Es ist ein Satz, der schon im deutschen Grundgesetz unter §14 festgelegt wurde: Eigentum verpflichtet. Wer eine Immobilie besitzt, bekommt das besonders zu spüren. Denn einfach bauen und darin wohnen gibt es nicht. Sowohl wer sein Haus selbst nutzt wie besonders derjenige, der vermietet, unterliegt einer Reihe von Pflichten, von denen wir die wichtigsten hier skizziert haben.

Allgemeine Besitzerpflichten

Beginnen wollen wir dabei mit denjenigen Pflichten, die jeden Immobilienbesitzer betreffen. Ganz gleich ob er sie selbst bewohnt oder nicht.

1. Verkehrssicherungspflicht

Die Rechte eines Immobilienbesitzers enden zwar an der Grundstücksgrenze. Allerdings gilt das nicht für seine Pflichten. Diese erstrecken sich auch noch ein Stück weit darüber hinaus. Verkehrssicherungspflicht lautet der Oberbegriff und er enthält eine Menge unterschiedlicher Punkte:

  • Bei Schnee und Eis ist (in Berlin) dafür Sorge zu tragen, dass der Gehsteig zwischen 7 (Sonn- und Feiertage 9) und 20 Uhr auf einer Breite von mindestens 1,5 Metern geräumt und gestreut wird. Das gilt auch für unbebaute Grundstücke. Ferner muss gewährleistet sein, dass keine Schäden durch vom Dach herabfallenden Schnee, Eiszapfen usw. entstehen.
  • Baustellen müssen so abgesichert sein, dass Kinder vom Betreten abgehalten werden und dort keine übermäßigen Gefahrenquellen ausgehen.
  • Bäume sind regelmäßig auf Schäden zu kontrollieren, die zu einer Gefahr für Besitz oder Leben werden könnten.
  • Nach Stürmen muss das Dach kontrolliert werden. Auch hier wieder, um Schäden für andere auszuschließen.

Übrigens reichen Warnschilder („Betreten der Baustelle verboten“) explizit nicht aus. Und bei groben Verletzungen der Verkehrssicherungspflicht können Versicherungen auch die Zahlungen verweigern bzw. den Immobilienbesitzer in Regress nehmen.

Wichtig für Vermieter: Diese Pflicht kann auch an den Mieter übertragen werden, dies gilt jedoch nur für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Herabfallende Eiszapfen können tödlich sein. Immobilienbesitzer müssen sie deshalb, zumindest straßenseitig entfernen (lassen).

2. Gefahrstoffsicherungspflicht

Die Beliebtheit von Ölheizungen in Neubauten geht seit Jahrzehnten rapide zurück. Das ändert jedoch nichts daran, dass dort, wo solche Heizungen noch verbaut sind, dem Eigentümer eine Sicherungspflicht obliegt. Diese erstreckt sich auf den Öltank, welcher in regelmäßigen Abständen, abhängig von seinem Volumen, geprüft werden muss. Ähnlich wie beim Auto-TÜV ist das eine Bringschuld des Immobilienbesitzers, die er selbst in die Wege leiten muss. Sollte es mangels Prüfung zu Auslaufen von Öl kommen, werden enorm hohe Strafen fällig.

3. Rauchmelderpflicht

Nach langen Jahren der Querelen zwischen den Bundesländern gilt mittlerweile eine für jedes Bundesland geltende Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern. Und zwar in sämtlichen Wohnhäusern, Wohnungen und wohnungsähnlich genutzten Räumen (bspw. Gartenlauben) – sowohl bei Neu- wie Bestandsbauten (für Berlin gilt eine Nachrüstpflicht bis 31.12.2020). In der Hauptstadt müssen in allen Aufenthalts- und Schlafräumen, sowie ferner Fluren und Treppenhäusern, sofern sie Rettungswege sind, Melder installiert werden – die deutschlandweit strengste Umsetzung des Gesetzes. Ferner müssen in Räumen ab 60m² zwei Melder installiert werden.

Überprüft wird der Einbau der Melder zwar nicht. Doch gilt auch hier, brennt es und entstehen dabei Schäden, die durch Rauchmeldung geringer gewesen wären, drohen straf- und zivilrechtliche sowie Versicherungskonsequenzen. Wichtig für Vermieter: Mieter müssen in Berlin die Betriebsbereitschaft (etwa durch Batterietausch) sicherstellen.

4. Versicherungspflicht

Versicherungen für Immobilien gibt es viele. Allerdings existiert mittlerweile keine mehr, die wirklich verpflichtend ist. Jedoch sollten drei Basis-Versicherungen obligatorisch sein:

  • Die Wohngebäudeversicherung ist elementar und war einst diejenige Versicherung, die verpflichtend war – heute indes wird sie häufig nur bei einer Finanzierung vom Kreditgeber vorgeschrieben. Sie soll sicherstellen, dass das Gebäude an sich (ohne Einrichtung) gegen Brände, Wasserschäden und Naturkatastrophen abgesichert ist.
  • Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Schäden ab, welche im Haus bzw. auf dem Grundstück an anderen entstehen.
  • Die Hausratversicherung schließlich deckt den gesamten materiellen Inhalt des Hauses zwischen Möbeln und einzelnen Gegenständen ab.

Allerdings sei unterstrichen, dass es je nach Lage auch noch andere, enorm sinnvolle Versicherungen gibt. Etwa die Elementarversicherung, die zwar auch Naturgewalten umfasst, aber meist weitaus umfangreicher schützt als die Wohngebäudeversicherung. 

Bei finanzierten Immobilien fordern viele Banken eine Wohngebäudeversicherung, um ihre Einlage gegen Schäden abzusichern.

5. Pflicht zur rechtmäßigen Nutzung

Im Flächennutzungsplan eines jeden Baugebietes sind auch darin erlaubte Nutzungsformen integriert. Sie verpflichten Immobilienbesitzer, ihr Gebäude nur dem darin bestimmten Zweck gemäß zu benutzen. In einem reinen Wohngebiet wäre beispielsweise das Betreiben von störenden Gewerben, die über die reine tägliche Versorgung hinausgehen, illegal. In die gleiche Kerbe schlägt auch die Pflicht, die Immobilie nur zu dem Zweck zu nutzen, die in der Bewilligung angegeben wurde (bspw. Garagen nicht zu Wohnräumen umzuwidmen).

6. Entsorgungspflicht

Der letzte Punkt ist abermals deutschlandweit nicht einheitlich geregelt. Doch in den meisten Fällen unterliegt der Immobilienbesitzer auch der Pflicht, an das örtliche Wasser- und Abwassernetz angeschlossen zu sein sowie ferner auch die Müllentsorgung wahrzunehmen. 

Vermieterpflichten

Wer Immobilien mit Gewinnerzielungsabsicht vermietet, für den sind die genannten Pflichten nur die Basis. Hinzu kommen noch sehr umfangreiche Vermieterpflichten, von denen aus Platzgründen im Folgenden nur die wichtigsten genannt werden.

1. Mietpreispflicht

Die Mietpreisbremse in Deutschland und vor allem Berlin ist ein vielschichtiges Konstrukt. Zentraler Baustein ist, dass Vermieter, je nach Lage, bei einer Neuvermietung nicht über einen bestimmten Quadratmeterpreis gehen dürfen. Wer es doch tut, muss zwar keine Strafe befürchten, kann aber mitunter zur Rückzahlung überzogener Beträge gezwungen werden.

2. Instandhaltungspflicht

Wohnen verursacht immer Abnutzung an einer Immobilie. Für den Vermieter von Bedeutung ist hierbei, dass das vermietete Objekt in dem (verkehrssicheren) Zustand erhalten werden muss, den es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses innehatte. Das bezieht sich zwar nicht auf Schönheitsreparaturen, aber auf sämtliche Mängel, die eine Benutzbarkeit einschränken. Beispielsweise Fensterdichtungen, Lichtschalter, Wasserleitungen usw.

Übrigens gilt diese Pflicht nach einem Gerichtsurteil 2014 auch dann, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat.

3. Beheizungspflicht

Jeder Mieter hat das Recht darauf, in einem angemessen warmen Umfeld zu leben – allerdings nicht das ganze Jahr über. So bezieht sich die Beheizungspflicht generell nach Gerichtsentscheiden auf den Zeitraum 1. Oktober bis 30. April – weiterreichende Zeiträume können mietvertraglich vereinbart werden.

Innerhalb dieses Zeitraums muss die Immobilie zwischen 6 und 24 Uhr auf 20°C und während der Nachtstunden je nach Gerichtsurteil auf 17°C (LG Hannover 1984) bzw. 18°C (LG Berlin 1999) beheizbar sein.

4. Aufnahmepflicht

Auch wenn der Mietvertrag zwischen Vermieter und einer bestimmten Privatperson geschlossen wurde, so obliegt es doch der Mieterpflicht:

  • Zu akzeptieren, dass der Mieter, so oft er es wünscht, Besuch empfängt
  • Zu akzeptieren, dass der Mieter nahe Verwandte bis einschließlich Nichten und Neffen bei sich aufnimmt
  • Zu akzeptieren, dass der Mieter Ehegatten bei sich aufnimmt

Allerdings: Lebenspartner fallen aktuell noch nicht unter diese Regelung. Dafür muss der Immobilienbesitzer jedoch eine Untervermietung erlauben, falls der Mieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann.

5. Pflicht, für Ruhe zu sorgen

In vermieteten Immobilien ist Ruhe erste Vermieterpflicht – zumindest soweit es sich auf Dinge bezieht, die seine Mieter stören könnten. In diesem Sinne muss sichergestellt werden, dass das Wohnen in der Immobilie nicht durch übermäßigen Lärm erschwert oder gar verunmöglicht ist. Das gilt sowohl für Geräusche, die durch einzelne Mieter wie Dritte außerhalb des Grundstücks erzeugt werden und erstreckt sich ferner auch auf Baulärm – welcher allerdings bei Modernisierungen für eine gewisse Zeit durch Mieter hinzunehmen ist.

6. (Eingeschränkte) Pflicht zur Offenlegung der Nebenkosten

Was der Mietvertrag enthält, ist, sofern es nicht grob geltendem Recht entgegensteht, verpflichtend. Davon ausgehend ist hier vor allem der Passus der Nebenkosten wichtig. Also beispielsweise Wasser, Strom, aber auch zusätzliche Services für alle Mieter, etwa Hausmeister oder Reinigungspersonal.

Zwar gibt es keine Pflicht für den Immobilienbesitzer, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Wenn dies jedoch mietvertraglich festgehalten wurde, ist der Absatz verpflichtend; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkosten transparent offenzulegen und, im Falle von Pauschalzahlungen durch die Mieter, diese einmal jährlich mit den tatsächlichen Kosten zu vergleichen und ggf. zu viel gezahlte Summen zurückzuzahlen.

Dieser Artikel entstand in Kooperation mit der externen Redakteurin Susanne Laubach.

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Veröffentlicht am: 30.03.2018 | Autor: Julius Hagen

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