Immobilie im Alltag: Alles so lassen, wie es ist und später das Grundstück mit dem Haus vererben

„Nach mir die Sintflut“. Mit dieser Einstellung stehen Sie als potentieller Erblasser nicht allein. Viele denken genau so. Sollen die lieben Erben doch mit dem Haus machen, was sie wollen. Ob Sie damit richtig liegen, bleibt natürlich Ihrer persönlichen Einschätzung überlassen. Möchten Sie sich Ihrer Sache aber sicher sein und diese Welt wirklich mit gutem Gewissen verlassen, sollten Sie die Gegebenheiten gegeneinander abwägen, die dafür und dagegen sprechen. Die Alternative jedenfalls wäre, mit einer letztwilligen Verfügung zu bestimmen, was mit Ihrer Immobilie nach Ihrem Ableben geschehen soll.

Inhalt:

  1. Die gesetzliche Erbfolge ist ein Notanker
  2. Was bedeutet Grundstück mit Haus verkaufen?
  3. Wo liegt das Problem bei Erbengemeinschaften?
  4. Wie geht eine Erbengemeinschaft mit einer Immobilie um?
  5. Warum sind Teilungsversteigerungen so fatal?
  6. Welche Optionen haben Sie, um Probleme zu vermeiden?
  7. Fazit

1. Die gesetzliche Erbfolge ist ein Notanker

Niemand verlässt diese Welt ohne Erben. Hinterlassen Sie eine Immobilie, muss irgendwer die Verantwortung dafür übernehmen. Im Regelfall bestimmt die gesetzliche Erbfolge, wer die Immobilie erbt. Dies geschieht nur, falls Sie keine letztwillige Verfügung hinterlassen haben. Letztwillige Verfügungen sind Testamente und Erbverträge. Auch das Vermächtnis gehört in diese Kategorie insoweit, als es in einem Testament enthalten sein muss. Nach der gesetzlichen Erbfolge werden Sie von Ihren nächsten Angehörigen beerbt. Hinterlassen Sie einen Ehepartner und Kinder und leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, erbt Ihr Ehepartner die Hälfte Ihres Vermögens. Die andere Hälfte teilen sich Ihre Kinder. Bestandteil Ihres Vermögens ist auch die Immobilie. Hinterlassen Sie mehrere Erben, wird Ihr Nachlass zu einem Sondervermögen der Erbengemeinschaft. Im günstigsten Falle geht alles gut. Im weniger günstigen Falle, – und dieser Fall ist rein erfahrungsgemäß in der Mehrzahl der Fälle die wahrscheinlichere Variante, – kommt es innerhalb der Erbengemeinschaft zum Streit, in dem auch über das Schicksal der Immobilie entschieden werden muss. Es ist Ihre Entscheidung, ob Sie daran vorbeugend etwas ändern, indem Sie alles rechtlich in einem Testament festhalten oder eben sagen „Nach mir die Sintflut“.

2. Was bedeutet Grundstück mit Haus verkaufen?

Ist zum Beispiel Ihr Grundstück in Berlin bebaut, können Sie das Grundstück nur mit dem Haus zusammen verkaufen. Das Haus ist Bestandteil des Grundstücks. Es lässt sich ohne das Grundstück nicht verkaufen. Ist das Grundstück hingegen noch nicht bebaut, aber bebaubar, haben Sie mehrere Optionen. Sie können die Berliner Immobilie verkaufen und der Erwerber wird neuer Eigentümer. Mit dem Kaufpreis erwerben Sie Handlungsfreiheit. Eine andere Option ist die Erbpacht. Bei der Erbpacht vereinbaren Sie mit dem Pächter, dass dieser das Grundstück nach eigenem Ermessen oder nach Vereinbarung bebaut und sich verpflichtet, das Grundstück samt Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Zeit (z.B. nach 60 Jahren) an Sie bzw. Ihren Rechtsnachfolger (das sind Ihre Erben) zurück zu übertragen. Die Modalitäten der Übertragung können individuell vertraglich abgesprochen werden. Sie bleiben Eigentümer des Grundstücks und erhalten vom Pächter einen zu vereinbarenden Pachtzins. Damit fällt das Grundstück in Ihren Nachlass. Da Ihre Erben auch den Erbpachtvertrag übernehmen, kann es wegen der Nutzung des Grundstücks zumindest für die Dauer der Erbpacht keinen Streit geben. Ihre Erben werden als neue Eigentümer in Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen.

3. Wo liegt das Problem bei Erbengemeinschaften?

Erbengemeinschaften entstehen zwangsweise durch den Erbfall. Die Miterben werden nicht gefragt, ob sie erben und damit Mitglied einer Erbengemeinschaft werden wollen. Sie können allenfalls die Erbschaft ausschlagen und profitieren dann nicht vom Nachlass. Ausschlagen macht aber nur Sinn, wenn der Nachlass überschuldet ist. Nimmt ein Miterbe die Erbschaft an, muss er die Spielregeln der Erbengemeinschaft einhalten. In einer Erbengemeinschaft entscheiden alle Miterben gemeinsam. Alleinentscheidungen sind nicht möglich. Jeder Miterbe hat die gleichen Rechte am Nachlass. Vor allem wenn es um Immobilien geht, muss die Erbengemeinschaft sich mit der Verwaltung und Unterhaltung der Immobilie auseinandersetzen. Es liegt in Natur der Sache, dass die Meinungen, wie die Immobilie genutzt, verwaltet und unterhalten werden soll, oft auseinandergehen und im unversöhnlichem Streit enden. Sie können diese Problematik von vornherein entschärfen, wenn Sie sich entschließen, Ihre Immobilie im Wege einer letztwilligen Verfügung einer bestimmten Person zu übertragen.

4. Wie geht eine Erbengemeinschaft mit einer Immobilie um?

Erbengemeinschaften sind von Gesetzes wegen auf Auseinandersetzung und Liquidation ausgerichtet. Kein Miterbe soll gezwungen bleiben, lebenslang Mitglied in einer Erbengemeinschaft bleiben zu müssen. Da jeder die gleichen Rechte am Nachlass hat und letztlich auch die Vorteile einzelner Nachlasswerte für sich nutzen möchte, muss der Nachlass auseinandergesetzt werden. Teilbare Vermögenswerte wie Bargeld oder Wertpapiere können problemlos unter den Miterben aufgeteilt werden. Unteilbare Vermögenswerte, wie ein Einfamilienwohnhaus, lässt sich nicht aufteilen. Es kann nur freihändig an einen Kaufinteressenten verkauft oder von einem der Miterben freiwillig übernommen werden. In diesem Fall muss der Miterbe die anderen Miterben irgendwie auszahlen. Ist er dazu aufgrund seiner Einkommensverhältnisse nicht imstande oder ist seine Bonität so schlecht, dass er bei seiner Bank keine Finanzierung für den notwendigen Betrag bekommt, bleibt ihm dieser Weg verschlossen. Können sich die Miterben nicht darauf verständigen, wie sie mit der Immobilie verfahren wollen, bleibt in letzter Konsequenz nur noch die Teilungsversteigerung der Immobilie. Teilungsversteigerungsverfahren sind die denkbar schlechteste Lösung, wenn es um Immobilien geht. Handelt sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, wäre eine Option auch, dass Sie das Haus in Wohnungseigentum aufteilen und jedem Miterben eine Wohnung zuweisen. Eine Wohnung könnten Sie auch selbst nutzen.

5. Warum sind Teilungsversteigerungen so fatal?

Teilungsversteigerungen sind nichts anderes als Zwangsversteigerungsverfahren, bei denen eine Immobilie durch das örtlich zuständige Amtsgericht öffentlich versteigert wird. Sie sind zusätzlich durch besonders komplexe Verfahrensvorschriften auch für Fachleute ein Buch mit sieben Siegeln. Sie führen im Ergebnis erfahrungsgemäß dazu, dass eine Immobilie einem Erwerber weit unter dem Betrag zugeschlagen wird, der eigentlich dem Verkehrswert entspricht und bei einem freihändigen Verkauf zu erzielen gewesen wäre. Die Immobilie wird oft schlicht verschleudert. Den Erwerber freut es. Die Miterben graut es eher. Auch Sie als Erblasser sollten daran interessiert sein, dass Ihre Immobilie, die vielleicht der Traum Ihres Lebens ist, auch nach Ihrem Ableben die Wertschätzung erfährt, die sie durch Ihre Person zeitlebens erfahren hat. Sofern Sie davon ausgehen, dass Ihre Erben sich wegen der Immobilie einigen werden, sind Sie auf der sicheren Seite. Eine Garantie dafür haben Sie allerdings nicht. Erben ticken spätestens dann, wenn sie erben, anders. Möchten Sie eine fatale Teilungsversteigerung durch die Erbengemeinschaft vermeiden, sollten Sie handeln.

6. Welche Optionen haben Sie, um Probleme zu vermeiden?

Schreiben Sie ein Testament:

Sie tun Ihren Erben, egal ob Sie sie leiden können oder nicht, einen großen Gefallen, wenn Sie klare Verhältnisse schaffen und Ihren Nachlass regeln. Das Werkzeug dafür ist ein Testament oder ein Erbvertrag. Ein Testament schreiben Sie in wenigen Minuten mit der Hand auf ein Stück Papier. Sie brauchen nichts notariell zu beurkunden. Wichtig ist nur, dass Sie Ihren letzten Willen unmissverständlich zum Ausdruck bringen. Dazu gehört, dass Sie entweder Ihren Erben auswählen und namentlich genau bezeichnen oder im Wege einer Teilungsanordnung bestimmen, welche Erben welche Vermögenswerte erhalten sollen. So können Sie regeln, dass ein bestimmter Miterbe neuer Eigentümer Ihrer Immobilie werden soll. Soweit genügend andere Vermögenswerte vorhanden sind, lässt sich Ihr Nachlass problemlos aufteilen. Ist dies nicht der Fall, wäre ergänzend zu regeln, wie dann die übrigen Miterben auf ihre Kosten kommen. Im Regelfall muss derjenige, der Ihre Immobilie übernimmt, die Miterben auszahlen oder irgendwie abfinden.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie:

Es gibt natürlich auch einen ganz anderen Weg. Die Option, die Immobilie einem Miterben zuzuweisen, wird nicht immer möglich sein. Vielleicht ist kein Miterbe daran interessiert, in Ihre Immobilie einzuziehen. Vielleicht hat ein interessierter Miterbe auch keine finanziellen Möglichkeiten, die anderen auszuzahlen. Oder es gibt schlicht niemanden, dem Sie Ihre Immobilie anvertrauen wollen. Und nicht zuletzt sollten Sie auch daran denken, dass Sie auf Ihre letzten Tage vielleicht auch noch etwas vom Leben haben wollen. In diesem Fall bietet sich an, dass Sie die Immobilie verkaufen. Mit dem Verkaufserlös haben Sie alle Optionen. Sie können das Geld verjubeln, aber auch anlegen und für Ihre Erben reservieren. Vor allem können Sie sich auch eine vielleicht kleinere Wohnung kaufen oder ziehen einfach in Miete. Wenn Sie dann auch noch in die Nähe Ihrer Kinder oder in eine Stadt wie beispielsweise Berlin, mit allen notwendigen Versorgungseinrichtungen ziehen, ergeben sich vielleicht sogar völlig neue Perspektiven.

7. Fazit

Immobilien im Alter erfordern strategische Überlegungen. Sie müssen wissen, wie Sie im Alter leben wollen. Sie müssen auch einschätzen, ob Sie sich in der Lage sehen oder überhaupt gewillt sind, Ihre Immobilie auch in späten Jahren nutzen und unterhalten zu können. Vielleicht wird Ihnen alles irgendwann zu viel. Sofern Sie die Option „Immobilie verkaufen“ frühzeitig nutzen, schaffen Sie sich vielleicht Handlungsfreiheiten, von denen Sie derzeit nur träumen können. Die Einstellung „Nach mir die Sintflut“ und alles so lassen, wie es ist und später das Grundstück mit dem Haus vererben, erscheint im Lichte dieser Argumente nicht unbedingt als das, was empfehlenswert ist.

Als kompetente Immobilienmakler Berlins stehen wir Ihnen mit der aus vielen Verkaufsvorgängen erwachsenen Erfahrung und Kompetenz gerne zur Seite.

Veröffentlicht am: 26.10.2017 | Autor: Ivo Hagen

4 Kommentare zu “Immobilie – Testament oder verkaufen
  1. finanzielleUnabhängigkeit sagt:

    Klasse Beitrag! Ich teile die hier geschilderten Erfahrungen. Erbengemeinschaften sind fast nur schädlich für die Immobilie. Immer und immer wieder treten Abstimmungsprobleme bzw. Streit auf. Ich habe es schon mehrfach erlebt und rate jedem seinen Willen in einem Testament festzuhalten. LG Henning

  2. Sandra Kaiser sagt:

    Hallo und vielen Dank für den tollen Artikel. Dass sind gute Tipps um für später dem Streit vorzusorgen. Alles kann man vermutlich nicht bedenken, zumal vermutlich auch das Immobilienrecht stetigen Änderungen unterliegt. Für den Anfang hat mir das hier aber sehr gut weitergeholfen.

  3. Gustav Sucher sagt:

    Hallo,
    Mein Opa ist vor kuerzer Zeit gestorben. Nun stellt sich die Frage wie viel ist das Haus zusammen mit dem Grundstück wert?
    Wie können wir das möglichst gut aufteilen, usw.? Danke für den super Blog Beitrag!

    • Julius Hagen sagt:

      Guten Tag Herr Sucher,
      der Wert der Immobilie ist natürlich von vielen Faktoren abhängig. Lage, Zustand usw.
      Genauso verhält es sich mit der Aufteilung.
      Wir stehen Ihnen dazu gerne direkt telefonisch oder per Mail zu Verfügung und beantworten Ihre Fragen ausführlicher, als wir es hier könnten.

      Haben Sie vielen Dank für das Lob. Wir freuen uns, wenn wir helfen konnten.

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