Die Belastungsvollmacht im Kaufvertrag

Der Kaufvertrag einer Immobilie beinhaltet verschiedene wichtige Aspekte, die bereits vor der Unterzeichnung erklärend sein sollten. Im folgenden stellen wir Ihnen die Belastungsvollmacht in einem Kaufvertrag vor.

Finanzierung

Wenn Sie Ihre Berliner Immobilie verkaufen, ist der Käufer meist darauf angewiesen, den Kaufpreis für die Immobilie über ein Bankdarlehen zu finanzieren. Kaum ein Käufer wird in der Lage sein, den gesamten Kaufpreis aus eigener Tasche vollständig zu entrichten. Es bietet sich an, das Grundstück als Sicherheit für das Darlehen zu verwenden. Als Ihre Immobilienexperten aus Berlin weihen wir Sie gern in die Details ein.

Worin liegt das Problem?

Als Käufer werden Sie mit der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages nicht unmittelbar Eigentümer. Da der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann er über das Grundstück noch nicht verfügen. Vor allem kann er es nicht mit Grundpfandrechten belasten. Umgekehrt haben Sie als Verkäufer nach der Beurkundung ein Interesse daran, dass der Käufer den Kaufpreis zuverlässig beschafft. Dazu ist der Käufer im Regelfall darauf angewiesen, dass er das für ihn noch fremde Grundstück mit einem Grundpfandrecht (z.B. Hypothek) belasten kann. Das dafür passende Werkzeug ist die Belastungsvollmacht.

Was ist eine Belastungsvollmacht?

Als Verkäufer erklären Sie sich im Kaufvertrag bereit, dass Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie zum Zwecke der Finanzierung durch den Käufer belastet wird. Sie erteilen dem Käufer eine Belastungsvollmacht. Darin ermächtigen Sie den Käufer, Ihr Grundstück gegenüber der den Kaufpreis finanzierenden Bank zu verpfänden und Sie als den derzeitigen Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld zu unterwerfen. Der Käufer finanziert also den Kaufpreis über ein Bankdarlehen und sichert die Bank über eine Buchgrundschuld auf Ihrem Grundstück ab. Persönlicher Schuldner des Darlehens ist allein der Käufer. Nur er schuldet die Rückzahlung des über die Grundschuld abgesicherten Darlehens. Beim Immobilienverkauf stellen Sie als Eigentümer lediglich Ihre Immobilie als Haftungsobjekt zur Verfügung.

Risiken einer Belastungsvollmacht

Als Verkäufer tragen Sie mit der Belastungsvollmacht natürlich ein Risiko, dass der Käufer Ihr Grundstück mit einer Grundschuld belastet und diese Grundschuld im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages wieder gelöscht werden muss. Umgekehrt trägt der Käufer das Risiko, dass er Ihnen den über die Grundschuld finanzierten Kaufpreis ausbezahlt und Sie das Geld für den Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht mehr zurückerstatten können. Zugleich liegt die Eintragung der Grundschuld im Interesse des Käufers:

Er kann über die Grundschuld als Sicherheit den Kaufpreis finanzieren. Sie liegt zugleich in Ihrem Interesse als Verkäufer: Sie können sicher sein, dass der Käufer den Kaufpreis bezahlt.

Einschränkungen der Risiken einer Belastungsvollmacht

Um die mit einer Belastungsvollmacht verbundenen Risiken einzuschränken, hält das Grundbuchrecht im Hinblick auf den Einzelfall eine Reihe von Sicherungsmaßnahmen bereit. Als Ihr Immobilienmakler für Berlin und Umgebung informieren wir Sie gerne.

1. Die Belastungsvollmacht wird im Kaufvertrag regelmäßig dahingehend eingeschränkt, dass von ihr nur vor dem Notar Gebrauch gemacht werden darf, der auch den Kaufvertrag beurkundet hat und mit der Abwicklung des Kaufvertrages betraut ist.
2. Die Belastungsvollmacht ermächtigt den Käufer eine Grundschuld in unbegrenzter Höhe, oder bis zu einer bestimmten Höhe, über dem Kaufpreis zu bestellen. Damit hat der Käufer die Möglichkeit, auch die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Grundbuchgebühren oder Sanierungsaufwendungen zu finanzieren. Ist der Wert des Grundstücks also höher als der vereinbarte Kaufpreis, kann der Käufer das Grundstück nicht nur bis zur Wertgrenze belasten.
3. Um Sie als Verkäufer abzusichern, tritt der Käufer im Kaufvertrag seinen Auszahlungsanspruch gegen die Bank an Sie als Verkäufer ab und weist die Bank an, Auszahlungen bis zur Höhe des Kaufpreises nur auf Ihr Konto oder an einen abzulösenden Gläubiger oder auf ein Treuhandkonto des Notars vorzunehmen. Der Notar wird dazu beauftragt, die Bank über diese Abtretung zu informieren.
4. Für den Fall, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss, verpflichtet sich der Käufer, die Grundschuld unverzüglich löschen zu lassen.
5. Der Käufer verpflichtet sich, in die Grundschuld eine Zweckerklärung aufzunehmen. Im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages darf die Bank die Löschung der Grundschuld lediglich von der Rückzahlung des gegebenenfalls an den Verkäufer ausgezahlten Geldbetrages abhängig machen. Sie kann aber keine darüber hinaus gehenden Forderungen wie Schätzkosten, Abschlussgebühren oder Bereitstellungszinsen verlangen.
6. Als Verkäufer übernehmen Sie laut Kaufvertrag im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keinerlei persönliche Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank des Käufers. Der Käufer verpflichtet sich, Sie von allen Kosten und Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.

Sie sehen: Die Abwicklung von Kaufverträgen kann eine komplexe Angelegenheit sein. Eine Belastungsvollmacht ist dabei ein wertvolles Instrument, den Kaufvertrag unter Einbeziehung der Interessen beider Parteien zügig abzuwickeln. Als Immobilienmakler in Berlin-Spandau stehen wir Ihnen mit einem Rundum-Service gerne mit Rat und Tat zur Seite. Wir verstehen das, was Ihnen vielleicht wie „Notarchinesisch“ vorkommt und erläutern den Parteien ausführlich und verständlich die Zusammenhänge.