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Verkaufen & Wohnen bleiben – 10 Optionen als Lebensperspektive

Der Traum von den eigenen vier Wänden sollte nicht zur Last werden. Befinden Sie sich in einer Situation, in der Sie über das Schicksal Ihrer Immobilie nachdenken, haben Sie mehrere, teils unterschiedliche Optionen. Gehen Sie davon aus, dass es immer Wege gibt, Immobilie und Lebensperspektive unter einen Hut zu bringen. Meist haben verkaufswillige Eigentümer nur die Option „Verkauf“ im Sinne und berücksichtigen nicht, dass es im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf durchaus auch alternative Wege gibt, mit denen sich individuelle Gegebenheiten berücksichtigen lassen. Wir als Immobilienmakler zeigen Ihnen auf, welche Wege Sie in Betracht ziehen können.

Inhalt

  1. Immobilie verkaufen und die Wohnung oder das Haus vom neuen Eigentümer mieten
  2. Immobilie verkaufen und selbst ein lebenslanges Wohnrecht erhalten
  3. Immobilie verkaufen und selbst ein zeitlich begrenztes Wohnrecht erhalten
  4. Immobilie verkaufen und eine lebenslange monatliche Rente von neuen Eigentümer halten
  5. Immobilie verkaufen und eine zeitlich begrenzte monatliche Rente von neuen Eigentümer erhalten
  6. Vermietete Immobilie verkaufen und einen Nießbrauch vereinbaren
  7. Wohnungseigentum an der Immobilie begründen
  8. Grundstück aufteilen und als Bauplatz verkaufen
  9. Immobilie behalten und ein Erbpachtrecht vereinbaren
  10. Immobilie als Erbengemeinschaft oder Ehepaar verkaufen und als Miterbe/Ehepartner kaufen

1. Immobilie verkaufen und die Wohnung oder das Haus vom neuen Eigentümer mieten

Sie können Ihre Immobilie zum vollen Preis verkaufen. Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie eventuell noch auf der Immobilie lastende Verbindlichkeiten an die Bank zurückzahlen und dann nicht mehr die Sorge zu haben brauchen, dass Sie die monatlichen Raten für Zins und Tilgung aufbringen müssen. Foto Grafik Person Hausmodell SchlüsselOder ist Ihr Haus bereits abbezahlt, kommen Sie in den Genuss der Liquidität aus dem Kaufpreis und können sich vielleicht Wünsche erfüllen, die Ihnen vorher verschlossen waren. Natürlich stellt sich dann die Frage, wo und wie Sie künftig wohnen. Wenn Sie einen Kaufinteressenten finden, der bereit ist, das Haus von Ihnen zu kaufen und es Ihnen wieder zu vermieten, können Sie in Ihrem vielleicht lieb gewordenen Zuhause verbleiben und dort Ihren Lebensabend verbringen. Sie sind dann sozusagen Mieter im eigenen Haus und zahlen ganz normal Miete an den neuen Eigentümer. Als Kaufinteressenten kommen nahe Angehörige in Betracht, die später einmal selbst in das Haus einziehen möchten oder auch ein Kapitalanleger, dem daran gelegen ist, sein Geld in einer Immobilie anzulegen. Gerade in Zeiten, in denen Geldanlagemöglichkeiten dünn gesät sind, kann dies eine Option mit Perspektive bedeuten. Als Mieter brauchen Sie sich auch nicht mehr um die Instandhaltung oder Instandsetzung der Immobilie zu kümmern. Dafür ist der neue Eigentümer zuständig. Sie zahlen lediglich noch die Betriebskosten für den Unterhalt.

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2. Immobilie verkaufen und selbst ein lebenslanges Wohnrecht erhalten

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie mit dem Erwerber statt der Miete auch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Ein solches Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und sichert Ihr Recht, in der Immobilie lebenslang wohnen zu dürfen, zuverlässig ab. Als Kaufinteressenten kommen auch hier vornehmlich nahe Angehörige in Betracht, die später einmal in die Immobilie selbst einziehen möchten. Aber auch ein Kapitalanleger kann interessiert sein. Icon 3D Grafik SchlüsselAttraktiv ist, dass Sie im Gegenzug für die Bewilligung eines lebenslangen Wohnrechts einen geringeren Kaufpreis gewähren und der Erwerber damit die Möglichkeit hat, eine Immobilie zu erwerben, für die er nicht den vollen marktüblichen Kaufpreis zahlen muss. Er schont seine Liquidität und braucht sich wegen der Finanzierung nicht unbedingt auf die Hinterbeine zu stellen. Damit erweitern Sie den Interessentenkreis, da auch weniger zahlungskräftige Interessenten infrage kommen. Vorteilhaft ist zudem, dass das Wohnrecht am gesamten Haus, aber auch an einzelnen Räumen bestellt werden kann. Dann kann der Erwerber selbst bereits in das Haus einziehen und beherbergt Sie sozusagen als „Untermieter“. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und kann nur von Ihnen persönlich ausgeübt werden. Vereinbart werden kann aber auch, dass Sie das Wohnrecht einer anderen Person überlassen dürfen (z.B. Ihrem Lebensabschnittspartner) oder das Recht haben, die Wohnung zu vermieten. Sie tragen nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung, insbesondere die Schönheitsreparaturen sowie die verbrauchsabhängigen Kosten für den Unterhalt des Gebäudes. Instandhaltung und Instandsetzung. obliegt normalerweise dem neuen Eigentümer.

3. Immobilie verkaufen und selbst ein zeitlich begrenztes Wohnrecht erhalten

Grafik Foto Uhr Kalender ZeitDie Alternative 2 lässt sich auch so gestalten, dass Sie Ihr Wohnrecht nicht lebenslang, sondern nur zeitlich begrenzt ausüben. Diese Variante kann interessant sein, wenn Sie noch eine Zeit lang im Haus wohnen möchten und davon ausgehen, dass Sie ab einem gewissen Lebensalter umziehen werden. Voraussetzung ist, dass Sie diese Perspektive genau planen und wissen, dass Sie ab dem Ende Ihres Wohnrechts zuverlässig eine neue Bleibe haben.

4. Immobilie verkaufen und eine lebenslange monatliche Rente von neuen Eigentümer halten

Nicht jeder Kaufinteressent sieht sich in der Lage, den Kaufpreis für die Immobilie zu finanzieren, obwohl er über ein sicheres Einkommen verfügt. Die Vergabepraxis der Banken ist nun einmal leider ausgesprochen beschränkt. In diesem Fall kommt in Betracht, dass Sie die Immobilie verkaufen und sich vom neuen Eigentümer eine lebenslange monatliche Rente zahlen lassen. Grafik 3D Icon Haus Geldmünzen EuroDer Erwerber zahlt also nicht den Kaufpreis im Ganzen, sondern leistet mit der Rentenzahlung eine Art Ratenzahlung. Meist geht es auch hier darum, dass nahe Angehörige, beispielsweise ein Geschwisterkind, die Immobilie übernimmt und diese mit dem Erbe irgendwie verrechnet wird. Diese Variante wird allgemein unter dem Begriff des „Altenteilrechts“ erörtert. Es handelt sich dabei um einen „Inbegriff dinglich (also im Grundbuch) abgesicherter Rechte, die in Verbindung mit einem Immobilienkaufvertrag vereinbart werden, die der allgemeinen leiblichen persönlichen Versorgung des Berechtigten dienen und eine allgemeine lebenslängliche Verbindung mit dem belasteten Grundstück bezwecken“. Vorrangig geht es um die Sicherung der Altersversorgung und des Altersruhesitzes. Es gibt eine ganze Reihe möglicher vertraglicher Gestaltungen. Im Ergebnis geht es darum, dass Sie im Wege einer finanziellen Leistung abgesichert sind. Allerdings sind bei der Gestaltung solcher Übernahmeverträge auch die Auswirkungen auf eventuelle Sozialhilfeleistungen einzubeziehen. Sie müssen also damit rechnen, dass die Rente, die der neue Eigentümer an Sie entrichtet, auf eventuelle Sozialhilfeleistungen angerechnet werden.

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5. Immobilie verkaufen und eine zeitlich begrenzte monatliche Rente von neuen Eigentümer erhalten

Foto Grafik Wecker Schreibtisch Geld NotizDie Alternative 4 lässt sich wiederum so gestalten, dass Sie nicht eine lebenslange, sondern nur eine zeitlich begrenzte monatliche Rente vom neuen Eigentümer erhalten. Grund kann sein, dass Sie den Rentenzahlbetrag so gestalten, dass der Erwerber nach absehbarer Zeit den an Sie zu entrichtenden Kaufpreis vollständig bezahlt hat. Sie haben den Vorteil, dass Sie über eine höhere Liquidität verfügen und der Erwerber die Immobilie schneller abbezahlt hat. Dabei ist abzusprechen, wie lange Sie in der Immobilie wohnen bleiben und wann der Erwerber die Immobilie selbst übernehmen wird. Auch hier können Sie zusätzlich ein Wohnrecht vereinbaren und bis zu einem gewissen Lebensalter in der Immobilie wohnen bleiben.

6. Vermietete Immobilie verkaufen und einen Nießbrauch vereinbaren

3D Icon Grafik Grundbuch Geldscheine EuroIst Ihre Immobilie vermietet (Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus) können Sie die Immobilie verkaufen und sich im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Nießbrauch bedeutet, dass Sie die Nutzungen aus dem Immobilie ziehen dürfen, Ihnen fließen also die Mieteinnahmen zu. Das Nießbrauchrecht können Sie zeitlebens oder auf Zeit vereinbaren. So haben Sie die Möglichkeit, die Erbfolge zu Lebzeiten zu gestalten, Ihre Altersversorgung zu sichern und durch die vorzeitige Übertragung Ihren Erben Schenkungs- oder Erbschaftsteuern zu ersparen. Da das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird, ist es zuverlässig abgesichert. Als Nießbraucher sind Sie dem Eigentümer aber verpflichtet, die Immobilie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen. Sie tragen auch die Unterhaltskosten. Instandhaltung und Instandsetzung obliegen Ihnen nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Objekts erforderlich sind.

7. Wohnungseigentum an der Immobilie begründen

Grafik Foto zwei Haushälften HändeErlaubt es die bauliche Situation Ihrer Immobilie, dass Sie die Wohnfläche auf mindestens zwei in sich abgeschlossene Wohnungen aufteilen können, können Sie Wohnungseigentum begründen. Es muss sich aber um mindestens zwei in sich abgeschlossene und eigenständig nutzbare Wohnungen handeln. Sie können dann in einer der Wohnungen selber wohnen bleiben und die andere Wohnung verkaufen. Voraussetzung ist, dass Sie bei der Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erwirken und beim Notar eine Teilungserklärung beurkunden. Diese Variante ist interessant, wenn Ihr Objekt eine entsprechende Aufteilung erlaubt oder es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Auch so verschaffen Sie sich Liquidität und können in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.

3D Grafik Icon Grundstücke Haus Person Messlatte8. Grundstück aufteilen und als Bauplatz verkaufen

Erlauben es die örtlichen Verhältnisse, dass Sie Ihr mit einer Immobilie bereits bebautes Grundstück aufteilen und mit der Aufteilung ein weiteres Baugrundstück schaffen, können Sie diesen Bauplatz verkaufen und Ihre Immobilie behalten. Auch so beschaffen Sie sich Liquidität und können in Ihrer Wohnung wohnen bleiben. Voraussetzung ist, dass der neu geschaffene Bauplatz einen Anschluss an den öffentlichen Verkehrsraum hat. Fehlt es daran, können Sie über Ihr Grundstück auch ein Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen und damit den Zugang zum Baugrundstück sicherstellen.

9. Immobilie behalten und ein Erbpachtrecht vereinbaren

Besitzen Sie ein unbebautes Baugrundstück, kann eine etwas aus der Mode gekommene Option darin bestehen, dass Sie die Immobilie in Ihrem Eigentum behalten und mit einem Interessenten ein Erbpachtrecht vereinbaren. Foto Grafik Haus Rohbau Bauplatz GerüstSie können damit Ihr Grundstück finanziell verwerten, ohne dass Sie es veräußern oder selbst bebauen müssen. Für den Erwerber besteht der Vorteil darin, dass er keinen Kaufpreis finanzieren, sondern nur den Erbpachtzins bezahlen muss. Er erwirbt das Recht, auf dem Grundstück eine Immobilie zu errichten. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und auf einen vereinbarten Zeitraum beschränkt. Üblich sind z.B. 99 Jahre. Nach Zeitablauf tritt der „Heimfall“ ein, dann verliert der Erbpachtberechtigte sein Eigentum am Bauwerk, das dann auf den Grundstückseigentümer, aller Wahrscheinlichkeit nach auf Ihre Erben, übergeht. Für die Dauer der Erbpacht zahlt der Erbbauberechtigte einen zu vereinbarenden Erbpachtzins. Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie Eigentümer des Grundstücks bleiben und Ihre Erben irgendwann auch Eigentum an der Immobilie erwerben und Sie über eine monatliche Liquidität verfügen. Möchten Sie selbst in die Immobilie einziehen, könnten Sie mit dem Erbpachtberechtigten vereinbaren, dass er das Gebäude so errichtet, dass er Ihnen eine Einliegerwohnung vermieten kann. Sie sind dann Mieter auf dem eigenen Grundstück.
Grafik 3D Icon Grundstück Haus Immobilie Personen

10. Immobilie als Erbengemeinschaft oder Ehepaar verkaufen und als Miterbe/Ehepartner kaufen

Sind Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft, können Sie eine zum Nachlass gehörende Immobilie nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben verkaufen. Möchten Sie in der Immobilie selbst wohnen, bietet sich an, dass Sie als Käufer auftreten und einen mit der Erbengemeinschaft zu vereinbarenden Kaufpreis entrichten. Gleiches bietet sich an, wenn Sie eine Immobilie zusammen mit Ihrem Ehepartner besitzen und nach der Scheidung in der Immobilie wohnen bleiben möchten. Sie können den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners dann selbst kaufen und werden alleiniger Eigentümer der Immobilie.

Fazit

3D Icon Grafik Telefonhörer Logo Immoeinfach.deSie sehen, es gibt eine ganze Reihe von Möglichkeiten. Dabei kommt es auf Ihre individuellen Gegebenheiten, Ihre Perspektiven und Interessen an. Lassen Sie sich unbedingt beraten, bevor Sie sich auf irgendeine Richtung festlegen und dabei womöglich eine Option außer Acht lassen, die Ihnen eine vielleicht bessere Perspektive aufgezeigt hätte. Wir von immoeinfach stehen Ihnen unter 030 / 74 75 26 925 gerne zur Verfügung.

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Veröffentlicht am: 15.11.2017 | Autor: Ivo Hagen

2 Idee über “Immobilie verkaufen und wohnen bleiben

  1. Otto Lehnert sagt:

    Hallo,
    wir als Ehepaar, 78 Jahre, besitzen 2 eigenständig, abgeschlossene Eigentumswohnungen.
    Wie verhält es sich, wenn wir die Immobilien an unsere 2 Kinder verkaufen und eine Wohnung im Nießbrauch bewohnen. Hat das Sozialamt im Falle einer Pflege noch Zugriffsrecht an unsere Kinder?
    Bei Schenkungen verhält es sich klar anders. Den Kaufpreis verjubeln wir, oder verspielen wir, die Rente reicht uns aus.
    Beide hatten wir über 50 Jahre ohne Unterbrechung gearbeitet. Daher wollen wir auch etwas Nutzen ziehen.
    Viele Grüße,
    Otto Lehnert

    • Julius Hagen sagt:

      Wenn Sie zwei Eigentumswohnungen besitzen und dies an Ihre Kinder übertragen (verkaufen), sind Sie nicht mehr Eigentümer und können mit diesem Besitz auch nicht mehr haften. Für was auch immer. Lassen Sie sich jedoch ein Nießbrauchrecht einräumen, schmälert das zum einen den Wert der Immobilie bis Sie ableben, eröffnet zum anderen aber auch die Möglichkeit, dass Gläubiger auf die „Früchte“ aus diesem Nießbrauchrecht zugreifen. Insofern wäre zu überlegen, ob nicht ein Wohnrecht die sinnvollere Gestaltungsvariante ist. Bei einem Wohnrecht stehen Ihnen nicht die Früchte (mögliche Einnahmen aus Vermietung) aus der Wohnung zu, Sie können Sie nur selbst zum Wohnen nutzen.
      Gerne können Sie uns diesbezüglich auch telefonisch kontaktieren.
      Viele Grüße,
      Julius Hagen

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