Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben –
10 Optionen für Sie als Lebensperspektive

Wenn Sie sich in der Situation befinden, eine Entscheidung über das Schicksal Ihrer Immobilie zu finden, dann haben Sie mehrere Möglichkeiten und Optionen. Sie könnten Ihre Immobilie verkaufen und wohnen bleiben. Gehen Sie davon aus, dass es immer Wege gibt, Immobilie und Lebensperspektive unter einen Hut zu bringen. Meist haben verkaufswillige Eigentümer nur die Option „Verkauf“ im Sinn und berücksichtigen nicht, dass es im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf durchaus auch alternative Wege gibt, mit denen sich individuelle Gegebenheiten berücksichtigen lassen. Wir als Immobilienmakler zeigen Ihnen, welche Wege Sie in Betracht ziehen können.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Immobilie verkaufen und die Wohnung oder das Haus vom neuen Eigentümer mieten
  2. Immobilie verkaufen und selbst ein lebenslanges Wohnrecht erhalten
  3. Immobilie verkaufen und selbst ein zeitlich begrenztes Wohnrecht erhalten
  4. Immobilie verkaufen und eine lebenslange monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten
  5. Immobilie verkaufen und eine zeitlich begrenzte monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten
  6. Vermietete Immobilie verkaufen und einen Nießbrauch vereinbaren
  7. Wohnungseigentum an der Immobilie begründen
  8. Grundstück aufteilen und als Bauplatz verkaufen
  9. Immobilie behalten und ein Erbpachtrecht vereinbaren
  10. Immobilie als Erbengemeinschaft oder Ehepaar verkaufen und als Miterbe/Ehepartner kaufen
  11. Fazit

1. Immobilie verkaufen und die Wohnung oder das Haus vom neuen Eigentümer mieten

Sie können Ihre Immobilie zum vollen Preis verkaufen. Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie eventuell noch auf der Immobilie lastende Verbindlichkeiten an die Bank zurückzahlen und dann nicht mehr die Sorge haben, dass Sie die monatlichen Raten für Zins und Tilgung aufbringen müssen.

Wenn Sie Ihr Haus bereits abbezahlt haben, einen Kaufinteressenten suchen und trotzdem dort wohnen bleiben möchten, haben Sie die Möglichkeit einen Käufer zu wählen, der Ihr Haus an Sie selbst vermietet. So wären Sie sozusagen Mieter im eigenen Haus und zahlen ganz normal Miete an den neuen Eigentümer. Als Mieter müssten Sie sich nicht mehr über die Instandhaltung der Immobilie kümmern, das würde der neue Eigentümer machen. Als Kaufinteressenten würden beispielsweise nahe Angehörige in Frage kommen, die später einmal selbst in dem Haus wohnen wollen oder ein Kapitalanleger, der sein Geld in einer Immobilie anlegen möchte.

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2. Immobilie verkaufen und selbst ein lebenslanges Wohnrecht erhalten

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und wohnen bleiben möchten, können Sie mit dem Erwerber statt der Miete auch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Ein solches Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und sichert somit Ihr Recht, in der Immobilie lebenslang wohnen zu dürfen. Als Kaufinteressenten kommen auch hier vornehmlich nahe Angehörige oder Kapitalanleger in Betracht. Im Gegenzug für die Bewilligung eines lebenslangen Wohnrechts, müssen Sie einen geringeren Kaufpreis gewähren.

Vorteil des Wohnrechts ist, dass dieses im gesamten Haus oder in einem bestimmten Hausbereich eingesetzt werden kann. Falls Sie ein Wohnrecht für einzelne Räume haben, könnte der Erwerber selbst bereits einziehen und Sie sozusagen als „Untermieter“ beherbergen. Sie tragen nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung, insbesondere die Schönheitsreparaturen, sowie die verbrauchsabhängigen Kosten für den Unterhalt des Gebäudes. Instandhaltung und Instandsetzung obliegt dem neuen Eigentümer.

Zu beachten bei dieser Variante gilt, dass das Wohnrecht nicht übertragbar ist und nur von Ihnen persönlich ausgeübt werden kann. Allerdings besteht dabei auch die Option, das Wohnrecht einer anderen Person zu überlassen (z.B. Ihrem Lebenspartner).

3. Immobilie verkaufen und selbst ein zeitlich begrenztes Wohnrecht erhalten

Die zweite Alternative lässt sich auch so gestalten, dass Sie Ihr Wohnrecht nicht lebenslang, sondern nur zeitlich begrenzt ausüben. Diese Variante kann interessant sein, wenn Sie noch eine Zeit lang im Haus wohnen möchten und davon ausgehen, dass Sie ab einem gewissen Lebensalter umziehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass Sie diese Perspektive genau planen und sicher wissen, dass Sie ab dem Ende Ihres Wohnrechts zuverlässig eine neue Bleibe haben.

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5. Immobilie verkaufen und eine zeitlich begrenzte monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und wohnen bleiben möchten, lässt sich diese Alternative so gestalten, dass Sie nicht eine lebenslange, sondern nur eine zeitlich begrenzte, monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten. Sie haben den Vorteil, dass Sie über eine höhere Liquidität verfügen (gegenüber der lebenslangen Rente) und der Erwerber die Immobilie schneller abbezahlt hat. Dabei ist abzusprechen, wie lange Sie selbst in der Immobilie wohnen bleiben möchten und ab wann der Erwerber die Immobilie übernehmen darf.

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Auch hier können Sie zusätzlich ein Wohnrecht vereinbaren und bis zu einem gewissen Lebensalter in der Immobilie wohnen bleiben.

6. Vermietete Immobilie verkaufen und einen Nießbrauch vereinbaren

Ist Ihre Immobilie in Form einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses vermietet, können Sie die Immobilie verkaufen und sich im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Nießbrauch bedeutet laut BGB, dass Sie die Nutzungen aus der Immobilie ziehen dürfen. Ihnen fließen also die Mieteinnahmen zu. Das Nießbrauchrecht können Sie zeitlebens oder für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. So haben Sie die Möglichkeit, die Erbfolge zu Lebzeiten zu gestalten, Ihre Altersversorgung zu sichern und durch die vorzeitige Übertragung Ihren Erben, Schenkungs- oder Erbschaftsteuern zu ersparen.

Da das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird, ist es zuverlässig abgesichert. Als Nießbraucher sind Sie dem Eigentümer aber verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Sie tragen auch die Unterhaltskosten. Für Instandhaltung und Instandsetzung sind Sie nur verantwortlich, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Objekts erforderlich sind.

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7. Wohnungseigentum an der Immobilie begründen

Erlaubt es die bauliche Situation Ihrer Immobilie, dass Sie die Wohnfläche auf mindestens zwei in sich abgeschlossene und eigenständig nutzbare Wohnungen aufteilen können, haben Sie die Möglichkeit Wohnungseigentum zu begründen. So können Sie zum Beispiel in einer der beiden Wohnungen selber wohnen und die andere verkaufen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie bei der Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen und beim Notar eine Teilungserklärung beurkunden.

8. Grundstück aufteilen und als Bauplatz verkaufen

Erlauben es die örtlichen Verhältnisse, dass Sie bereits bebautes Grundstück aufteilen und mit der Aufteilung ein weiteres Baugrundstück schaffen, können Sie diesen Bauplatz verkaufen und Ihre Immobilie behalten. Auch so beschaffen Sie sich Liquidität und Sie können weiterhin dort wohnen bleiben.

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Die Voraussetzung dafür ist, dass der neu geschaffene Bauplatz einen Anschluss an den öffentlichen Verkehrsraum hat. Fehlt es daran, können Sie über Ihr Grundstück auch ein Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen und damit den Zugang zum Baugrundstück sicherstellen.

9. Immobilie behalten und ein Erbpachtrecht vereinbaren

Besitzen Sie ein unbebautes Baugrundstück, kann eine etwas aus der Mode gekommene Option darin bestehen, dass Sie die Immobilie, also das Grundstück, in Ihrem Eigentum behalten und mit einem Interessenten ein Erbpachtrecht vereinbaren. Sie können damit Ihr Grundstück finanziell verwerten, ohne dass Sie es veräußern oder selbst bebauen müssen. Für den Erwerber besteht der Vorteil darin, dass er keinen Kaufpreis finanzieren, sondern nur den Erbpachtzins bezahlen muss. Er erwirbt somit das Recht, auf dem Grundstück eine Immobilie zu errichten. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und auf einen vereinbarten Zeitraum beschränkt. Üblich sind z.B. 99 Jahre.

Nach Zeitablauf tritt der „Heimfall“ ein, dann verliert der Erbpachtberechtigte sein Eigentum am Bauwerk, das dann auf den Grundstückseigentümer, aller Wahrscheinlichkeit nach auf deren Erben, übergeht. Für die Dauer der Erbpacht zahlt der Erbbauberechtigte einen zu vereinbarenden Erbpachtzins.

Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie Eigentümer des Grundstücks bleiben und Ihre Erben irgendwann auch Eigentum an der Immobilie erwerben und Sie über eine monatliche Liquidität verfügen. Möchten Sie selbst in die Immobilie einziehen, könnten Sie mit dem Erbpachtberechtigten vereinbaren, dass er das Gebäude so errichtet, dass er Ihnen eine Einliegerwohnung innerhalb der Immobilie vermieten kann. In diesem Fall wären Sie dann Mieter auf dem eigenen Grundstück.

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10. Immobilie als Erbengemeinschaft oder Ehepaar verkaufen und als Miterbe / Ehepartner kaufen

Sind Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft, können Sie eine zum Nachlass gehörende Immobilie nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben verkaufen. Möchten Sie in der Immobilie selbst wohnen, bietet sich an, dass Sie als Käufer auftreten und einen mit der Erbengemeinschaft zu vereinbarenden Kaufpreis entrichten. Gleiches bietet sich an, wenn Sie eine Immobilie zusammen mit Ihrem Ehepartner besitzen und nach der Scheidung in der Immobilie wohnen bleiben möchten. Sie können den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners dann selbst kaufen und werden alleiniger Eigentümer der Immobilie.

Fazit

Es gibt verschiedene Möglichkeiten für Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben, Ihre individuellen Perspektiven, Vorstellungen und Gegebenheiten umzusetzen und für Sie die beste Lösung zu finden. Man muss nicht direkt sein Haus verkaufen und ausziehen. Wie oben beschrieben gibt es verschieden Varianten, die abhängig von Ihrem Ziel realisierbar sind.

Lassen Sie sich unbedingt vorher beraten, damit am Ende alles reibungslos und nach Ihren Wünschen geschieht. Wir stehen Ihnen unter der Nummer 030 / 265 875 70 gerne zur Verfügung.

Veröffentlicht am: 15.11.2017 | Autor: Ivo Hagen

3 Kommentare zu “Immobilie verkaufen und wohnen bleiben
  1. Otto Lehnert sagt:

    Hallo,
    wir als Ehepaar, 78 Jahre, besitzen 2 eigenständig, abgeschlossene Eigentumswohnungen.
    Wie verhält es sich, wenn wir die Immobilien an unsere 2 Kinder verkaufen und eine Wohnung im Nießbrauch bewohnen. Hat das Sozialamt im Falle einer Pflege noch Zugriffsrecht an unsere Kinder?
    Bei Schenkungen verhält es sich klar anders. Den Kaufpreis verjubeln wir, oder verspielen wir, die Rente reicht uns aus.
    Beide hatten wir über 50 Jahre ohne Unterbrechung gearbeitet. Daher wollen wir auch etwas Nutzen ziehen.
    Viele Grüße,
    Otto Lehnert

    • Julius Hagen sagt:

      Wenn Sie zwei Eigentumswohnungen besitzen und dies an Ihre Kinder übertragen (verkaufen), sind Sie nicht mehr Eigentümer und können mit diesem Besitz auch nicht mehr haften. Für was auch immer. Lassen Sie sich jedoch ein Nießbrauchrecht einräumen, schmälert das zum einen den Wert der Immobilie bis Sie ableben, eröffnet zum anderen aber auch die Möglichkeit, dass Gläubiger auf die „Früchte“ aus diesem Nießbrauchrecht zugreifen. Insofern wäre zu überlegen, ob nicht ein Wohnrecht die sinnvollere Gestaltungsvariante ist. Bei einem Wohnrecht stehen Ihnen nicht die Früchte (mögliche Einnahmen aus Vermietung) aus der Wohnung zu, Sie können Sie nur selbst zum Wohnen nutzen.
      Gerne können Sie uns diesbezüglich auch telefonisch kontaktieren.
      Viele Grüße,
      Julius Hagen

  2. Justus Meigen sagt:

    Interessante Methoden, wieso genau sollte man sein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben? Ich habe einen Bekannten der ist Anwalt für Wohnrecht, ich werde mich bei ihm erkundigen. Ich möchte sowieso erst mal eine Baugenehmigung erwerben.

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