Investitionen in Immobilien sind nach wie vor sehr beliebt. Doch oft wird der steuerliche Bereich unterschätzt. Worauf müssen Steuern bezahlt werden und welche Rolle spielen Kauf, Vermietung und gemischte Nutzung? Wie kann ich das Steuer Einsparungspotential maximal ausnutzen? Was genau ist die Spekulationsfrist und wann ist die Immobilie rentable? Genau diese Fragen kann ein erfahrener Steuerberater für Immobilien für Sie beantworten. Darüber hinaus können Sie mit einem Steuerberater einen Fahrplan erstellen und eine geeignete Strategie zum Steuern sparen erarbeiten.
Die Wahl des Steuerberaters
Worauf muss ich bei der Wahl eines Steuerberaters achten? Ganz wichtig ist eine jahrelange Erfahrung im Bereich Immobilien. Zusätzlich kann ein großes vorhandenes Netzwerk an Architekten, Verwaltern und Handwerkern von Vorteil sein.
Welche Leistungen sollte ein Steuerberater für Immobilien anbieten?
Planen Sie einen Immobilienkauf? Dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um einen Steuerberater hinzuziehen. So kann das maximale Steuersparpotential bereits vor dem Kauf ausgereizt werden. Die wichtigsten Beratungsleistungen eines Steuerberaters mit dem Schwerpunkt Immobilien sind:
- Objekteignung als Steuersparmodell
- Immobilienfinanzierungsberatung
- Erbschafts- und Schenkungssteuer
- Vermögensnachfolge
- Rentabilitäts-Beurteilung
- Überprüfung von Miet- und Darlehensverträgen
- Immobilienanalyse: Wertermittlung von Objekten.
- Rentabilitätsprüfung von Sanierungen und Reparaturen
- Photovoltaikanlagen
So können Immobilienbesitzer die Steuerlast senken
Um Ihre Steuerlast zu reduzieren, benötigen Sie die Hilfe eines erfahrenen Steuerberaters. Denn es gibt keine allgemeine Faustformel, wie man beim Thema Immobilien Steuern sparen kann. Jede Immobilie ist anders und wird anders genutzt. Privat, geschäftlich oder eine Mischnutzung. Es gibt viele Varianten und die Nutzungsart muss immer einzeln beurteilt werden. Auch ob die Immobilie selbst genutzt wird oder vermietet wird, spielt eine entscheidende Rolle. So können zum Beispiel Handwerkerkosten oder weitere Kosten von der Steuer abgesetzt werden.
Erbschaftsrecht – so bleibt das Eigenheim steuerfrei
Wird eine Immobilie in der Familie weitervererbt, dann ist die sogenannte Erbschaftssteuer fällig. Diese Steuer wird auf Basis des jeweiligen Verkehrswerts berechnet. Das Finanzamt setzt 90 Prozent des Verkehrswertes wiederum an und zieht den jeweiligen Freibetrag ab. Wie sieht die Situation aus, wenn es noch laufende Kredite gibt? Diese werden bei der Berechnung auch mit berücksichtigt.
Das Erbe bleibt unter speziellen Umständen steuerfrei, wo der Wert der Immobilie auch keine Rolle spielt:
Wenn der Erblasser bis zu seinem Tod in der Immobilie gewohnt hat und das Erbe an den Ehepartner oder das Kind vermacht wird. Dann müssen zusätzlich folgende Bedingungen erfüllt werden:
- der Erbe wohnt bereits in der Immobilie oder wird in den nächsten 6 Monaten einziehen
- der Erbe hat seinen ständigen Wohnsitz dort angemeldet
- der Erbe wohnt für die nächsten 10 Jahre in dieser Immobilie
Welche Steuern gibt es in Bezug auf Immobilien?
Je nach Nutzung der Immobilie unterscheiden sich die anfallenden Steuern. Als Käufer können Sie sich schon vor dem eigentlichen Kauf über die unterschiedlichen Steuerarten informieren. Die relevanten Steuerarten sind die Folgenden:
Grunderwerbssteuer:
Wenn Sie ein Grundstück oder einen Teil eines Grundstücks erwerben, müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen. Die Steuer, die von den Bundesländern gezahlt wird, beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. Der Preis des Grundstücks wird zur Berechnung der Höhe der Steuer herangezogen, die Sie zahlen müssen. Im Allgemeinen müssen Sie diese Steuer zahlen, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Es gibt jedoch einige Transaktionen, die von dieser Steuer ausgenommen sind, z. B. Schenkungen, Erbschaften und die Übertragung von Eigentum auf den Ehepartner.
Grundsteuer:
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die an die Gemeinde gezahlt wird. Die Höhe der Steuer wird in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt; ein wesentlicher Faktor ist der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz. Die Grundsteuer ist in der Regel vierteljährlich zu zahlen, kann aber auf Antrag auch jährlich in einer Summe entrichtet werden. Ab 2025 gelten neue Vorschriften, und die ersten Grundsteuerbescheide werden am 1. Januar 2022 fällig.
Einkommenssteuer / Körperschaftssteuer:
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie auf diese Einkünfte Steuern zahlen. Wie viel Sie zu zahlen haben, hängt davon ab, wer Eigentümer der Immobilie ist: eine Einzelperson, eine Personengesellschaft, eine Kapitalgesellschaft oder eine Stiftung. Es kann große Unterschiede geben, wie viel Steuern die einzelnen Personen zu zahlen haben.
Erbschaftssteuer / Schenkungssteuer:
Wenn Sie jemandem ein Haus schenken oder vererben, müssen Sie dafür möglicherweise Steuern zahlen. Aber es gibt Möglichkeiten, die Höhe der Steuern zu verringern.
Spekulationssteuer:
Wenn der Verkäufer die Immobilie vor dem Verlauf selbst genutzt hat, ist in der Regel keine Steuer fällig. Bei Anlageimmobilien kommt es jedoch auf den Zeitpunkt des Verkaufs an. Liegt er innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist die Steuer fällig.
Fazit
Wenn Sie aktuell vor der Entscheidung stehen, in eine Immobilie zu investieren, dann lohnt es sich, mit einem Steuerberater in Kontakt zu treten. Mithilfe eines Steuerberaters können optimal Steuersparpläne erarbeitet werden und Sie werden optimal beraten, was die Themen Erwerb, Verkauf und Vermietung einer Immobilie betrifft.
