Grafik Icon 3D Haus Immobilie AktenordnerWohnungseigentümergemeinschaften bedürfen der Verwaltung. Werden sie schlecht verwaltet, leidet die Werthaltigkeit der Immobilie. Möchten Sie später einmal Ihre Immobilie verkaufen, schlägt sich eine mangelhafte ordnungsgemäße Verwaltung negativ im Verkaufserlös nieder.

Als Wohnungseigentümer sollten Sie also möglichst auf eine ordnungsgemäße Verwaltung bedacht sein. Dazu sollten Sie wissen, was ordnungsgemäße Verwaltung ist und nach welchen Grundlagen Sie eine ordnungsgemäße Verwaltung einfordern können. In unserem Blogbeitrag greifen wir zur Veranschaulichung typische Einzelfälle auf.

Inhalt

  1. Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz?
  2. Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung
  3. Beschlussfassung per Stimmenmehrheit
  4. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz und ordnungsgemäße Verwaltung
  5. Ordnungsgemäße Verwaltung bei Sonderumlage
  6. Kreditaufnahme als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung
  7. Instandhaltung und Instandsetzung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme
  8. Verwalterbestellung muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen
  9. Wirtschaftsplan als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung
  10. Entlastung des Verwaltungsbeirats als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung
  11. Fazit

1. Was sagt das Wohnungseigentumsgesetz?

Icon 3D Grafik Paragrafenzeichen WEG§21 Abs. IV WEG definiert „ordnungsgemäße Verwaltung“ so, dass jeder Wohnungseigentümer eine „Verwaltung verlangen kann, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“.

In Absatz V zählt das Gesetz verschiedene Maßnahmen auf, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehören:

Soweit ein Verwalter bestellt ist, verpflichtet § 27 WEG den Verwalter, die von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung umzusetzen. Darüber hinaus stellt die Vorschrift selbstredend klar, dass der Verwalter unter anderem auch Lasten- und Kostenbeiträge in Empfang zu nehmen und abzuführen sowie eingenommene Gelder zu verwalten hat.

2. Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung

Grafik 3D Icon Immobilie Haus EigentümerversammlungDer Verwalter ist verpflichtet, auf Aufforderung eines Wohnungseigentümers einen bestimmten Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung der anstehenden Wohnungseigentümerversammlung zu setzen, wenn der Tagesordnungspunkt eine Angelegenheit ordnungsgemäßer Verwaltung betrifft (OLG Frankfurt 20 W 103/01). Weigert sich der Verwalter, können Sie im Wege einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung durchsetzen, dass Ihr Anliegen in die Tagesordnung aufgenommen wird.

Sie können auch darauf bestehen, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung schriftlich unter Angabe des Zwecks und des Grundes die Einberufung verlangt (§ 24 II WEG). Stellen Sie beispielsweise fest, dass Ihr Wohnungsnachbar seinen Balkon zu einem Wintergarten umgestaltet, muss es im Interesse der Gemeinschaft liegen, kurzfristig über die Angelegenheit zu urteilen.

3. Beschlussfassung per Stimmenmehrheit

Die Wohnungseigentümerversammlung kann mit einfacher Mehrheit über Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen (§ 21 Abs. II WEG). Immerhin besteht eine Instandhaltungspflicht. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann von den anderen verlangen, dass sie sich an einer notwendigen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Tun sie es nicht, können Sie Ihren Anspruch gerichtlich geltend machen und notfalls im Wege der Zwangsvollstreckung erzwingen, dass die Maßnahmen durchgeführt werden.

3D Grafik Icon Wippe PersonenWeder die anderen Wohnungseigentümer noch der Verwalter können sich darauf berufen, dass für die notwendigen Maßnahmen keine Liquidität vorhanden wäre oder es keine Instandhaltungsrücklage gibt oder diese nicht ausreicht. Liquiditätsengpässe sind also kein Grund, notwendige Maßnahmen zurückzustellen. Fehlt es an Liquidität, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, sie durch eine Sonderumlage aufzubringen. Auch darauf können Sie als Einzeleigentümer bestehen. Bestehen mehrere Möglichkeiten, eine notwendige Instandsetzung oder Instandhaltung durchzuführen, wählt die Eigentümerversammlung gleichfalls mit einfacher Mehrheit eine Alternative aus, die allerdings den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss. Dabei hat sie: …

  • Eignung,
  • Erforderlichkeit,
  • Wirtschaftlichkeit,
  • Qualität und Nachhaltigkeit
  • sowie die Kosten unter Vorlage von mindestens drei Kostenvoranschläge und
  • Zuverlässigkeit des Anbieters

zu berücksichtigen. Das billigste Angebot oder die billigste Ausführung einer Maßnahme ist nicht unbedingt die Beste. Soweit behördliche Auflagen oder öffentlich-rechtliche Bestimmungen bestehen (z.B. Wärmedämmung der Fassade nach EnEV), hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Ermessensspielraum. Letztlich ist bei der Beschlussfassung danach zu entscheiden, wie ein „vernünftiger, vorausschauender und auf Substanzerhalt bedachter Eigentümer“ entscheiden würde.
3D Icon Grafik Haus Immobilie Geldscheine

4. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz und ordnungsgemäße Verwaltung

Soweit die Wohnungseigentümerversammlung oder der Verwalter kostenverursachende Maßnahmen beschließen, gebietet es der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, aus der Sichtweise eines vernünftigen Betrachters zu beurteilen, ob und inwieweit ein vertretbares Kosten-Nutzungsverhältnis nachzuvollziehen ist (§ 21 IV WEG).

Geht es beispielsweise um die Auswahl eines Energieversorgers oder eines Handwerkers für eine Reparaturmaßnahme, brauchen Wohnungseigentümergemeinschaft oder Verwalter nicht immer die billigste Lösung zu wählen.

Vielmehr müssen auch sachliche Gründe einbezogen werden. Ein gewisser Ermessensspielraum ist zu zugestehen. Jedenfalls widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich ein Verwalter auf „unangemessene, marktunübliche und überhöhte Entgeltvereinbarungen“ einlässt (OLG Celle ZMR 1999, 240 für das Verhältnis Vermieter/Mieter). Einen Orientierungspunkt bietet die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Danach dürfen die aufgewendeten Kosten die üblichen Kosten um bis zu 20 % übersteigen (AG Köln WuM 221).

Grafik Icon 3D Aktenordner5. Ordnungsgemäße Verwaltung erfordert Sonderumlage

Verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über ausreichend Liquidität, kann sie eine Sonderumlage beschließen. Vorrangig müssen Reparaturen jedoch aus einer Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Da Instandhaltungsrücklagen zweckgebunden sind, dürfen damit nicht etwa rückständige Wohngeldbeträge ausgeglichen werden. Wird eine aktuell nicht erforderliche Sanierungsmaßnahme beschlossen, ist der Beschluss sowie der Beschluss über eine Sonderumlage unwirksam (OLG München 32 Wx 125/06). Auch die darauf aufbauenden Beschlüsse, wie die Beauftragung eines Architekten oder Handwerkers, wären hinfällig (LG München 36 S 11929/10 WEG).

6. Kreditaufnahme als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

Icon 3D Grafik Geld Euro Münzen ScheineOft fehlt in Wohnungseigentümergemeinschaften Liquidität. Insbesondere dann, wenn eine Sonderumlage zwecks Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu beschaffen ist oder ein Wohnungseigentümer mit seinem Wohngeld in Zahlungsverzug kommt, müssen die übrigen Wohnungseigentümer die fehlende Liquidität entweder durch eine Sonderumlage oder auf dem Wege eines Kredits beschaffen.

Dabei soll die Kreditaufnahme die Ausnahme sein, da die Wohnungseigentümer grundsätzlich die von ihnen zu leistenden Beiträge aus dem eigenen Vermögen aufbringen müssen. Würde man diese Vorgabe umkehren und jede Beitragslast über eine Kreditaufnahme finanzieren, würde sich die Belastung vom einzelnen Wohnungseigentümer auf die Gemeinschaft verlagern. Damit würde der Wert des Gemeinschaftseigentums sinken. Voreilige und überflüssige Kreditaufnahmen verstoßen daher gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Grafik 3D Icon Geld ChecklisteDabei spielt natürlich eine Rolle, dass die Banken für einen Kredit Sicherheiten wünschen. Wenn Sie persönlich auf Ihrem Sondereigentum eine Grundschuld einräumen, ist die Kreditaufnahme meist unproblematisch. Können Sie keine dinglichen Sicherheiten gewähren, lehnen viele Banken eine Kreditvergabe an Eigentümergemeinschaften ab. Allerdings ist auch hier wieder zu berücksichtigen, dass im Innenverhältnis eine Ausfallhaftung besteht, solange die Gemeinschaft noch Verbindlichkeiten hat. Erweist sich ein Wohnungseigentümer als zahlungsunfähig, müssen Sie als zahlungsfähiger Wohnungseigentümer einspringen.

Maßgebliche Kriterien einer Kreditaufnahme sind:

  • Wie dringend ist die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung?
  • Welche Kosten fallen dafür an?
  • Wieviel muss jeder einzelne Eigentümer zahlen?
  • Wie viele Wohnungseigentümer sind außerstande, die Sonderumlage aufzubringen und wie groß ist deren Ausfallrisiko?
  • Wie groß das Ausfallrisiko für die Dauer des Darlehens?

In Ausnahmefällen kann der Hausverwalter bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen auch eine Sonderumlage nutzen, um laufende Kosten zu zahlen (AG Brühl, Urteil v. 18.4.2011, 23 C 583/10). Die Gelder dürfen aber nur zur „Zwischenfinanzierung“ dienen. Daher sind auch die zeitlichen Grenzen hinreichend abzustecken. Belastet der Verwalter das Instandhaltungsrücklagenkonto gar mit Kosten des Sondereigentums, widerspricht seine erneute Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 20.3.2014, 2-13 S 165/13).

7. Instandhaltung und Instandsetzung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme

3D Grafik Icon Werkzeug Immobilie HausEine der häufigsten Streitpunkte ordnungsgemäßer Verwaltung ist die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nebst Rücklagenbildung. Alle diese Maßnahmen dienen der Werterhaltung der Wohnanlage. Instandhaltung bedeutet die Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustands, Instandsetzung die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung. Typische Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind die Pflege der Gartenanlage oder die Reparatur eines undichten Daches.

Als Wohnungseigentümer können Sie auf die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums weder durch Vertrag noch durch Beschluss wirksam verzichten. Als einzelner Wohnungseigentümer haben Sie einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch auf Instandhaltung und Instandsetzung und können verlangen, dass die erforderlichen Maßnahmen von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen und durch den Verwalter umgesetzt werden.
3D Icon Grafik Person Aktenordner

8. Verwalterbestellung muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen

Wird ein Verwalter bestellt, entspricht seine Bestellung nur ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrages, insbesondere im Hinblick auf Laufzeit und Vergütung, im Wesentlichen regelt (BGH Urteil vom 27.2. 2015, V ZR 114/14). Außerdem ist die Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, Alternativangebot einzuholen, es sei denn, der bisherige Verwalter arbeitet zu gleichartigen Konditionen weiter und die Eigentümermehrheit war mit seiner bisherigen Tätigkeit zufrieden (OLG Hamburg ZMR 2001, 997).

Wird der Verwalter erstmals bestellt, sind die Eckpunkte allein schon deshalb wichtig, weil mehrere Angebote einzuholen sind. Nur die Kenntnis der Konditionen ermöglicht den Vergleich. Wird der Verwalter erneut bestellt, kann es ausreichend sein, wenn der Verwalter zu gleichartigen Konditionen seine Tätigkeit fortsetzt. Außerdem dürfen Sie nur einen Verwalter bestellen, der über eine ausreichende Bonität verfügt. Andernfalls wäre seine Wahl anfechtbar (LG Frankfurt 2-13 S 94/12).

Grafik Icon 3D Laptop Geld Eurosymbol9. Wirtschaftsplan als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

Der Verwalter ist verpflichtet, einen jährlichen Wirtschaftsplan aufzustellen (§§ 28 I, 21 V Nr. 5 WEG). Da es sich dabei um eine selbstverständliche Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handelt, braucht die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür keinen eigenständigen Beschluss zu fassen. Der Wirtschaftsplan braucht lediglich von der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich genehmigt zu werden (§ 28 V WEG).

10. Entlastung des Verwaltungsbeirats als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

Icon 3D Grafik Aktenordner Dokument LupeBesteht ein Verwaltungsbeirat, entspricht seine Entlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar Schadensersatzansprüche in Betracht kommen und kein nachvollziehbarer Grund besteht, darauf zu verzichten. Ansprüche kommen in Betracht, wenn: …

  • bei der Prüfung der Jahresabrechnung die Kontenbelege nicht ordnungsgemäß kontrolliert wurden (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 104);
  • versäumt wurde, die Kontostände am Anfang und Ende des Wirtschaftsjahres festzustellen (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/04);
  • eine vom Verwaltungsbeirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und korrigiert werden muss (BGH WuM 2010, 178).

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11. Fazit

Das Thema „ordnungsgemäße Verwaltung“ ist sehr umfassend. Gerade in Wohnungseigentümergemeinschaften geht es ständig um ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen. Es liegt in der Natur der Sache, dass einzelne Wohnungseigentümer bestimmte Maßnahmen unterschiedlich beurteilen. Dann kommt es darauf an, zu beurteilen, wo genau die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft verlaufen.

Als Immobilienmakler in Berlin sind wir mit dem Thema bestens vertraut.
Selbstverständlich bieten wir unseren Kunden unseren Beratungs-Service kostenfrei an.

Veröffentlicht am: 05.03.2018 | Autor: Julius Hagen

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