Gesetzliche Erbfolge bei Immobilienbesitz

2D Grafik Icon Sparschwein Haus ImmobilieWohl dem, der Immobilien besitzt. Er hinterlässt im Erbfall echte Werte. Sparbücher gewährleisten zwar Liquidität, garantieren aber weder Rendite noch Sicherheit. Wer als potentieller Erblasser seinen Nachlass plant, sollte wissen, welche Zusammenhänge zwischen Immobilienbesitz und gesetzlicher Erbfolge bestehen.

Niemand stirbt ohne Erben

Mit der gesetzlichen Erbfolge stellt das Gesetz sicher, dass niemand diese Welt verlässt, ohne einen Erben zu haben. Etwas hinterlassen ist das Eine. Dass dafür jemand die Verantwortung übernimmt, ist das Andere. Beim Hausverkauf weiß der Erwerber, was er tut. 2D Icon Grafik GesetzbuchDer Erbe hingegen erbt, egal ob er dies will oder nicht.

Die gesetzliche Erbfolge tritt immer dann ein, wenn ein Erblasser keine letztwillige Verfügung (Testament, Erbvertrag) verfasst hat. Nach der Grundregel des § 1922 BGB geht mit dem Tod einer Person dessen Vermögen als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen über. Der Erblasser wird von seinen gesetzlichen Erben beerbt. Dazu ordnet das Gesetz die Verwandten des Erblassers in unterschiedliche Ordnungen ein. Erben 1. Ordnung sind neben dem Ehegatten vorrangig die Kinder des Erblassers.

Wer nicht sein Vermögen als Ganzes vererben möchte, muss ein Testament errichten oder einen Erbvertrag beurkunden. Dann kann beispielsweise eine Immobilie einem bestimmten Erben übertragen werden. Durch eine solche Teilungsanordnung verändert sich nicht der Erbteil der einzelnen Erben. Vielmehr wird nur festgelegt, wer welche Vermögensteile aus dem Nachlass erhalten soll. 3D Icon Grafik Haus Immobilie Grundstück Erben Soweit dadurch das Erbrecht der anderen gesetzlichen Erben geschmälert wird, ist im Regelfall derjenige, der höhere Werte erhält, gegenüber den anderen Erben ausgleichspflichtig.

Wird die Immobilie einem Erben übertragen, ist zu berücksichtigen, dass entstehende Ausgleichsverpflichtungen wirtschaftliche Schwierigkeiten nach sich ziehen können. Unter Umständen muss der Erbe ein Darlehen aufnehmen und übernimmt mit der Immobilie Belastungen, die er wirtschaftlich vielleicht auf Dauer gar nicht tragen kann. Ähnliche Probleme können entstehen, wenn der Erbe auf der Immobilie lastende Darlehensverpflichtungen übernimmt. Ist das Objekt vermietet, muss er in der Lage sein, Leerstände oder Mietausfälle zu überbrücken und seine Darlehensverpflichtungen zu erfüllen. Stehen bei älteren Objekten Instandhaltungsmaßnahmen und Investitionen an, sollte deren Finanzierung gewährleistet sein.  Ansonsten wird der Traum von den vier Wänden für den Erben schnell zum Albtraum.

Wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört

2D Grafik Icon HandGehört eine Immobilie zum Nachlass, wird sie genauso vererbt wie jeder andere Vermögenswert auch. Problemlos ist Situation dann, wenn es nur einzigen gesetzlichen Erben gibt. Der Alleinerbe erbt die Immobilie zu Alleineigentum und kann damit verfahren, wie es ihm beliebt.

Schwieriger wird es, wenn mehrere Personen erben. Diese Erben bilden eine Erbengemeinschaft und erben die Immobilie gemeinsam. In der Erbengemeinschaft ist jeder Miterbe auf den anderen Miterben angewiesen. Keiner kann ohne den anderen handeln. Kein Miterbe kann die Immobilie verkaufen, vermieten oder belasten. Die Miterben können nur gemeinsam und einvernehmlich handeln. Alle Miterben bilden in der Erbengemeinschaft eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Die Immobilie gehört Ihnen zur gesamten Hand.

Wenn eine Immobilie im Testament vererbt wird

2D Icon Grafik Geld Gesetz RechtSoweit der Erblasser in einer letztwilligen Verfügung einen Erben als Alleinerben bestimmt und dadurch zugleich gesetzliche Erben enterbt, gewährt das Gesetz jedem gesetzlichen Erben einen Anspruch auf einen Pflichtteil. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird als Bargeldanspruch gegen den testamentarisch bedachten Erben geltend gemacht. Der Pflichtteilsberechtigte hat aber keinen Anspruch darauf, am Nachlass teilzuhaben und insbesondere kein Recht, an der Verwaltung und dem Verkauf einer vererbten Immobilie mitzuwirken. Auch hier kann sich das Problem ergeben, dass der Alleinerbe den Pflichtteil der gesetzlichen Erben irgendwie finanzieren und notfalls die Immobilie belasten oder im ungünstigsten Fall sogar verkaufen muss.

In letzter Konsequenz droht die Teilungsversteigerung

2D Grafik Icon Haus Immobilie Versteigerung HammerImmobilien sind nicht teilbar. Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie zwangsweise eine Erbengemeinschaft. Möchten die Erben die Erbengemeinschaft auflösen, müssen sie eine Regelung für die Immobilie finden. Diese kann darin bestehen, dass ein Miterbe die Immobilie zu alleinigem Eigentum erwirbt und die Miterben auszahlt. Ein anderer Weg besteht darin, dass die Immobilie einvernehmlich auf dem freien Markt verkauft und ein bestmöglicher Verkaufserlös erzielt wird. Im günstigsten Fall verständigen sich die Miterben darauf, ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen und Wohnungseigentum zu begründen. Dann lässt sich jedem Miterben eine Wohneinheit zuordnen, über die er als Eigentümer verfahren kann, wie es ihm beliebt.

Können sich die Miterben nicht einigen, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung (§ 753 BGB). Grafik 3D Icon Dokument Schriftstück Die Teilungsversteigerung ist für alle Miterben erfahrungsgemäß die schlechteste aller Lösungen. Jeder Miterbe hat das Recht, beim örtlich zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung der Immobilie zu beantragen. Dann wird das Amtsgericht einen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten beauftragen und nach dessen Feststellungen den Verkehrswert festsetzen. In einem öffentlichen Termin wird die Immobilie dann versteigert. Jeder Miterbe kann mitsteigern und dadurch alleiniger Eigentümer der Immobilie werden. Die Erlöse in solchen Zwangsversteigerungsverfahren liegen erfahrungsgemäß erheblich unter dem Verkehrswert, der sich beim freihändigen Verkauf einer Immobilie erzielen lässt. Wer es also auf die Teilungsversteigerung tatsächlich ankommen lässt, riskiert erhebliche wirtschaftliche Verluste. Will der Erblasser Streit vermeiden, kann er im Testament auch anordnen, dass die Immobilie für z.B. 10 Jahre nicht verkauft werden darf.

Unter Umständen kann ein Miterbe die Immobilie in einem solchen Versteigerungsverfahren günstig erwerben. Auf der anderen Seite erleidet er aber als Miterbe in der Erbengemeinschaft einen wirtschaftlichen Verlust. Im Ergebnis gewinnt er vielleicht nichts, abgesehen davon, dass er die Immobilie in seinem Besitz behalten kann.

Familienangehörige sind steuerlich begünstigt

2D Icon Grafik ProzentzeichenNutzt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner die Immobilie wenigstens 10 Jahre zu eigenen Wohnzwecken, bleibt das Haus erbschaftssteuerfrei. Für Kinder gilt die Einschränkung, dass die Gesamtwohnfläche höchstens 200 Quadratmeter betragen darf, da andernfalls für die darüber hinausgehende Wohnfläche anteilmäßig Erbschaftssteuern fällig werden.

2D Grafik Icon Warnzeichen Warndreieck AusrufezeichenVorsicht: Spekulationssteuer droht!

Verkauft die Erbengemeinschaft eine Immobilie, die der Erblasser vor weniger als 10 Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt hat, fällt auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer an. Es kann also ratsam sein, Immobilie bis zum Ablauf von 10 Jahren im Besitz zu behalten, sie an einen Miterben oder einen fremden Mieter zu vermieten und erst danach zu verkaufen.

Vorsicht: Übernahme von Grundpfandrechten

Gehört zum Nachlass eine mit einem Grundpfandrecht (Hypothek, Grundschuld) belastete Immobilie, geht das Finanzamt von einer gemischten Schenkung aus. Der noch valutierende Darlehensbetrag wird anteilmäßig als Verkaufspreis betrachtet, auf den eventuell Spekulationssteuer erhoben wird, wenn das Haus vor Ablauf von 10 Jahren verkauft wird.

Immobilie zu Lebzeiten übertragen

Es kann sich anbieten, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf einen Erben zu übertragen. Bei hohen Verkehrswerten sind dafür meist erbschaftsteuerliche Gründe maßgebend. Will der Erblasser die Immobilie weiter benutzen, kann er für sich und seinen Ehegatten im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Wird ein Mietobjekt übertragen, gewährleistet die Eintragung eines Nießbrauchrechts im Grundbuch, dass der Erblasser auch weiterhin die Mieteinnahmen erhält.

Rechtzeitig Eigentumsumschreibung veranlassen

Gesetzliche Erben sollten innerhalb von zwei Jahren das Eigentum beim Grundbuchamt umschreiben lassen. Innerhalb dieses Zeitraums fallen keine Grundbuchgebühren an. War der Erbe mit dem Erblasser direkt verwandt oder verheiratet, sind auch keine Grunderwerbsteuern zu entrichten. Zum Nachweis der Erbfolge wird ein Erbschein benötigt, es sei denn der Erblasser hat ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen.

Wenn Sie als potentieller Erblasser denken und überlegen, ob Sie Ihre Immobilie in Berlin verkaufen oder vererben wollen, stehen wir von immoeinfach gerne mit Rat und Tat an Ihrer Seite.

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Veröffentlicht am: 04.09.2017 | Autor: Ivo Hagen

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