Sie wollen Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? –
10 Optionen für Sie als Lebensperspektive

Wenn Sie sich in der Situation befinden, eine Entscheidung über das Schicksal Ihrer Immobilie zu finden, dann haben Sie mehrere Möglichkeiten und Optionen. Sie könnten Ihre Immobilie verkaufen und wohnen bleiben. Gehen Sie davon aus, dass es immer Wege gibt, Immobilie und Lebensperspektive unter einen Hut zu bringen. Meist haben Eigentümer nur die Option „Verkaufen“ im Sinn. Dabei ist ein erster wichtiger Schritt die Wertermittlung, die es zu beachten gilt. In diesem Zusammenhang gibt es mit einem Immobilienverkauf durchaus auch alternative Wege, mit denen sich individuelle Gegebenheiten berücksichtigen lassen. Wir als Immobilienmakler aus Berlin zeigen Ihnen, welche Wege Sie in Betracht ziehen können.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Immobilie verkaufen und diese danach vom neuen Eigentümer mieten
  2. Immobilie verkaufen und selbst ein lebenslanges Wohnrecht erhalten
  3. Immobilie verkaufen und selbst ein zeitlich begrenztes Wohnrecht erhalten
  4. Immobilie verkaufen und eine lebenslange monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten
  5. Immobilie verkaufen und eine zeitlich begrenzte monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten
  6. Vermietete Immobilie verkaufen und einen Nießbrauch vereinbaren
  7. Wohnungseigentum an der Immobilie begründen
  8. Grundstück aufteilen und als Bauplatz verkaufen
  9. Immobilie behalten und ein Erbpachtrecht vereinbaren
  10. Immobilie als Erbengemeinschaft oder Ehepaar verkaufen und als Miterbe/Ehepartner kaufen
  11. Fazit

1. Immobilie verkaufen und diese danach vom neuen Eigentümer mieten

Sie können Ihre Immobilie zum vollen Preis verkaufen. Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie eventuell noch auf der Immobilie lastende Verbindlichkeiten an die Bank zurückzahlen und dann nicht mehr die Sorge haben, dass Sie die monatlichen Raten für Zins und Tilgung aufbringen müssen.

Wenn Sie Ihr Haus bereits abbezahlt haben, einen Kaufinteressenten suchen und trotzdem dort wohnen bleiben möchten, haben Sie die Möglichkeit einen Käufer zu wählen, der Ihr Haus an Sie selbst vermietet. So wären Sie sozusagen Mieter im eigenen Haus und zahlen ganz normal Miete an den neuen Eigentümer. Als Mieter im eigenen Haus besitzen Sie dementsprechend auch einen Mietvertrag und zahlen ganz normal Miete an den neuen Eigentümer. Als Mieter müssten Sie sich nicht mehr über die Instandhaltung der Immobilie kümmern, das würde der neue Eigentümer machen.

Als Kaufinteressenten würden beispielsweise nahe Angehörige in Frage kommen, die später einmal selbst in dem Haus wohnen wollen oder ein Kapitalanleger, der sein Geld in einer Immobilie anlegen möchte.

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2. Immobilie verkaufen und selbst ein lebenslanges Wohnrecht erhalten

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und wohnen bleiben möchten, können Sie mit dem Erwerber statt der Miete auch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Ein solches Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und sichert somit Ihr Recht, in der Immobilie bis zum Lebensende wohnen zu dürfen. Als Kaufinteressenten kommen auch hier vornehmlich nahe Angehörige oder Kapitalanleger in Betracht. Im Gegenzug für die Bewilligung eines lebenslangen Wohnrechts, müssen Sie einen geringeren Kaufpreis gewähren.

Vorteil des Wohnrechts ist, dass dieses im gesamten Haus oder in einem bestimmten Hausbereich eingesetzt werden kann. Falls Sie ein Wohnrecht für einzelne Räume haben, könnte der Erwerber selbst bereits einziehen und Sie sozusagen als „Untermieter“ beherbergen. Sie tragen nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung, insbesondere die Schönheitsreparaturen, sowie die verbrauchsabhängigen Kosten für den Unterhalt des Gebäudes. Instandhaltung und Instandsetzung obliegt dem neuen Eigentümer.

Zu beachten bei dieser Variante gilt, dass das Wohnrecht nicht übertragbar ist und nur von Ihnen persönlich ausgeübt werden kann. Allerdings besteht dabei auch die Option, das Wohnrecht einer anderen Person zu überlassen (z.B. Ihrem Lebenspartner).

3. Immobilie verkaufen und selbst ein zeitlich begrenztes Wohnrecht erhalten

Die zweite Alternative lässt sich auch so gestalten, dass Sie Ihr Wohnrecht nicht lebenslang, sondern nur zeitlich begrenzt ausüben. Diese Variante kann interessant sein, wenn Sie noch eine Zeit lang im Haus wohnen möchten und davon ausgehen, dass Sie ab einem gewissen Lebensalter umziehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass Sie diese Perspektive genau planen und sicher wissen, dass Sie ab dem Ende Ihres Wohnrechts zuverlässig eine neue Bleibe haben.

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4. Immobilie verkaufen und eine lebenslange monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten

Nicht jeder Kaufinteressent sieht sich in der Lage, den Kaufpreis für die Immobilie zu finanzieren, obwohl er über ein sicheres Einkommen verfügt. In diesem Fall kommt in Betracht, dass Sie die Immobilie verkaufen und sich vom neuen Eigentümer eine lebenslange monatliche Rente auszahlen lassen. Sie erhalten somit zusätzlich zu Ihrer Rente auch Rentenzahlungen von dem neuen Eigentümer.

Der Erwerber zahlt also nicht den Kaufpreis im Ganzen, sondern leistet mit der Rentenzahlung eine Art Ratenzahlung.

Vorrangig bei dieser Alternative geht es um die Sicherung der Altersversorgung und des Altersruhesitzes. Dazu gibt es eine ganze Reihe möglicher vertraglicher Gestaltungen. Vertraglich könnte so zum Beispiel eine Leibrente für Sie als Immobilienbesitzer geregelt werden. Allerdings sind bei der Gestaltung solcher Übernahmeverträge auch die Auswirkungen auf eventuelle Sozialhilfeleistungen zu beachten. Sie müssen also damit rechnen, dass die Rente, die der neue Eigentümer an Sie entrichtet, auf eventuelle Sozialhilfeleistungen angerechnet wird. Meist geht es auch hier darum, dass nahe Angehörige, die Immobilie übernehmen und diese mit dem Erbe verrechnet wird.

Diese Variante wird allgemein unter dem Begriff des „Altenteilrechts“ erörtert. Es handelt sich dabei um einen Inbegriff dinglich abgesicherter Rechte (siehe Grundbuch), die in Verbindung mit einem Immobilienkaufvertrag vereinbart werden. Diese Rechte dienen der allgemeinen leiblichen persönlichen Versorgung des Berechtigten und bezwecken eine allgemeine lebenslängliche Verbindung mit dem belasteten Grundstück.

5. Immobilie verkaufen und eine zeitlich begrenzte monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten

Diese Alternative lässt sich wiederum so gestalten, dass Sie nicht eine lebenslange, sondern nur eine zeitlich begrenzte, monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten. Sie haben den Vorteil, dass Sie über eine höhere Liquidität verfügen (gegenüber der lebenslangen Rente) und der Erwerber die Immobilie schneller abbezahlt hat. Dabei ist abzusprechen, wie lange Sie selbst in der Immobilie wohnen bleiben möchten und ab welchen Zeitpunkt der Mietvertrag ausläuft und der Erwerber die Immobilie für Wohneigentum übernehmen darf.

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Auch hier können Sie zusätzlich ein Wohnrecht vereinbaren und bis zu einem gewissen Lebensalter in der Immobilie wohnen bleiben.

6. Vermietete Immobilie verkaufen und einen Nießbrauch vereinbaren

Ist Ihre Immobilie in Form einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses in beispielsweise Berlin vermietet, können Sie die Immobilie verkaufen und sich im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Nießbrauch bedeutet laut BGB, dass Sie die Nutzungen aus der Immobilie ziehen dürfen. Ihnen fließen also die Mieteinnahmen zu. Das Nießbrauchrecht können Sie zeitlebens oder für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. So haben Sie die Möglichkeit, die Erbfolge zu Lebzeiten zu gestalten, Ihre Altersversorgung zu sichern und durch die vorzeitige Übertragung Ihren Erben, Schenkungs- oder Erbschaftsteuern zu ersparen.

Da das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird, ist es zuverlässig abgesichert. Als Nießbraucher sind Sie dem Eigentümer aber verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Sie tragen auch die Unterhaltskosten. Für Instandhaltung und Instandsetzung sind Sie nur verantwortlich, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Objekts erforderlich sind.

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7. Wohnungseigentum an der Immobilie begründen

Erlaubt es die bauliche Situation Ihrer Immobilie, dass Sie die Wohnfläche auf mindestens zwei in sich abgeschlossene und eigenständig nutzbare Wohnungen aufteilen können, haben Sie die Möglichkeit Wohnungseigentum zu begründen. So können Sie zum Beispiel in einer der beiden Wohnungen selber wohnen und die andere verkaufen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie bei der Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen und beim Notar eine Teilungserklärung beurkunden.

8. Grundstück aufteilen und als Bauplatz verkaufen

Erlauben es die örtlichen Verhältnisse, dass Sie bereits bebautes Grundstück aufteilen und mit der Aufteilung ein weiteres Baugrundstück schaffen, können Sie diesen Bauplatz verkaufen und Ihre Immobilie behalten. Auch so beschaffen Sie sich Liquidität und Sie können weiterhin dort wohnen bleiben.

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Die Voraussetzung dafür ist, dass der neu geschaffene Bauplatz einen Anschluss an den öffentlichen Verkehrsraum hat. Fehlt es daran, können Sie über Ihr Grundstück auch ein Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen und damit den Zugang zum Baugrundstück sicherstellen.

9. Immobilie behalten und ein Erbpachtrecht vereinbaren

Besitzen Sie ein unbebautes Baugrundstück, kann eine etwas aus der Mode gekommene Option darin bestehen, dass Sie die Immobilie, also das Grundstück, in Ihrem Eigentum behalten und mit einem Interessenten ein Erbpachtrecht vereinbaren. Sie können damit Ihr Grundstück finanziell verwerten, ohne dass Sie es veräußern oder selbst bebauen müssen. Für den Erwerber besteht der Vorteil darin, dass er keinen Kaufpreis finanzieren, sondern nur den Erbpachtzins nach Zinssatz-Vorgaben bezahlen muss. Er erwirbt somit das Recht, auf dem Grundstück eine Immobilie zu errichten. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und auf einen vereinbarten Zeitraum beschränkt. Üblich sind z.B. 99 Jahre.

Nach Zeitablauf tritt der „Heimfall“ ein, dann verliert der Erbpachtberechtigte sein Eigentum am Bauwerk, das dann auf den Grundstückseigentümer, aller Wahrscheinlichkeit nach auf deren Erben, übergeht. Für die Dauer der Erbpacht zahlt der Erbbauberechtigte einen zu vereinbarenden Erbpachtzins.

Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie Eigentümer des Grundstücks bleiben und Ihre Erben irgendwann auch Eigentum an der Immobilie erwerben und Sie über eine monatliche Liquidität verfügen. Möchten Sie selbst in die Immobilie einziehen, könnten Sie mit dem Erbpachtberechtigten vereinbaren, dass er das Gebäude so errichtet, dass er Ihnen eine Einliegerwohnung innerhalb der Immobilie vermieten kann. In diesem Fall wären Sie dann Mieter auf dem eigenen Grundstück.

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10. Immobilie als Erbengemeinschaft oder Ehepaar verkaufen und als Miterbe / Ehepartner kaufen

Sind Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft, können Sie eine zum Nachlass gehörende Immobilie nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben verkaufen. Möchten Sie in der Immobilie selbst wohnen, bietet sich an, dass Sie als Käufer auftreten und einen mit der Erbengemeinschaft zu vereinbarenden Kaufpreis entrichten. Aus welchen Werten sich der Kaufpreis zusammen setzt, können Sie durch eine fundierte Wertermittlung erfahren, die wir Ihnen als Leistung anbieten. Gleiches bietet sich an, wenn Sie eine Immobilie zusammen mit Ihrem Ehepartner besitzen und nach der Scheidung in der Immobilie wohnen bleiben möchten. Sie können den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners dann selbst kaufen und werden alleiniger Eigentümer der Immobilie.

11. Fazit

Es gibt verschiedene Möglichkeiten für Sie, Ihre individuellen Perspektiven, Vorstellungen und Gegebenheiten umzusetzen und für Sie die beste Lösung zu finden. Man muss nicht direkt sein Haus verkaufen und ausziehen. Lassen Sie sich unbedingt vorher beraten, damit am Ende alles reibungslos und nach Ihren Wünschen geschieht.

Wenn Sie jedoch mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus zu verkaufen und dafür eine Einmalauszahlung des neuen Eigentümers erhalten, dann unterstützen wir Sie als Immobilienmakler in Berlin und Brandenburg gern bei allen Vorbereitungen und weiteren Schritten diesbezüglich.

Wir stehen Ihnen unter der Nummer 030 / 265 875 70 gerne zur Verfügung.

Veröffentlicht am: 10.09.2018 | Autor: Ivo Hagen

8 Kommentare zu “Immobilie verkaufen und wohnen bleiben
  1. Otto Lehnert sagt:

    Hallo,
    wir als Ehepaar, 78 Jahre, besitzen 2 eigenständig, abgeschlossene Eigentumswohnungen.
    Wie verhält es sich, wenn wir die Immobilien an unsere 2 Kinder verkaufen und eine Wohnung im Nießbrauch bewohnen. Hat das Sozialamt im Falle einer Pflege noch Zugriffsrecht an unsere Kinder?
    Bei Schenkungen verhält es sich klar anders. Den Kaufpreis verjubeln wir, oder verspielen wir, die Rente reicht uns aus.
    Beide hatten wir über 50 Jahre ohne Unterbrechung gearbeitet. Daher wollen wir auch etwas Nutzen ziehen.
    Viele Grüße,
    Otto Lehnert

    • Julius Hagen sagt:

      Wenn Sie zwei Eigentumswohnungen besitzen und dies an Ihre Kinder übertragen (verkaufen), sind Sie nicht mehr Eigentümer und können mit diesem Besitz auch nicht mehr haften. Für was auch immer. Lassen Sie sich jedoch ein Nießbrauchrecht einräumen, schmälert das zum einen den Wert der Immobilie bis Sie ableben, eröffnet zum anderen aber auch die Möglichkeit, dass Gläubiger auf die “Früchte” aus diesem Nießbrauchrecht zugreifen. Insofern wäre zu überlegen, ob nicht ein Wohnrecht die sinnvollere Gestaltungsvariante ist. Bei einem Wohnrecht stehen Ihnen nicht die Früchte (mögliche Einnahmen aus Vermietung) aus der Wohnung zu, Sie können Sie nur selbst zum Wohnen nutzen.
      Gerne können Sie uns diesbezüglich auch telefonisch kontaktieren.
      Viele Grüße,
      Julius Hagen

  2. Justus Meigen sagt:

    Interessante Methoden, wieso genau sollte man sein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Ich habe einen Bekannten der ist Anwalt für Wohnrecht, ich werde mich bei ihm erkundigen. Ich möchte sowieso erst mal eine Baugenehmigung erwerben.

  3. Monika sagt:

    Wir verheiratet seit 20 Jahren wollen ein gegenseitiges lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen.
    Der Mann steht mit dem Grundstück bereits im Grundbuch .
    Der Grund ist den Immobilienwert zu Lebzeiten zu verringern um Pflichtteilansprüche
    zu verringern .
    Das heißt im Alter nicht aus der Immobilie ausziehen zu müssen

    LG
    Monika

  4. Hildegard sagt:

    Vielen Dank für die interessanten Optionen zum Thema Immobilien verkaufen. Mein Cousin hat ein unbebautes Baugrundstück geerbt. Er ist am Überlegen, was er damit machen soll. Die Sache mit dem Erbpachtrecht klingt sehr interessant. Damit kann er das Grundstück im Familienbesitz behalten.

  5. Helga sagt:

    Vielen Dank für den Beitrag. Seine Lebensperspektive und sein Haus unter einen Hut zu bringen fällt nicht jedem leicht. Vor kurzem hat Monika, die daneben lebt, ihr lebenslanges Wohnrecht erhalten. Dies hat Freude gebracht. Aber dass der Verkauf eine Rentezahlung in Ratten ermöglicht, hat sie nicht gewusst, wie ich. Dies wäre eine gute Neuigkeit für Monika. Eine inhaltsreiche Beratung im Immobilienrecht.

  6. Mia sagt:

    Das Haus zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben schein verlockend. Bei den aktuellen Immobilienpreisen könnte man davon profitieren. Zudem ist man dann auch beruflich flexibler ohne Immobilie.

  7. Maria sagt:

    Bekannte denke auch schon darüber nach ihre Wohnung zu verkaufen. Da es beruflich wieder besser aussieht, ist so eine Wohnung beruflich eher hinderlich. Vielleicht klappt es ja, dass sie die Wohnung verkaufen und gleich weiter mieten können.

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