funktioniert vor allem dann, wenn mehrere Kredite bedient werden müssen. Im Rahmen einer Umschuldung kann versucht werden, die verschiedenen Kredite zu einem einzigen zusammenfassen und von der neuen Bank bei den bisherigen Geldinstituten „ablösen“ zu lassen.
In Zusammenarbeit mit der neuen Bank lässt sich die individuell mögliche Maximalrate ermitteln, wodurch das Risiko eines Zahlungsausfalles deutlich verringert wird. Durch die Zusammenlegung mehrerer Kredite zu einem einzigen erreicht man zudem, dass nur noch eine einzige Rate im Monat überwiesen und nicht mehr verschiedene Daueraufträge bedient werden müssen. Werden mehrere Kredite zusammengelegt, dann gibt dies zudem mehr Sicherheit bei der Baufinanzierung, durch eine bessere Übersicht über die Einnahmen und Ausgaben.
Risiken bei der Anschlussfinanzierung
Bei einer Baufinanzierung mit auslaufender Zinsbindung besteht das größte Risiko darin, dass das Zinsniveau wesentlich höher liegt, als beim Abschluss des Darlehensvertrages. Lag der Sollzinssatz für ein Baudarlehen von 200.000 Euro zu Beginn der Laufzeit aufgrund einer Niedrigzinsphase bei nur 1,4 und die Tilgungssatz wurde auf 2,0 Prozent festgelegt, belief sich die monatliche Rate während der Zinsbindung auf etwa 565 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindungsphase beträgt dann noch circa 157.000 Euro.
Ist nun aber der Sollzinssatz inzwischen auf 6,5 Prozent angestiegen und der Tilgungssatz laut Anschlussfinanzierung liegt wiederum bei 2,0 Prozent, stiege die monatliche Rate auf ungefähr 1.113 Euro, was eine doppelt so hohe Belastung bedeuten würde.
Um dieses Risiko einer deutlich höheren Rate zu umgehen, ist es sinnvoll, sich den niedrigen Zinssatz für einen möglichst langen Zeitraum sichern und zudem einen Tilgungssatz wählen, der gewährleistet, dass die von Experten empfohlenen 35 Prozent erreicht werden, die man für seine Unterbringung in vier Wänden maximal ausgeben soll.
Ein anfänglich niedriger Tilgungssatz bedeutet zwar während der Zinsbindung eine gut zahlbare, nicht zu hohe Rate, kann bei einer Anschlussfinanzierung mit gestiegenem Zinssatz zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Obwohl es durch die Unsicherheit an den Finanzmärkten nicht ganz einfach ist, sollte die Baufinanzierung einschließlich der Anschlussfinanzierung für das Eigenheim möglichst vorausschauend geplant werden, um nicht in finanzielle Engpässe zu geraten.
