Grunddienstbarkeiten beim Immobilienverkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie frühzeitig unbedingt das Grundbuch in dem dafür zuständigen Berliner Amtsgericht einsehen und prüfen, ob eventuell bestehende Belastungen, insbesondere Grunddienstbarkeiten, Grundpfandrechte oder irgendwelche Verfügungsbeschränkungen, die Abwicklung des Kaufvertrages verzögern oder gar verhindern könnten. Die Grunddienstbarkeit regelt Nutzungsrechte auf Grundstücken; sie definiert, welche Rechte ein Grundstückseigentümer anderen Nutzern einzuräumen hat.

Die Grunddienstbarkeit im Grundbuch

Sind Sie Kaufinteressent, sollten Sie das Grundbuch einsehen und prüfen, ob eventuell bestehende Eintragungen die Wertigkeit des Objekts beeinflussen und Auswirkungen auf die Abwicklung des Kaufvertrags haben könnten. Letztlich ziehen Verkäufer und Käufer an einem Strang. Dabei kommt es darauf an, was für eine Art von Recht im Grundbuch eingetragen ist.

Ihre Aufgabe als Verkäufer ist es jedenfalls, dem Käufer ein lastenfreies Grundstück zu verschaffen. Spielen Sie den Feuerwehrmann. Löschen Sie alles, was zündelt. Richten Sie Ihr Augenmerk auf die Abteilungen II und III des Grundbuchs. Jede Belastung, wegen der Sie mit dem Berechtigten verhandeln müssen, kann den Vollzug des Kaufvertrages verzögern oder gar verhindern.

Wie ist das mit den Grunddienstbarkeiten?

Zu den häufigsten Grunddienstbarkeiten zählen:

• Wegerecht
• Leitungsrecht
• Überbaurecht
• Bebauungsbeschränkungen
• Immissionen dulden

Ist auf Ihrem Grundstück eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, ist der Nachbar berechtigt, Ihr Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen. Meist geht es um Wegerechte bei Hinterliegergrundstücken. Dann darf ein Nachbar über Ihr Grundstück gehen und fahren, um zu seinem hinterliegenden Grundstück zu gelangen.

Immerhin ist der Nachbar dann verpflichtet, das Wegerecht „schonend“ und nicht übermäßig auszuüben und sich an der Unterhaltung und Instandsetzung des Weges zu beteiligen. Fahrzeuge darf er auf dem Weg nicht abstellen. Beim Leitungsrecht darf der Nachbar Leitungen beispielsweise für Strom oder Wasser über Ihr Grundstück verlegen. Beim Überbaurecht hat ein Nachbar sein eigenes Haus über die Grenze hinweg auf Ihrem Grundstück gebaut.

Genauso können Sie als Eigentümer verpflichtet sein, es zu unterlassen, Ihr Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen. Ist als Grunddienstbarkeit eine Baubeschränkung eingetragen, dürfen Sie vielleicht keine Gebäude errichten, die eine bestimmte Höhe überschreiten und die Sicht des Nachbarn in die Ferne verbauen. Oder steht Ihr Haus direkt neben einem gewerblich genutzten Gelände, kann eine Grunddienstbarkeit darin bestehen, dass Sie Lärm oder Immissionen dulden müssen.

Wo ist das Problem mit Grunddienstbarkeiten beim Immobilienverkauf?

Das Problem dabei ist, dass Grunddienstbarkeiten auch den Erwerber Ihres Grundstücks verpflichten. Je nachdem, wie weit die Verpflichtung geht und die Nutzbarkeit Ihres Grundstücks einschränkt, hat die Grunddienstbarkeit Auswirkungen auf den Verkehrswert des Objekts. Die Situation kann sich allerdings dadurch entschärfen, dass der Grunddienstbarkeitsberechtigte eine Entschädigung in Form einer jährlichen Nutzungsrente zahlen muss.

Soweit die Grunddienstbarkeit nur mündlich und privatschriftlich vereinbart ist, brauchen Sie sich keine Gedanken zu machen. Nur die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit verpflichtet auch den Erwerber. Ist die Grunddienstbarkeit nicht eingetragen, muss der Nachbar mit dem Erwerber neu verhandeln.

Prüfen Sie, ob die Grunddienstbarkeit noch besteht

Grunddienstbarkeiten bestehen nicht für alle Ewigkeit. Sie können mit dem Berechtigten jederzeit vereinbaren, dass er auf das Recht verzichtet. Der Verzicht wäre im Grundbuch einzutragen. Oder ist eine Grunddienstbarkeit gegenstandslos geworden, ist sie von Amtswegen zu löschen. Ist sie also zeitlich befristet, erlischt sie mit Ablauf der Frist.

Oder besteht ein Wegerecht über eine Brücke und ist die Brücke zwischenzeitlich abgerissen wurden, ist auch das Wegerecht erloschen. Ein Recht kann auch erlöschen, wenn es verjährt ist. Ist der Weg mit Bäumen zugewachsen, müssten Sie die Bäume beseitigen. Hat der Nachbar das Wegerecht nicht mehr genutzt, ist es nach spätestens 30 Jahren verjährt.

Was ist eine beschränkt-persönliche Dienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit besteht zugunsten des jeweils im Grundbuch eingetragen Eigentümers des berechtigten Grundstücks. Die beschränkt-persönliche Dienstbarkeit besteht hingegen nur zugunsten einer bestimmten Person. Typisches Beispiel ist das Wohnrecht. Ein Wohnrecht berechtigt eine bestimmte, namentlich bezeichnete Person, die Immobilie mit der Familie zu bewohnen. Ist der Wohnungsberechtigte verstorben, ist das Wohnrecht gegenstandslos und ist zu löschen.

Stellen Sie den Inhalt des Rechts fest

Grunddienstbarkeiten oder beschränkt-persönliche Dienstbarkeiten sind im Regelfall inhaltlich sehr genau definiert. Im Grundbuch ist nur der Wesenskern des Rechts angegeben. Sie wissen oft also nicht, welchen genauen Inhalt das Recht eigentlich hat. Zu diesem Zweck müssen Sie die Eintragungsbewilligung einsehen. Haben Sie selbst keine Unterlage darüber, erfahren Sie Näheres aus den Grundakten beim Grundbuchamt.

Achten Sie auf Verfügungsbeschränkungen

Im Grundbuch können Verfügungsbeschränkungen eingetragen sein, die den Verkäufer in seiner Verfügungsmacht beschränken. Sind Sie Erbe und ist die Testamentsvollstreckung eingetragen, können Sie selbst das Grundstück nicht verkaufen und sind auf den Testamentsvollstrecker angewiesen. Ähnlich ist es bei der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks. Sie könnten zwar einen Kaufvertrag notariell beurkunden, benötigen aber letztendlich die Zustimmung und die Löschungsbewilligung des Gläubigers, der die Zwangsversteigerung Ihrer Berliner Immobilie betreibt.

Sollte der Versteigerungstermin anstehen, müssen Sie versuchen, beim Vollstreckungsgericht die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu erreichen. Oder hatten Sie das Grundstück bereits vorher schon mal versucht, erfolglos zu verkaufen, könnte im Grundbuch noch eine Auflassungsvormerkung zugunsten des damaligen Erwerbers eingetragen sein. Diese ist unbedingt zu löschen. Sonst können Sie das Grundstück nicht neu verkaufen. Hatte der damalige Erwerber den Kaufpreis nicht bezahlt, ist er nun verpflichtet, Ihnen die Löschungsbewilligung zu erteilen.

Was ist ein Nießbrauch?

Ist im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen, kann der Berechtigte, soweit die Immobilie vermietet ist, die Mieten vereinnahmen. Allerdings erlischt das Recht, wenn Sie als Eigentümer das Haus verkaufen. Auch hier ist zu prüfen, inwieweit der Nießbrauchberechtigte eventuell Ansprüche im Hinblick auf den Verkauf der Immobilie geltend machen kann.

Vorkaufsrechte

Ist Ihr Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet, ist zu prüfen, ob es nur für den ersten Verkaufsfall gilt oder ob es für alle Verkaufsfälle besteht. Sie können den Vorausberechtigten vorab befragen, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben wird. Ansonsten muss der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrages den Vorausberechtigten auffordern, sich wegen seines Vorkaufsrechts zu erklären. Besteht das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall, erlischt es, wenn es nicht ausgeübt wird und der Berechtigte muss die Löschungsbewilligung erteilen.

Wie ist das mit Grundpfandrechten?

In Abteilung III des Grundbuchs sind häufig Grundpfandrechte eingetragen. Grundpfandrechte sind vornehmlich Grundschulden und Hypotheken. Sie müssen vorab klären, welche Rechte gelöscht werden sollen und ob und inwieweit der Erwerber ein eingetragenes Recht übernimmt. Es kann für Sie von Vorteil sein, ein eingetragenes Recht auf den Erwerber zu übertragen, weil Sie dadurch die Gebühren für die Löschung sparen, während der Erwerber die Grundschuld nicht mehr neu bestellen muss und gleichfalls Gebühren spart.

Dabei kommt es auch darauf an, inwieweit das eingetragene Grundpfandrecht noch valutiert, also ein eventuell noch bestehendes Darlehen absichert. Ist das durch eine Grundschuld gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt, besteht eine Eigentümergrundschuld, über die Sie frei verfügen können. Ist das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt, müssen Sie mit Ihrer Bank abklären, ob die Bank die Übertragung der Grundschuld auf den Erwerber zustimmt.

Übernimmt der Erwerber das Restdarlehen, ist der Betrag auf den Kaufpreis anzurechnen. Soweit der Notar vom Gläubiger die Löschungsbewilligung anfordert, wird der Gläubiger (meist eine Bank) die Löschungsbewilligung unter der treuhänderischen Auflage an den Notar bewilligen, dass aus dem Kaufpreis die Forderung bezahlt wird.

Keine Angst vor Baulasten

Grunddienstbarkeiten und beschränkte-persönliche Dienstbarkeiten beruhen auf privatrechtlichen Vereinbarungen. Baulasten hingegen sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die zugunsten der Baubehörde auf dem Grundstück lasten. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen und dort einzusehen. Sie verzögern im Regelfall aber nicht den Verkauf der Immobilie. In Betracht kommt, dass Ihr Nachbar sein Gebäude so bauen durfte, dass er die vorgegebene Abstandsfläche zu Ihrem Grundstück nicht einhalten brauchte. Da damit Fakten geschaffen wurden, können Sie daran ohnehin nichts ändern.

Achten Sie auf die Freistellung von öffentlichen Lasten

Im Grundbuch können auch öffentliche Lasten eingetragen sein. In Betracht kommen rückständige Grundsteuern oder Erschließungs- und Anliegerbeiträge, mit deren Zahlung Sie in Verzug sind. Entweder begleichen Sie die Forderungen und erreichen die sofortige Löschung oder Sie selbst oder der Notar fordert den Gläubiger auf, die Löschung Zug um Zug gegen Zahlung der Beträge aus dem Kaufpreis zu bewilligen.