Veröffentlicht am: 29.08.2022 | Author: Julius Hagen

Eigene Immobilie verkaufen oder vermieten?

Wer heute eine Immobilie besitzt, kann sich glücklich schätzen. Das gilt aber nur so lange, wie man sie selbst nutzen kann oder sich der Aufwand für die Einnahmen aus Vermietung lohnt. In manchen Fällen, etwa nach einer Scheidung, scheint es die beste Idee, das Haus zu verkaufen, um sich den Aufwand der gerechten, dauerhaften Teilung zu sparen.

Wann ergibt es Sinn, eine Immobilie zu verkaufen, und wann sollte man sie lieber vermieten?

Vor der Entscheidungsfindung: Wert ermitteln

Bevor man eine Entscheidung treffen kann, muss man zunächst einmal wissen, welchen Wert die Immobilie aktuell hat. Nur anhand dieser Zahlen kann man erkennen, wie viel man für einen Verkauf verlangen könnte.

Durch den ermittelten Wert kann man zudem erkennen, ob es eine große Wertsteigerung in dem Preis für das Haus gibt. Im Vergleich zu den Beträgen für Mieten steigen die Kaufpreise stärker an, weshalb man durch den Verkauf einen besonders hohen Gewinn erzielen kann.

Überdies gibt der Wert Hinweise darauf, wie die Mietrendite und Nachfrage nach Wohnraum in der Umgebung aussehen, damit man ermitteln kann, wie hoch Mieteinnahmen für ein Gebäude mit dessen Eigenschaften aktuell ausfallen und ob ein Mietleerstand droht.

Vermieten vs. Verkaufen

Der aktuelle Wert der Immobilie ist der beste Ansatzpunkt für die Entscheidungsfindung. Dazu kommen persönliche Umstände. Hat jemand das Haus etwa mit mehreren Geschwistern geerbt, gilt es, die Aufteilung des Wertes zu planen.

In diesen Fällen ist es häufig schwer, faire, langfristige Lösungen zu finden. Leichter ist es, das Haus zu verkaufen, und die Einnahmen aufzuteilen. So muss niemand andere auszahlen und der Aufwand für die Vermietung bleibt nicht ungleichmäßig an einzelnen Besitzern hängen.

Was spricht für den Verkauf?

Die folgenden Faktoren sprechen dafür, das Haus eher zu verkaufen als es zu vermieten:

  • Starke Wertsteigerung – Der aktuelle Immobilienmarkt hat akut besonders gute Konditionen für einen Verkauf.
  • Eigenkapital – Eine einmalige Auszahlung ist sinnvoll, wenn man das Geld für eine andere Investition benötigt.
  • Fehlende Mittel für Instandhaltung – Je nach Zustand des Hauses kommen hohe Instandhaltungs- und Reparaturkosten auf Vermieter zu, die diese tragen müssen.
  • Hoher Aufwand von Mietprozesses – Die Verwaltung von Vermietungen ist aufwendig oder kostspielig, wenn man dafür andere beauftragt. Risiken wie Mietnomaden können zu hohem Stress führen. Für einen Kauf braucht man beim Erstellen von Kaufverträgen und Co. nur einmalig Hilfe.
  • Keine Nachfrage nach Mietwohnungen – Je nach Region sind Mietwohnungen mehr oder weniger gefragt. Gibt es keine Nachfrage nach mietbarem Wohnraum, riskiert man den Leerstand oder zu niedrige Mieteinnahmen.
  • Steuervorteil – Wer mindestens 10 Jahre lang Eigentümer einer Immobilie ist, zahlt keine Steuer auf die Gewinne aus dem Verkauf.
  • Simple Aufteilung – Es ist leichter, den Verkaufsgewinn fair unter mehreren Besitzern aufzuteilen, statt Einnahmen und Aufwand für Vermietung zu teilen.

Was spricht für eine Vermietung?

Im Vergleich sprechen die folgenden Punkte für die Vermietung:

  • Regelmäßige Einnahmen – Wer mit einem großen Geldbetrag akut nichts anfangen kann, profitiert eventuell eher von regelmäßigen Einnahmen, die die monatliche finanzielle Belastung reduzieren.

Tipp für private Vermieter: Machen Sie sich mit Ihren Rechten und Pflichten als Vermieter vertraut, die entsprechend in einem Mietvertrag festgehalten werden müssen, damit keine Probleme aufkommen.

  • Guter Zustand – Ist das Haus noch neu und in gutem Zustand, kommen vermutlich weniger hohe Instandhaltungs- und Reparaturkosten auf den Vermieter zu.
  • Mittel/Zeit vorhanden – Wer kein Problem mit dem Aufwand der Mietersuche und -betreuung hat oder dafür eine andere Person engagieren kann, sollte lieber vermieten.
  • Hohe Nachfrage – In Ballungsräumen können Mietwohnungen aufgrund der hohen Nachfrage hohe Mietrenditen einnehmen und riskieren keinen Leerstand. Hier hat man auch eine größere Freiheit in der Auswahl der Mieter.
  • Immobilienpreise steigen an – Wenn die Preise von Immobilien weiterhin ansteigen, lohnt es sich, die Immobilie nun zu vermieten und später zu verkaufen.
  • Absicherung – Die Immobilie ist ein guter Inflationsschutz, da sie im Vergleich zu Geld nicht an Wert verliert. So dient sie auch als gute Altersvorsorge oder geplantes Erbe.
  • Eigennutzung – Wer plant, später selbst in der Immobilie zu wohnen, kann in der Zwischenzeit Mieteinnahmen machen.
  • Spekulationssteuer vermeiden – Wer weniger als 10 Jahre lang Besitzer einer Immobilie ist, muss bei dem Verkauf eine Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen. Sie kann vermieden werden, wenn man vermietet.
  • Steuerliche Abschreibung von Einnahmen – Wer die Immobilie noch nicht lange besitzt, profitiert von den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Mieteinnahmen.
  • Noch nicht endfinanziert – Wer die Immobilie selbst gekauft, aber die Finanzierung noch nicht bezahlt hat, umgeht mit der Vermietung die bei dem Verkauf anfallende Vorfälligkeitsentschädigung.

Fazit

Ob sich die Vermietung einer Immobilie mehr lohnt als der Verkauf, ist eine individuelle Frage, die nicht pauschal gelöst werden kann. Grundsätzlich gilt, wer in einem Ballungsraum mit hoher Mieternachfrage lebt, profitiert mehr von der dauerhaften Absicherung durch die hohen Mieteinnahmen. Das Haus kann in diesem Fall, wenn notwendig, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch verkauft werden.

Ist der Aufwand für die Vermietung sehr hoch und die Einnahmen sind nicht zwingend notwendig, kann es sich eher lohnen, sich den Stress zu sparen und von der akuten Wertsteigerung und einmaliger Auszahlung hoher Beträge zu profitieren.

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