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Geh-, Fahr- und Leitungsrechte bei Immobilien

Abteilung II des Grundbuches wird gerne übersehen. Dort finden sich Eintragungen zu eventuell bestehenden Belastungen eines Grundstücks. Als Belastungen kommen regelmäßig Geh-, Fahr- und Leitungsrechte in Betracht. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich informieren, mit welchen Rechten sein Grundstück möglicherweise belastet ist, beziehungsweise welche Rechte an Nachbargrundstücken bestehen.

Inhalt:

  1. Informationsquelle Nr. 1: Abteilung II Grundbuch
  2. Informationsquelle Nr. 2: Baulastenverzeichnis
  3. Eigentumsgarantie und Duldungspflichten
  4. Grund- und beschränkt-persönliche Diensbarkeit
  5. Schicksal der Dienstbarkeiten beim Verkauf des Grundstücks
  6. Notwegerecht als Geh- und Wegerecht
  7. Rechte „über und unter“ dem Grundstück
  8. Hammerschlags- und Leiterrecht
  9. Geh- und Wegerechte im Notstand
  10. Geh-, Wege- und Fahrrechte als Gewohnheitsrecht
  11. Fazit

2D Icon Grafik Kommunikation Leitung

1. Informationsquelle Nr. 1: Abteilung II Grundbuch

Im Grundbuch sind in Abteilung II als dingliche Rechte auch Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten eingetragen. Sie beruhen auf privatrechtlichen Vereinbarungen benachbarter Grundstückseigentümer sowie auf gesetzlich begründeten Nutzungsrechten von zum Beispiel Energie- und Telekommunikationsunternehmen.
2D Icon Grafik Haus Plan Grundstück

2. Informationsquelle Nr. 2: Baulastenverzeichnis

Beim Immobilienverkauf in Berlin sollte auch das Baulastenverzeichnis eingesehen werden. Daraus sind eventuell bestehende öffentlich-rechtliche Verpflichtungen ersichtlich, die auf einem Grundstück „lasten“. Mit der Baulast hat sich der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber der Baubehörde verpflichtet, im Hinblick auf sein Grundstück etwas Bestimmtes zu tun, zu unterlassen oder zu dulden (z.B. Wegerecht des Nachbarn). In Brandenburg wurden zwar die Baulastenverzeichnisse abgeschafft, wurden aber auch zwischenzeitlich wiedereingeführt. Derzeit können in Brandenburg eventuelle Baulasten im Baulastenverzeichnis oder im Grundbuch stehen.

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3. Eigentumsgarantie und Duldungspflichten

2D Icon Grafik Grundstück GrenzeWer Eigentümer eines Grundstücks ist, kann andere von jeder Einwirkung auf sein Grundstück ausschließen, es sei denn, dass das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen (§ 903 BGB). Es versteht sich, dass der Eigentümer auch das Recht hat, sein Grundstück mit einem Recht zugunsten seines Nachbarn (z.B. Wegerecht) oder Dritter (Leitungsrechte für Strommast) zu belasten. Teils sind Grundstückseigentümer per Gesetz verpflichtet, Belastungen im Interesse der Allgemeinheit zu dulden (Strommast). Geh-, Wege-, Fahr- und Leitungsrechte hängen in ihrem Inhalt von dem Interesse desjenigen ab, zu dessen Gunsten ein solches Recht eingeräumt wird. Demgemäß erlaubt die Rechtsprechung die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, wenn für deren Bestellung ein Bedürfnis zu bejahen ist und die Dienstbarkeit für die Benutzung des herrschenden Grundstücks vorteilhaft ist.

4. Grund- und beschränkt-persönliche Dienstbarkeit

2D Grafik Icon Schranke Grundstück GrenzeDie Grunddienstbarkeit verschafft einem Nachbarn als dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks gegenüber dem belasteten (dienenden) Grundstück bestimmte Rechte. Sie beschränkt die Eigentumsrechte des dienenden Grundstücks und dessen Eigentümers (§ 1018 BGB). Die Grunddienstbarkeit wird zur beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, wenn nicht der jeweilige Eigentümer des anderen Grundstücks, sondern nur eine bestimmte Person (oder Behörde) berechtigt sein soll, das benachbarte Grundstück im vereinbarten Sinne zu nutzen.

5. Schicksal der Dienstbarkeiten beim Verkauf des Grundstücks

3D Grafik Icon GasleitungDie Nutzungsrechte aus einer beschränkt-persönlichen Dienstbarkeiten sind nicht bzw. nur nach Vereinbarung auf Dritte übertragbar (§ 1092 BGB). Wird eine Immobilie durch einen notariellen Kaufvertrag übertragen, ist normalerweise nur eine eingetragene Grunddienstbarkeit für den Erwerber relevant. Sie bleibt auch beim Verkauf bestehen und wird durch den Erwerber übernommen.

Die beschränkt-persönliche Dienstbarkeit hingegen erlischt, es sei denn, der Eigentümer des dienenden Grundstücks bestellt sie zugunsten des Erwerbers erneut. So erlischt ein dem Nachbarn als persönlich beschränkte Dienstbarkeit eingeräumtes Geh- und Wegerecht, wenn der Nachbar sein Haus verkauft. Bei einem geplanten Immobilienverkauf sollte ein Immobilienmakler das Grundbuch gründlich prüfen und gegebenenfalls vorhandene Eintragungen mit dem Notar klären.

Grafik Icon 3D BlitzEine Ausnahme bezeichnet das Gesetz ausdrücklich in § 1092 Abs. III BGB. Danach sind beschränkt-persönliche Dienstbarkeiten übertragbar und bestehen auch beim Verkauf zu Lasten des Erwerbers fort, wenn Energieversorgungsunternehmen für Anlagen zur Fortleitung von Elektrizität, Gas, Fernwärme, Wasser, Abwasser oder Unternehmen für Kommunikationsanlagen oder Straßenbahn- oder Eisenbahnunternehmen die Nutzungsrechte eingeräumt werden.

Eigentümer dieser Grundstücke sind auch bereits nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften verpflichtet, solche Eingriffe zu dulden. So bestimmt die Niederspannungsanschlussverordnung für die Elektrizitätsversorgung oder die Niederdruckanschlussverordnung für die Gasversorgung und die Verordnung für die Versorgung mit Wasser Duldungspflichten für das Verlegen von Versorgungsleitungen über ein Grundstück. Eine mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz unvereinbare Nutzung entsteht erst dann, wenn einem Grundstückseigentümer zugemutet wird, die Errichtung oberirdischer und weithin sichtbarer, dauerhaft erstellter Anlagen auf seinem Grundstück hinzunehmen. Beispiel: 6 Meter hoher Fernmeldemast (BVerfG NJW 2000, 798).

6. Notwegerecht als Geh- und Wegerecht

2D Icon Grafik Schranke GeldEin typisches Geh- und Wegerecht ist das Notwegerecht (§ 917 BGB). Hat der Eigentümer eines Grundstücks keine Möglichkeit, die zur ordnungsgemäßen Benutzung seines Grundstücks notwendige Verbindung zum öffentlichen Verkehrsraum herzustellen, kann er von den Nachbarn verlangen, ihm ein Notwegerecht einzuräumen. Der Nachbar muss dann dulden, dass der Berechtigte sein Grundstück zu Fuß begeht (Geh- und Wegerecht) oder mit einem Kraftfahrzeug (Fahrrecht) befährt. Als Entschädigung erhält er eine Geldrente.
2D Grafik Icon Bergbau

7. Rechte „über und unter“ dem Grundstück

Der Eigentümer eines Grundstücks kann Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe über oder unter der Grundstücksfläche vorgenommen werden, dass er an einem Verbot kein Interesse haben kann (§ 905 BGB). Beispiel: Überflug von Flugzeugen, Bergbau. Soweit sich hingegen eine konkrete Gefährdung feststellen lässt, kann der Nachbar die Einwirkung untersagen. In einem Fall des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1989, 1421) ging es um einen Kranausleger, der in einer Höhe von 20 Meter über das Nachbargrundstück schwenkte, so dass sich der Nachbar durch die Lasten am Kran gefährdet fühlte.

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8. Hammerschlags- und Leiterrecht

Auch das Hammerschlags- und Leiterrecht gehört zu den Gehrechten. Sie sind in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer geregelt.

2D Icon Grafik LeiterHammerschlag ist die Befugnis, das Nachbargrundstück zu betreten, um von dort aus Bau-, Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten an baulichen Anlagen auf dem eigenen Grundstück vorzunehmen, sofern diese von dort aus entweder gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen technischen Aufwand oder hohen Kosten durchgeführt werden könnten.

Leiterrecht ist das Recht, zu diesem Zweck auf dem Nachbargrundstück Leitern oder Gerüste aufzustellen, Baumaterialien über das Nachbargrundstück zur Baustelle zu befördern und dort zu lagern oder das Grundstück mit Baumaschinen zu befahren.

Rechte dieser Art sind vorübergehender Natur. Ist dagegen ein Baukran permanent in Betrieb und schwenkt sein Kranausleger regelmäßig durch den Luftraum des Nachbargrundstücks, muss der Eigentümer des Grundstücks mit dem darauf befindlichen Kran eine persönlich beschränkte Dienstbarkeit vereinbaren und damit ein Nutzungsrecht begründen.
2D Grafik Icon Blaulicht

9. Geh- und Wegerechte im Notstand

§ 904 BGB gewährt ein Notstandsrecht, das einen Nachbarn berechtigt, zur Abwendung einer seinem Grundstück drohenden Gefahr, ein benachbartes Grundstück zu betreten. Beispiel: Das Haus des Nachbarn brennt. Die Feuerwehr kann den Brandherd nur wirksam bekämpfen, wenn sie das benachbarte Grundstück betreten und befahren darf.

10. Geh-, Wege- und Fahrrechte als Gewohnheitsrecht

Vor allem im ländlichen Bereich gibt es Grundstücke, die seit jeher von Dritten begangen und befahren werden. Die Nutzer berufen sich auf Gewohnheitsrecht. Gewohnheitsrechte sind ungeschriebene Rechte, die aufgrund langjähriger Übung entstanden und allgemein als verbindlich anerkannt sind und von deren Notwendigkeit alle Beteiligten überzeugt sind.

2D Icon Grafik HandschüttelnSolche Gewohnheitsrechte haben nur Bestand, wenn sie sachlich begründet sind und es für die Nutzer unzumutbar wäre, sich andere Wege zu suchen. Beispiel: Ein Bauer müsste andernfalls 10 km Umweg in Kauf nehmen, um zu seinem Acker zu gelangen. Gegenbeispiel: Der Nachbar erspart sich 50 m Fußweg, wenn er ein seit jeher bestehendes Gehrecht beansprucht, obwohl er sein Grundstück auch anderweitig erreichen könnte. Ein als Geh- und Wegerecht bestehendes Recht beinhaltet noch kein Fahrrecht, so dass der Berechtigte das Grundstück nur zu Fuß begehen, nicht aber mit dem Auto befahren darf.

Sofern ein Gewohnheitsrecht nachweislich besteht, darf es nur in dem Umfang benutzt werden, wie es gewohnheitsrechtlich entstanden ist. So berechtigt ein als Gehweg genutzter Weg nicht zur Nutzung mit Fahrzeugen. 2D Grafik Icon Karte Berlin Brandenburg Eine Ausweitung kommt allenfalls in engen Grenzen in Betracht. Um nachbarliche Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich, eine Grunddienstbarkeit oder beschränkt-persönliche Dienstbarkeit (möglichst gegen Zahlung einer Entschädigung) zu vereinbaren und möglichst auch ins Grundbuch eintragen zu lassen.

11. Fazit

Die Rechte andere Grundstücke mitbenutzen zu dürfen, sind formal stark eingeschränkt. Zwischen den Bundesländern Berlin und Brandenburg gibt es zudem Unterschiede in der gesetzlichen Normierung. Wenn sich bei Ihrem geplanten Immobilienverkauf derartige Fragestellungen ergeben, scheuen Sie sich nicht uns als Ihren Immobilienmakler für Berlin und Umland anzusprechen. Für uns ist es Alltag Auswirkungen von Dienstbarkeiten zu beurteilen, wir stellen unseren Kunden unser Fachwissen gerne zur Verfügung.

Veröffentlicht am: 23.08.2017 | Autor: Ivo Hagen

6 Kommentare zu “Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
  1. Lohmeier sagt:

    Aus Ihren Ausführungen geht z.B. nicht hervor, ob ein Leitungsrechtinhaber auf dem genutzten Weg eine Lampe mit Hausnummernschild errichten darf. Dessen Zaun und die Garage sind von der Straße gut sichtbar,so dass die Anbringung einer Lampe dort möglich wäre!

    • Julius Hagen sagt:

      Sehr geehrter Herr Lohmeier,
      vielen Dank für Ihren Kommentar.
      Der genaue Umfang des jeweiligen Rechts lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt immer darauf an, was genau geregelt wurde.
      Sind keine weiteren Regelungen getroffen worden, dann beschränkt sich das Recht tatsächlich nur auf den Betrieb der Leitung und der damit in unmittelbaren Zusammenhang stehenden Handlung und Einrichtung.
      Ein Schild, dass die Lage der Leitung angibt, könnte darunter fallen. Eine Hausnummernschild dürfte eher nicht darunter fallen.

  2. Katharina Ebner sagt:

    Hallo,
    wir würden gerne ein Haus in zweiter Reihe kaufen, zu dem ein 30m langer Weg führt (am Ende ist links und rechts jeweils ein Grundstück)
    Dieser Weg gehört zur Hälfte zum linken und zur Hälfte zum rechten Grundstück.
    Ein Geh-Fahr- und Leitungsrecht ist nicht im Grundbuch eingetragen.
    Der Nachbar sieht auch nicht ein, warum er das machen sollte, da es schon seit 1968 so gehandhabt wird, als ob dieses Recht bestehen würde.
    Meine Frage ist jetzt, ob wir das Risiko eingehen können, weil hier vielleicht irgendein Gewohnheitsrecht oder Notwegerecht greift?

    Vielen Dank und herzliche Grüße
    K.E.

    • Julius Hagen sagt:

      Guten Tag Frau Ebner,
      ein Grundstück zu kaufen, das über keine gesicherte Erschließung verfügt, stellt ein Risiko dar. Eine dingliche grundbuchliche Sicherung (Dienstbarkeit) wäre eine solche Sicherung.
      Das Gewohnheitsrecht jedenfalls greift bei Grundstücke eher nicht, jedenfalls nicht bei dem beschriebenen Fall wie Sie ihn erläutert haben.
      Ein Notwegerecht käme unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht, müsste allerdings, sofern die Nachbarn nicht freiwillig einverstanden sind, aufwändig eingeklagt werden. Solange Sie über kein gerichtlich entschiedenes Notwegerecht oder eine grundbuchliche Sicherung verfügen, haben Sie stets keinen Nachweis einer gesicherten Erschließung. Dies kann insbesondere bei förmlichen Verfahren (z.B. Baugenehmigung, etc.) sehr zum Nachteil werden.

  3. Hübner sagt:

    Guten Tag,
    Vorderhaus und Hinerhaus waren mal im Besitz meiner Familie. Das Vorderhaus wurde verkauf.
    Alle Vorsorgungsleitungen gehen durch das Vorderhaus zB befindet sich die Wasseruhr im Vorderhaus
    Es wurde versäumt ein Leitungsrecht und ein Wegerecht eizutragen. Da auch der Zugang nur durch
    das Vorderhaus möglich ist.
    25 Jahre ist es keinem aufgefallen.
    Nun würden wir dieses gerne regeln, die Eigentümergemeinschaft ist auch bereit dazu , möchte
    sich dieses jedoch auch finanziell entschädigen lassen, da es eine Wertminderung ihres Grundstücks
    bedeutet.
    Wie hoch können bei dem heutigen Preisen eine Entschädigung bedeuten .
    Das Vorderhas mit 8 Einheiten durfte über eine Million wert sein.

    • Julius Hagen sagt:

      Die Wertminderung sollte möglichst durch einen Gutachter festgestellt werden. Das lässt sich aus der Ferne eher schlecht beurteilen.
      Sofern nur das Grundbuch „beschmutzt“ wird und keine anderen Beeinträchtigungen vorhanden sind, kann man als mögliche Verhanldungsbasis 1 Prozent ansetzen.

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