Geerbtes Haus verkaufen – Was gibt es dabei zu beachten?

Hat man ein Haus geerbt und kann oder will man es nicht selber nutzen, so rückt das Thema, ein geerbtes Haus verkaufen, schnell in den Mittelpunkt der Überlegung zur Verwendung. Persönlich ist die Entscheidung sicher oft nicht einfach zu treffen. Es macht auch emotional einen Unterschied, ob man das Elternhaus verkaufen will oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, das als reine Kapitalanlage im Besitz einer Familie war.  Jedoch spielt bei diesen Überlegungen auch schnell die Erbschaftssteuer Höhe eine Rolle, die anfallen kann, wenn das Haus nicht selbst genutzt wird. In diesem Beitrag wollen wir die wichtigsten Fragen zum Thema geerbtes Haus verkaufen beantworten, die Vorfeld der Entscheidung wichtig sind.

Ein geerbtes Haus verkaufen – Wann macht das Sinn?

Ein geerbtes Haus verkaufen oder vermieten oder selbst einziehen?

Hat man ein Haus geerbt, kann die Überlegung, selbst dort einzuziehen, durchaus sinnvoll sein. Dabei bleibt in Bezug auf die Erbschaftssteuer das Immobilienerbe dann steuerfrei, wenn Kinder die Erben sind, das Haus mindestens 10 Jahre selbst bewohnen sowie die Wohnfläche des Hauses 200 qm nicht überschreitet. Ist das Haus größer, unterliegt nur die darüber hinausgehende Fläche der Erbschaftssteuer. Allerdings gilt diese Flächenbegrenzung für einen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner nicht, sie müssen jedoch auch die 10-Jahresfrist einhalten.

Gründe, ein geerbtes Haus verkaufen zu wollen

Jedoch kann es auch Sinn machen, ein geerbtes Haus verkaufen zu wollen. Vielleicht leben die Kinder längst im Ausland und wollen nicht nach Hause zurückkehren. Ferner kann eine noch nicht getilgte Hausfinanzierung Anlass sein, ein geerbtes Haus verkaufen zu wollen.  Dabei muss der Selbstnutzer dann entscheiden, ob er die monatlichen Tilgungsraten auch selbst aufbringen kann. Außerdem macht es oftmals keinen Sinn, wenn ein alleinstehender Erbe ein großes Einfamilienhaus beziehen soll. Ferner kann es bei einer Erbschaft einer Immobilie vorkommen, dass Miterben ausgezahlt werden müssen. Das können viele Erben finanziell nicht bewerkstelligen und deshalb kann es dann eine gute Entscheidung sein, ein geerbtes Haus verkaufen zu wollen.

Vorteilhaft ist die Entscheidung, ein geerbtes Haus verkaufen zu wollen auch dann, wenn eine Erbengemeinschaft aufgelöst werden soll, weil sich die Erben eventuell nicht einig werden über den Nachlass. Beim geerbten Haus verkaufen mit Erbengemeinschaft kann der Verkaufserlös aus dem Hausverkauf dann einfach zwischen den Erben aufgeteilt werden. Auch lassen sich Schulden, mit denen ein geerbtes Haus noch belastet ist oder andere Schulden aus dem Nachlass, so schnell tilgen.

Geerbtes Haus verkaufen – Was ist vor dem Verkauf zu beachten?

Hat man Miterben, muss Einigkeit herrschen über die Entscheidung, ein geerbtes Haus verkaufen zu wollen. Nur in diesem Fall ist ein Verkauf überhaupt möglich. Deshalb sollten folgende Umstände vorab geprüft werden:

• Gibt es eine Alternative zum Verkauf, wäre z. B. Vermietung eine Option?
• Kommt für einen Erben eine Selbstnutzung in Betracht und könnten die Miterben ausgezahlt werden?
• Will nur ein Erbe verkaufen und andere nicht, kann auch ein Verkauf eines Erbteils in Betracht kommen.
• In welcher Höhe könnte Erbschaftssteuer auf die Erben zukommen beim Verkauf?

Steuerliche Aspekte beim Thema geerbtes Haus verkaufen

Neben der Selbstnutzung über min.10, die ein geerbtes Haus erbschaftsteuerfrei macht, haben auch Ehepartner und Kinder des Erblassers hohe Freibeträge beim Erbe. Deshalb fällt in vielen Fällen keine Erbschaftssteuer an, wenn ein Haus vererbt wird. Will man jedoch ein geerbtes Haus verkaufen, könnte evtl. Spekulationssteuer fällig werden. Wurde die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Erbfall vom Erblasser selbst genutzt, so kann man ein geerbtes Haus verkaufen und bleibt befreit von der Spekulationssteuer. Hauserben erben somit die Spekulationsfrist mit. Deshalb beginnt sie nicht mit dem Erbfall neu zu laufen, sondern es bleibt immer der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser relevant.