Immobilie geerbt – Brauche ich einen Erbschein?

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, sollte der Erbe die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen und sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Das Verfahren dazu regelt § 35 der Grundbuchordnung. Danach kann der Nachweis der Erbfolge regelmäßig nur durch einen Erbschein geführt werden. Es gibt aber Ausnahmen.

Inhalt:

  1. Warum ist die Eigentumsumschreibung zweckmäßig?
  2. Welchen Zweck hat der Erbschein?
  3. Eigentumsumschreibung braucht keinen Notar
  4. Welche Alternativen bestehen zum Erbschein?
  5. Gibt es weitere Ausnahmen zum Erbschein?
  6. Wer erteilt den Erbschein?
  7. Welche Unterlagen werden für den Erbschein benötigt?
  8. Welche Gebühren fallen für einen Erbschein an?
  9. Wie ist es, wenn die Immobilie im Ausland liegt?

1. Warum ist die Eigentumsumschreibung zweckmäßig?

Die Eintragung empfiehlt sich insoweit, als die Eigentumsumschreibung im Grundbuch in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei erfolgt. Mit der Eintragung des Erben als neuer Eigentümer werden vor allem klare Rechtsverhältnisse geschaffen. Will der Erbe die Immobilie verkaufen, kann er sich zuverlässig als derjenige ausweisen, der als Eigentümer zum Verkauf des Hauses berechtigt ist.

2. Welchen Zweck hat der Erbschein?

Mit einem Erbschein weisen Sie sich als Erbe und damit als rechtmäßiger Rechtsnachfolger des verstorbenen Erblassers aus. Für Außenstehende, so auch das Grundbuchamt, ist nicht ohne Weiteres erkennbar, welche Person Erbe geworden ist. Es kann dem Grundbuchamt auch nicht zugemutet werden, die Rechtsverhältnisse daraufhin zu prüfen, welche Person dem verstorbenen Eigentümer rechtlich nachfolgt.

Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts, in dem der oder die Erben namentlich bezeichnet werden. Der Erbschein ermöglicht es den Erben, über den Nachlass zu verfügen.

3. Eigentumsumschreibung braucht keinen Notar

Normalerweise nimmt das Grundbuchamt nur Anträge entgegen, die ein Notar einreicht. Möchten Sie jedoch nur Ihre Rechtsnachfolge und sich als neuer Eigentümer eintragen lassen, können Sie den Antrag direkt beim Grundbuchamt im jeweiligen Berliner Bezirk einreichen. Sie brauchen dafür keinen Notar zu beauftragen.

4. Welche Alternativen bestehen zum Erbschein?

Hat der Erblasser ein notarielles Testament verfasst oder bei einem Notar einen Erbvertrag beurkundet, aus dem die Erbfolge und damit der namentlich benannte Erbe hervorgeht, braucht der Erbe zum Nachweis seiner Erbberechtigung keinen Erbschein. Es genügt dann die Vorlage des Testaments oder des Erbvertrages. Zusätzlich muss die Niederschrift über die Eröffnung der letztwilligen Verfügung durch das Nachlassgericht eingereicht werden (§ 35 Abs. I S. 2 GBO).

Die Eröffnung des Testaments erfolgt meist nicht mehr in einem formellen Eröffnungstermin im Gericht, sondern dadurch, dass das Gericht dem Erben per Post eine Kopie des Testaments oder Erbvertrages übersendet und erklärt, dass diese letztwillige Verfügung des Erblassers hiermit „eröffnet“ wurde.

5. Gibt es weitere Ausnahmen zum Erbschein?

Das Grundbuchamt verzichtet auf die Vorlage eines Erbscheins oder einer letztwilligen Verfügung (Testament, Erbvertrag), wenn das Grundstück oder der Anteil am Grundstück weniger als 3.000€ wert ist und die Beschaffung eines Erbscheins nur mit unverhältnismäßigem Aufwand an Kosten oder Mühe möglich ist (§ 35 Abs. III GBO). Da ein Erbschein eigenhändig beim Nachlassgericht beantragt werden muss und zudem Gebühren verursacht, ist er in diesen Fällen im Regelfall ausnahmsweise verzichtbar. Es empfiehlt sich, vor der Beantragung der Eigentumsumschreibung dennoch beim Grundbuchamt nachzufragen. Problematisch kann sein, dass der Wert der Immobilie nicht feststeht und geschätzt werden muss. Bei einem Höchstwert von 3.000€ kommen allenfalls Wiesen und Äcker in Betracht.

6. Wer erteilt den Erbschein?

Zuständig für die Ausstellung eines Erbscheins ist das Amtsgericht in seiner Funktion als Nachlassgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene wohnte. In Berlin zum Beispiel sind die Ämter der jeweiligen Bezirke zuständig und in Brandenburg sind die Ämter der Kreisstädte der Landkreise zuständig. Hatte der Verstorbene keinen aktuellen Wohnsitz, ist das Nachlassgericht zuständig, in dessen Umkreis der Verstorbene zuletzt wohnte. Falls dies auch nicht zutrifft, ist das Amtsgericht Berlin-Schönefeld als Zentralstelle für Deutschland dafür zuständig.

7. Welche Unterlagen werden für den Erbschein benötigt?

Sind Sie gesetzlicher Erbe und liegt kein Testament oder Erbvertrag vor, benötigen Sie:

  • Personalausweis
  • Sterbeurkunde
  • Nachweis des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers (siehe Personalausweis, ggf. Meldebescheinigung des Einwohnermeldeamtes)
  • Nachweis der Staatsangehörigkeit des Erblassers (Personalausweis, ggf. Meldebescheinigung des Einwohnermeldeamtes)
  • Nachweis, auf welchem verwandtschaftlichen Verhältnis das gesetzliche Erbrecht beruht (Abkömmling, Ehepartner, eingetragene Lebenspartner) durch Vorlage einer Personenstandsurkunde (Familienstammbuch, Ehe- oder Partnerschaftsurkunde, Geburtsurkunde)
  • Angabe weiterer in Betracht kommender gesetzliche Erben (Abkömmlinge, Ehepartner, Elternteile entsprechend den Erbenordnungen nach §§ 1923 ff BGB).

Sind Sie in einem Testament oder Erbvertrag als Erbe eingesetzt, benötigen Sie das Testament oder den Erbvertrag, sowie die Sterbeurkunde und einen Nachweis über den letzten gewöhnlichen Aufenthalt und die Staatsangehörigkeit des Erblassers.

Sie müssen Ihre Angaben eidesstattlich versichern. Falsche eidesstattlich versicherte Angaben sind strafbar.

Das Nachlassgericht stellt anhand Ihrer Angaben den Erbschein aus. Der Erbschein trägt die Vermutung in sich, dass derjenige, der im Erbschein als Erbe bezeichnet ist, rechtmäßiger Erbe ist und bis zum Beweis des Gegenteils als rechtmäßiger Erbe anzusehen ist. Halten Sie den Erbschein in Händen, können Sie also ohne Weiteres die Umschreibung von Grundstücken und Immobilien im Grundbuch beantragen. Der Erbschein trägt den “öffentlichen Glauben” in sich. Jedermann darf darauf vertrauen, dass sein Inhalt richtig ist.

8. Welche Gebühren fallen für einen Erbschein an?

Die Kosten für einen Erbschein richten sich nach der Höhe des Vermögens des Erblassers, nach Abzug seiner Verbindlichkeiten. Teil des Vermögens ist die Immobilie, die nach ihrem geschätzten Verkehrswert berechnet wird. Hilfreich kann sein, wenn ein Verkehrswertgutachten oder wenigstens die Einschätzung eines örtlichen Maklers vorliegt. Die Gebühren berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Das Gericht berechnet für die Beantragung des Erbscheins nebst eidesstattlicher Versicherung über die Richtigkeit der Angaben eine Gebühr und eine weitere Gebühr für die Erteilung des Erbscheins.

Beträgt der Wert der Erbschaft bis: …

  • 50.000€, fällt eine Gebühr an von 330€, zwei Gebühren erben also 660€.
  • Geht der Wert bis 100.000€, beträgt die Gebühr 546€.
  • Steigt der Wert bis 500.000€, ist eine Gebühr von 1.870€ fällig.
  • Ist der Wert bis 1.000.000€, beträgt die Gebühr 6.670€.

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9. Wie ist es, wenn die Immobilie im Ausland liegt?

Gehört zum Nachlass eine Immobilie im Ausland, ist die Situation oft schwierig. Hat der Erblasser kein Testament hinterlassen, richtet sich die Abwicklung des Nachlasses im Ausland nach dem Recht des Staates, in dem die Immobilie gelegen ist. Das Ferienhaus auf Teneriffa wird also nach spanischem Recht vererbt. Je nachdem müssen Sie mit unliebsamen Überraschungen rechnen, wenn es um die Anteile von Erben am Nachlass geht. Sie weichen zum großen Teil vom deutschen Erbrecht ab. Im Idealfall hat der Erblasser ein Testament errichtet und darin bestimmt, dass sein gesamter Nachlass, also auch die Immobilie im Ausland, nach deutschem Erbrecht abgewickelt werden soll. Dann müssen die Justizbehörden auf Teneriffa deutsches Erbrecht berücksichtigen.

Damit Sie auch im Ausland nachweisen können, dass Sie tatsächlich Erbe geworden sind, genügt der deutsche Erbschein im Regelfall nicht. Erbscheine nach deutschem Recht sind im Ausland weitgehend unbekannt. Seit 2015 gibt es aber die Europäische Erbrechtsverordnung. Sie hat das Europäische Nachlasszeugnis eingeführt. Es legitimiert den Erben gleichfalls als rechtmäßigen Erben und wird in allen Mitgliedstaaten der Europäischen Union, mit Ausnahme von Großbritannien, Irland und Dänemark, anerkannt.

Sie erhalten das Europäische Nachlasszeugnis auf Antrag, wenn der Erbfall einen Auslandsbezug hat und Sie Ihre Erbenstellung im Ausland nachweisen müssen. Beantragen Sie das Zeugnis dort, wo der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Das Zeugnis wird allerdings nur befristet für sechs Monate ausgestellt und muss auf Antrag verlängert werden.

Empfehlung: Eine Immobilie erben, ist nicht ganz so einfach wie einziehen und darin wohnen. Bevor Sie als neuer Eigentümer einziehen können, müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen.

Wir, als Ihr Immobilienmakler in Berlin, verfügen über vielfältige Erfahrungen und können Ihnen Empfehlungen geben, was Sie im Einzelfall tun und veranlassen sollten. Möchten Sie die Immobilie verkaufen, sind wir sowieso Ihr Ansprechpartner. Unser Rundum-Service ist unsere Kompetenz. Sofern Sie Rechtsberatung benötigen, vermitteln wir Sie gerne an einen mit uns kooperierenden Rechtsanwalt.

Veröffentlicht am: 06.10.2017 | Autor: Julius Hagen

Ein Kommentar zu “Immobilie geerbt – Erbschein
  1. Sandra Kaiser sagt:

    Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Wir hatten einen Rechtsanwalt für Erbrecht eingeschaltet, weil das Thema zu kompliziert war. Dieser Beitrag konnte trotzdem einige unbekannte Bereiche erhellen. Danke!

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