Immobilie im Testament – Was ist wichtig?

Einen Baum pflanzen und ein Haus bauen. Diese Vorgaben empfinden viele als Meilensteine ihres LebensWenn der Spruch „Wer die Wahl hat, hat die Qual“ Ihre Situation wiedergibt, trifft es in besonderer Weise zu, wenn Sie eine Immobilie Ihr eigen nennen. Sie müssen sich nämlich entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vererben. Sollten Sie sich für die Übertragung an Ihre Erben entscheiden, empfiehlt sich, die Gegebenheiten und Ihre Immobilie im Testament zu regeln. Wir als kompetente Immobilienmakler in Berlin zeigen Ihnen, welche Aspekte Sie in Ihre Überlegungen einbeziehen sollten.

Wo ist das Problem?

Eine schöne Immobilie verkaufen ist einfach. Dafür findet sich immer ein Käufer. Und dann? Sie lösen damit ein Problem, sollten aber damit kein neues produzieren. Genauso ist es, wenn Sie Ihre Immobilien vererben. Auch dann kann es zu Problemen kommen. Wenn sich zum Beispiel Ihre Erben darüber streiten, ob sie die Immobilie selbst nutzen, verkaufen oder vermieten sollen oder wegen einer gegenseitigen Blockadehaltung auch gegen jegliche Vernunft leer stehen lassen. Dennoch: Keine Sorge. Es gibt Lösungen.

Was spricht aus Sicht der Kinder für den Verkauf einer Immobilie?

Auch wenn Sie Kinder haben, gibt es keine Garantie, dass eines Ihrer Kinder in Ihre Immobilie einziehen würde. Selbst wenn es sich um das Elternhaus handelt, haben Kinder oft ihre ganz eigenen Vorstellungen, wo und wie sie wohnen wollen. Dafür gibt es vielerlei Gründe. Da die heutige Generation aus beruflichen Gründen meist mobil sein muss, ist das Interesse am eigenen Elternhaus nicht mehr der Regelfall. Zudem zieht es junge Menschen häufig in Großstädte wie Berlin, Hamburg, Leipzig oder München. Da es dort eine Vielzahl an beruflichen und weiterbildenden Chancen gibt. Ein weiterer Grund wäre auch, dass junge Menschen nicht immer ausreichend verdienen, um eine eigene Immobilie zu unterhalten oder wenn sie ihre Geschwister auszahlen müssen, die Immobilie selbst finanzieren können. Im ungünstigsten Falle gefährden Sie den Familienfrieden und veranlassen Ihre Kinder dazu, sich über die Verwendung und Nutzung der Immobilie zu streiten.

Was spricht aus Sicht des Ehepartners für den Verkauf einer Immobilie?

Noch schwieriger wird die Situation, wenn Sie verheiratet sind und Ihr überlebender Ehepartner allein im Familienwohnhaus verbleibt. Machen die Kinder nach Ihrem Ableben ihre Erbansprüche oder ihre Pflichtteilsansprüche geltend, ist Ihr Ehepartner möglicherweise gezwungen, die Immobilie zu verkaufen, nur um die Ansprüche der Kinder auszahlen zu können. Dass ein solcher Vorgang erfahrungsgemäß nicht problemlos abläuft, versteht sich von selbst. Oft ist es auch so, dass das Wohnhaus für einen Bewohner viel zu groß wird und sich der überlebende Ehepartner gerade im Alter nicht mehr in der Lage sieht, das Haus zu unterhalten. Ist auch noch die Infrastruktur nicht optimal, so dass Supermarkt, Apotheke, Arzt und Bäckerei nicht fußläufig erreichbar sind, dürfte Ihr Ehepartner wenig Interesse daran haben, nach Ihrem Ableben allein im Haus zu verbleiben. Immobilien werden dann schnell zur Last. Dann ist es allemal besser, Sie machen kurzen Prozess, verkaufen Ihr Objekt und suchen sich zur rechten Zeit eine passende Immobilie.

Verkauf gegen Wohnrecht

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie nicht unbedingt sogleich ausziehen. Schließlich müssen Sie noch irgendwo wohnen. Genauso ist es, wenn Ihr Ehepartner Sie überlebt und in der Immobilie verbleiben möchte oder kein Geld für ein Pflegeheim übrig ist. Auch in diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen. Sie brauchen mit dem Käufer, der noch nicht gleich einziehen will oder den Erwerb als Kapitalanlage oder eigene Altersversorgung betrachtet, nur ein Wohnrecht zu vereinbaren und sich dieses im Grundbuch eintragen lassen. Dann können Sie und auch Ihr Ehepartner zeitlebens in der Immobilie wohnen und brauchen trotz des Verkaufs nicht auszuziehen. Der Käufer erwirbt dann ein Objekt, das er zwar zurzeit nicht selbst nutzen kann, aber in einem überschaubaren Zeitraum wird nutzen können. Ihr Wohnrecht wird dann bei der Gestaltung des Kaufpreises entsprechend berücksichtigt. Dafür können Sie beispielsweise die ortsübliche Miete ansetzen und diese auf eine zu erwartende Lebenszeit hochrechnen. Leben Sie länger, trägt der Erwerber das Risiko. Alternativ können Sie das Haus vom Erwerber auch anmieten und zahlen ihm eine Miete. Auf jeden Fall hat der Erwerber aber die Chance, eine Immobilie zu erwerben, um die er im Fall Ihres Ablebens mit vielleicht einer Vielzahl von anderen Interessenten nicht konkurrieren müsste.

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Immobilie im Testament

Möchten Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen und bis zu Ihrem Ableben darin wohnen, sollten Sie eine Regelung treffen, was mit Ihrer Immobilie nach Ihrem Ableben geschehen soll. Sofern Sie einen Alleinerben bei der Übertragung der Immobilie im Testament haben, gibt es keine Probleme. Dann geht die Immobilie übergangslos auf ihn über.

Haben Sie jedoch mehrere Erben, können Sie es auf die gesetzliche Erbfolge ankommen lassen. Dann erben Ihre gesetzlichen Erben und Ihr überlebender Ehepartner gemeinsam die Immobilie und bilden eine Erbengemeinschaft. In einer Erbengemeinschaft können alle nur gemeinschaftlich entscheiden. Keiner kann alleine entscheiden. Auch Mehrheitsentscheidungen sind ausgeschlossen. Da sich die Erben dann oft gegenseitig blockieren, sollten Sie die Gegebenheiten in einem Testament regeln. In einem Testament bestimmen Sie idealerweise die Person, die die Immobilie erben soll. Dazu sollten Sie wissen, was wichtig ist.

Was ist im Testament zu beachten?

Haben Sie mehrere Erben und wohnen Sie in einem Einfamilienhaus beispielsweise in Berlin, dann kann nur ein Erbe in die Immobilie einziehen. Zwangsläufig müssen Sie einen Erben aus der Erbengemeinschaft auswählen und ihm die Immobilie im Testament vermachen. Sie treffen damit eine Teilungsanordnung, indem sie Ihren Nachlass unter Ihren Erben aufteilen und genau bestimmen, wer was bekommt. Wenn Sie die Immobilie einem Erben vermachen, müssen Sie sich auch Gedanken darüber machen, wie die anderen Erben bedacht werden. Sind genügend Vermögenswerte vorhanden, bekommt jeder seinen Anteil am Nachlass. Einer erhält die Immobilie, der andere Ihre Briefmarkensammlung und Ihr Ehepartner vielleicht die Ferienimmobilie auf Teneriffa.

Sind nicht genügend Vermögenswerte vorhanden, muss der Erbe, der die Immobilie übernimmt, die anderen irgendwie auszahlen. Dazu muss klar sein, dass er selbst kapitalkräftig genug sein muss, um die Erbanteile auszahlen zu können. Alternativ müsste er die Immobilie beleihen. Voraussetzung dafür wiederum ist, dass seine Einkommensverhältnisse so gut sind, dass eine Bank den Betrag finanziert und bereit ist, die Immobilie gegen Eintragung einer Grundschuld zu beleihen. Diese Gegebenheiten sollten Sie vorher unbedingt absprechen. Es nutzt Ihrem potentiellen Erben nichts, wenn Sie ihm eine Immobilie vererben, die ihm schnell zur Last wird. Ihr Erbe muss wissen, auf was er sich dabei einlässt.

Begründen Sie Wohneigentum bei Mehrfamilienwohnhaus

Sind Sie Eigentümer eines Zweifamilien- oder Mehrfamilienwohnhauses, können Sie in einer Teilungsanordnung im Testament genau bestimmen, welcher Erbe welche Wohnung erhalten soll. Im Idealfall begründen Sie Wohneigentum und teilen die Immobilie in Eigentumswohnungen auf. Sie könnten dann einzelne Wohnungen vorab verkaufen oder vererben jede einzelne Wohnung an einen bestimmten Erben. Sie und Ihr Ehepartner können selbst auch Eigentümer einer Wohnung bleiben. Auf jeden Fall schaffen Sie so klare Verhältnisse und haben eine sichere Grundlage für einen eventuellen Verkauf.

Wie ist das Testament zu formulieren?

Achten Sie darauf, dass Sie Ihr Testament eigenhändig, also mit der eigenen Hand und handschriftlich zu Papier bringen. Sie dürfen keinen Computer benutzen und sich von Ihrem Ehepartner auch nicht die Hand führen lassen. Sofern Sie bereits früher ein Testament verfasst haben, sollten Sie dieses alte Testament in Ihrem neuen Testament ausdrücklich widerrufen und damit für nichtig erklären. Formulieren Sie dann, dass beispielsweise Ihr Sohn Hans Ihr Wohnhaus in Berlin erhalten soll und stellen Sie klar, welche Vermögenswerte Ihren anderen Kindern zuteilwerden sollen. Alternativ klären Sie, dass Ihr Sohn Hans die Geschwister auszahlen muss. Unterschreiben Sie das Testament mit Ihrem Vor- und Nachnamen und geben Sie zur zeitlichen Datierung des Testaments ein Datum an. Sie können das Testament zu Hause verwahren, können es aber auch zur amtlichen Verwahrung beim örtlich zuständigen Nachlassgericht Ihres Wohnortes hinterlegen.

Fazit

Wohnen bleiben, verkaufen, verrenten oder vererben? Die Antwort kann nur individuell formuliert werden. Letztlich sollten Ihre persönlichen Vorstellungen im Vordergrund stehen. Erwächst Ihnen Ihre Immobilie zur Last oder möchten Sie vermeiden, dass die Immobilie Ihrem überlebenden Ehepartner zur Last wird, sollten Sie diese vorzeitig verkaufen. Solange Sie noch dazu in der Lage sind, können Sie sich dann ein neues Lebensumfeld schaffen. Dieses Szenario bietet sich auch an, wenn Ihre Kinder kein Interesse am Haus haben oder außerstande sind, ein Haus zu unterhalten. Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Haus zu vererben, empfiehlt es sich, frühzeitig in einem Testament klare Verhältnisse zu schaffen.

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