Altbaukäufer, Erben und alle, die es vorziehen in einem Altbau zu wohnen, möchten hin und wieder ihrem Zuhause neuen Glanz verleihen. Eine gestalterische Modernisierung ist angesagt. Dabei tragen eine komfortable Treppe, ein gepflegter Holzfußboden, Wärmedämmung, eine neue Heizung oder neue Fenster dazu bei, den Wert der Immobilie zu steigern. Damit das gelingt, braucht es gute Baumaterialien, fachgerechte Arbeit und kluge Haustechnik. Holz ist dabei ein sehr beliebter, bewährter und gesunder Werkstoff. Doch diese Arbeiten haben natürlich auch ihren Preis. Es lohnt sich, genau zu planen und zu überlegen, welche Arbeiten zuerst zu erledigen sind, worauf der Bauherr getrost verzichten kann, was sich tatsächlich lohnt und was zu einem späteren Zeitpunkt erledigt werden kann.

Notwendige Maßnahmen – energetische Sanierung

Förderprogramme Taschenrechner Geld
Bei der bundeseigenen Förderbank KfW gibt es zahlreicher Förderprogramme für die Sanierung eines alten Hauses. Dennoch ist eine genaue Kostenkalkulation erforderlich.

Einfach verglaste Fenster, schlecht gedämmte Außenwände und die alte, ineffiziente Heizung deuten darauf hin, dass es an der Zeit ist für eine energetische Sanierung. Viele Hausbesitzer schrecken vor den notwendigen Maßnahmen zurück, weil sie teuer sind und sich häufig erst nach vielen Jahren rechnen. Allerdings geht bei schlecht isolierten Gebäuden auch viel Energie verloren. Das kostet Geld und ist schädlich für die Umwelt. Damit Hausbesitzer die Kosten nicht alleine tragen müssen, hat der Staat Förderprogramme aufgelegt, die Hausbesitzern mit Zuschüssen und Förderkrediten helfen.

Dabei ist es wichtig, sich vorab bei der bundeseigenen Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zu informieren und den Antrag rechtzeitig vor Sanierungsbeginn zu stellen.

Wertsteigernde Maßnahmen

Durch Sanierungsmaßnahem steigt der Wert einer Immobilie. Eine bescheidene Modernisierung kann den Marktwert um ein Vielfaches der Kosten steigern. Denn ein modernisierter Altbau bietet neben mehr Wohnqualität auch mehr Platz, mehr Komfort und mehr Charme. So kann der Fensteraustausch nicht nur zur Energieeinsparung beitragen, sondern auch für mehr Schallschutz sorgen und vor Einbrechern schützen. Eine Dach-Aufstockung oder der Bau eines Wintergartens schaffen zusätzlichen Wohnraum und mehr Wohnkomfort.

Erneuerbare Energien Wertsteigerung
Mit dem Einsatz erneuerbarer Energien tragen Hauseigentümer zum Klimaschutz bei und sparen Geld.

Auch bei der Umstellung von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energien wie Solarenergie oder Erdwärme bezuschusst das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie über das sogenannte Marktanreizprogramm für Privatpersonen. Auch hier gilt, dass die Anträge vor Sanierungsbeginn zu stellen sind.

Ein Kostenplan zeigt, was machbar ist

Trotz staatlicher Zuschüsse und zinsgünstiger Darlehen sind meistens nicht alle gewünschten Maßnahmen gleichzeitig umsetzbar. Hier hilft ein Kostenplan, um aufzuzeigen, was sich Bauherren leisten können und wo Abstriche zu machen sind. Im Zweifelsfall sollten Investitionen in die Bausubstanz vor Verschönerungsmaßnahmen und schöner Ausstattung kommen.

Für die einzelnen Gewerke sollten von je drei Handwerksbetrieben Angebote eingeholt werden. Bei der persönlichen Beratung stellt sich dann sehr schnell heraus, ob alle Maßnahmen so umsetzbar sind, wie der Bauherr sich das vorstellt. Der entscheidende Faktor für die Durchführung einer bestimmten Maßnahme sollte die Frage sein, ob der erhoffte Nutzen den Aufwand rechtfertigt. Kaum ein neues Haus kann das Flair eines alten Hauses, das fachgerecht und einfühlsam modernisiert ist, übertreffen. Der Marktwert kann sich durch die Modernisierungsmaßnahme erheblich steigern, und zwar in einem höheren Maß als die Aufwendungen für die Modernisierung.

Der Kostenplan hilft bei den Verhandlungen wegen eines Kredits und der Eigentümer hat es so deutlich einfacher, die Ausgaben zu kontrollieren. Dabei ist es sinnvoll, sich von den Handwerksbetrieben keine Pauschalangebote machen zu lassen. Bei vielen Arbeiten ist eine exakte Kalkulation möglich. Dennoch ist eine kleine finanzielle Reserve, die bei etwa zehn Prozent der Modernisierungskosten liegen sollte, notwendig. Es kann in einem Altbau immer Überraschungen geben.

Baurechtliche Vorschriften einhalten

Für einige bauliche Veränderungen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Das ist in den baurechtlichen Vorschriften festgehalten, die die Nutzung und Gestaltung von Gebäuden sowie deren Bauphysik und Standsicherheit regeln. Die speziellen Denkmalschutz-Auflagen gelten für historische Häuser. Die Baugenehmigung ist notwendig bei:

  • Änderungen, die sich auf Funktions- und Standsicherheit des Hauses auswirken
  • Änderungen am äußeren Erscheinungsbild
  • Nutzungsänderungen

Für folgende Maßnahmen ist keine Baugenehmigung notwendig:

  • Modernisierung der Haustechnik
  • Wärme-, Schall- und Brandschutz
  • Schönheitsreparaturen

In Städten und Gemeinden gibt es häufig sogenannte Gestaltungssatzungen, die auch für Altbauten gelten. Sie legen äußere Merkmale, wie Dachneigung, Größe von Dachöffnungen, Materialien für die Fassade und Ähnliches fest. Ausnahmeregelungen zu diesen Satzungen gibt es nur mit stichhaltigen Begründungen.

Energieeinsparverordnung – sie gilt für das Haus als Ganzes

Bei der Energieeinsparverordnung (EnEV) geht es nicht um den Wärmeschutz einzelner Bauteile. Ausschlaggebend ist der Jahresenergieverbrauch eines Gebäudes, der sich zum Beispiel durch den Einbau einer modernen Heizungsanlage senken lässt. Die Vorschriften der EnEV sind für Altbauten einzuhalten, wenn:

  • über 20 Prozent der Fläche von Fenstern, Fenstertüren, Dachflächenfenstern und Außenwänden erneuert werden.
  • sich das beheizte Gebäudevolumen um mehr als 30 Kubikmeter vergrößert.
  • sich mehr als ein bestimmter Prozentsatz der Bauteilfläche ändert.

Schallschutzmaßnahmen

Für verbesserten Brand- und Schallschutz gibt es in neuen Eigenheimen keine Vorschriften. Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen oder größere Gebäudeumbauten am Eigenheim sollten mit entsprechenden Brand- und Lärmschutzmaßnahmen einhergehen.

Schallschutzmaßnahmen schützen nicht nur die Bewohner eines Hauses vor dem Lärm, der von außen kommt. Sie schützen auch andere Wohn- und Arbeitsbereiche vor Lärm aus der eigenen Wohnung. Dabei gibt es verschiedene Schallschutzstufen (von I bis III), jedoch keine zwingenden Vorschriften.

Brandschutzmaßnahmen hängen von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von der Funktion des Bauteils, der Gebäudehöhe oder der Nutzungsart. Häuser, die umgenutzt werden oder deren Tragstruktur sich durch die Modernisierungsmaßnahme ändert, müssen dieselben Brandschutzvorschriften wie in einem Neubau einhalten. Dabei schreiben die Landesbauordnungen eine bestimmte Feuerwiderstandsdauer (F) für einzelne Bauteile vor:

  • A für nicht brennbar
  • B1 für schwer entflammbar
  • B2 für normal entflammbar
  • B3 für leicht entflammbar

Bildquellen:
Abbildung 1: Pixabay © 3dman_eu (CC0 Public Domain)
Abbildung 2: Pixabay © Bru-nO (CC0 Public Domain)
Abbildung 3: Pixabay © skeeze (CC0 Public Domain)

Dieser Eintrag wurde veröffentlicht am Blog und getaggt , .

Veröffentlicht am: 25.07.2019 | Autor: Julius Hagen

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