Auklärungs­­pflicht eines Immobilien­­maklers

Nur wer richtig informiert ist, trifft richtige Entscheidungen. Gerade wenn es um den Verkauf oder Kauf einer Immobilie geht, ist diese Weisheit entscheidend.

Stellt der Käufer einer Immobilie später fest, dass das Objekt immer wieder vom Hochwasser heimgesucht wird, stellt sich die Frage, ob der Makler dies hätte wissen und den Kaufinteressenten darüber hätte aufklären müssen. Dann steht die Aufklärungspflicht des Immobilienmaklers zur Diskussion. Es gilt, Voraussetzungen und Grenzen aufzuzeigen

Der Maklervertrag als das Maß der Dinge

Beauftragt der Eigentümer einer Immobilie in Berlin einen Makler, für sein Objekt einen Kaufinteressenten zu suchen oder beauftragt ein Kaufinteressent einen Makler, für ihn ein geeignetes Objekt zu suchen, schließen Makler und Auftraggeber einen Maklervertrag. Der Maklervertrag begründet wie jeder andere Vertrag auch gegenseitige Sorgfalts- und Treuepflichten. So muss der Verkäufer den Makler über alle Umstände informieren, die für den Verkauf des Objekts wesentlich sind, während der Berliner Immobilienmakler den Verkäufer oder Kaufinteressenten über alle Umstände informieren muss, die aus seiner Sicht für den Auftraggeber relevant sind. Inhalt und Grenzen der Aufklärungspflicht eines Maklers richten sich mithin danach, ob sein Verhältnis zum Verkäufer oder zum Kaufinteressenten betroffen ist.

Makler müssen Angaben nur auf Plausibilität prüfen

Immobilienmakler müssen sich zunächst darauf verlassen können, dass die Angaben, die der Verkäufer eines Objekts macht, korrekt sind. Immobilienmakler sind nicht ohne Weiteres verpflichtet, die vom Auftraggeber erteilten Angaben zum Objekt zu prüfen (BGH NJW-RR 2007, 711). Dabei bleibt unerheblich, ob die Angaben vom Auftraggeber direkt oder von dritter Seite stammen. Der Makler darf im Allgemeinen darauf vertrauen, dass der Auftraggeber korrekte Auskünfte über das Objekt und seine Verkaufsabsicht erteilt. Insbesondere darf er auch Informationen des Verkäufers und seines Auftraggebers grundsätzlich ungeprüft weitergeben.

Vorsicht ist dort angebracht, wo ein Makler aufgrund seiner berufsspezifischen Kenntnisse Angaben als ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder bedenklich einstufen muss. Hier darf es nicht zu dem Vorwurf einer arglistigen Täuschung durch den Käufer kommen, nur so können Schadensersatzansprüche wirksam vermieden werden. Vorsicht ist immer dann geboten, wenn Immobilien ein Gewohnheitsrecht haben sollen. So etwas gibt es bei Grundstücken eigentlich nicht. Um ein potentielles Risiko wenigstens einzuschränken, wird ein Makler bei der Bewerbung eines Objekts im Exposé deutlich machen, dass die Objektangaben vom Verkäufer stammen.

Aus dem Maklerrecht ergibt sich, dass den Makler allenfalls eine Überprüfungspflicht trifft, wenn er konkrete Ansätze feststellt, die es nahelegen, eine Angabe auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen. Dabei muss er auch die Person des Auftraggebers einbeziehen. Je unerfahrener ein Auftraggeber in Immobiliengeschäften ist, desto mehr muss der Immobilienmakler beraten und auf Umstände aufmerksam machen, die der Auftraggeber aufgrund seiner individuellen Kenntnisse nicht wissen kann.

Makler sind also beispielsweise nicht verpflichtet, das Objekt daraufhin zu untersuchen, ob die Statik stimmt oder sich hinter einer Kellerwand Feuchtigkeitsschäden verbergen. Ihre Pflicht, dem Kaufinteressenten entscheidungserhebliche Umstände zu offenbaren, endet dort, wo diese Umstände nicht auf den ersten Blick erkennbar sind oder wo Umstände nur von einem Sachverständigen hätten erkannt werden können. Umgekehrt riskiert aber der Eigentümer, der den Makler über kauferhebliche Umstände vorsätzlich oder grob fahrlässig nicht informiert hat, dass der Käufer der Immobilie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anficht oder wegen erheblicher Mängel den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt.

Aufklärungspflicht Makler

Immobilienmakler haben ihre Auftraggeber lediglich über alle ihnen bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art richtig und vollständig aufzuklären. Die Reichweite bestimmt sich nach den Umständen im Einzelfall. Konkrete Nachforschungspflichten obliegen dem Makler nicht. Beim Immobilienverkauf treffen den Makler allerdings konkrete Aufklärungs- und Beratungspflichten, soweit er Anlass hat, bestimmte Umstände genauer unter die Lupe zu nehmen.

Soll er im Auftrag des Auftraggebers ein unbebautes Grundstück verkaufen, muss er abklären, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan besteht und inwieweit das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Andernfalls wäre es fahrlässig, das Grundstück als Baugrundstück anbieten zu wollen. Oder der Verkäufer ist darüber aufzuklären, dass er nach § 16a EnEV wegen des Verkaufs des Objekts einen Energieausweis benötigt und Bußgelder riskiert, wenn er meint, darauf verzichten zu können.