Eine Baufinanzierung ist ganz ohne Zweifel für die meisten Menschen das größte finanzielle Projekt ihres Lebens. Es geht um sechsstellige Geldbeträge und um sehr lange Laufzeiten, die sich somit auf einen Großteil des eigenen Erwerbslebens auswirken. Schon aus diesem Grund ist es wichtig, sich näher mit dem Thema zu beschäftigen. Zusätzlich existieren viele Hürden und potenzielle Stolpersteine, die den gesamten Prozess komplizieren. In solchen Fällen kommt es mitunter vor, dass ein Nachrangdarlehen wichtig wird. Doch was ist das genau und welche Besonderheiten sind dabei zu bedenken?
Was ist ein Nachrangdarlehen?
In Bezug auf die Baufinanzierung wird ein Nachrangdarlehen als eine Finanzierung betrachtet, die in der Besicherung erst an letzter Stelle Beachtung findet. Sollte der Immobilieneigentümer seine Kreditverpflichtungen nicht mehr bedienen können, wird die Immobilie in vielen Fällen per Zwangsversteigerung verkauft. Der Verkaufserlös dient daraufhin dazu, die noch offenen Darlehen zu bedienen. Nachrangdarlehen stehen in der Reihenfolge jedoch hinter erstrangigen Darlehen, die den Normalfall darstellen.
Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen:
Jemand kauft eine Immobilie für 250.000 Euro und nimmt dafür ein erstrangiges Darlehen über 180.000 Euro auf. Die restlichen 70.000 Euro werden über ein Nachrangdarlehen. Nach mehreren Jahren kann der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen und die Immobilie wird zwangsversteigert. Der Erlös von 170.000 Euro steht nun den offenen Kreditbeträgen gegenüber:
- Erstrangiges Darlehen: 135.000 Euro
- Nachrangdarlehen: 51.000 Euro
Nun wird zunächst komplett das erstrangige Darlehen bedient. Vom Erlös bleiben noch 35.000 Euro übrig, die an den Kreditgeber des Nachrangdarlehens fließen. Dort verbleibt jedoch ein offener Betrag von 16.000 Euro. Diesen müsste sich der Kreditgeber vom Schuldner nun auf gerichtlichem Wege beschaffen. Sollte dies nicht möglich sein, muss der Betrag unter Umständen sogar abgeschrieben werden.
Dieses Beispiel erklärt, warum Nachrangdarlehen für Kreditgeber riskanter sind und deshalb oft zu höheren Zinsen vergeben werden. Einige Banken vergeben solche Darlehen hingegen nur sehr zögerlich oder verzichten sogar komplett darauf.
Was ist bei einem Nachrangdarlehen zu beachten?
Auch bei Nachrangdarlehen unterschieden sich die Konditionen von Anbieter zu Anbieter. Zunächst muss festgehalten werden, dass gar nicht jede Bank Nachrangdarlehen zur Verfügung stellt. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, auf fachkundige Kreditvermittler zu setzen, die passende Anbieter ausfindig machen. Ein Nachrangdarlehen von CrediMaxx bietet dabei zum Beispiel den Vorteil, dass dort viele Anbieter verglichen werden, um die bestmöglichen Konditionen zu finden.
Neben den Zinsen spielen bei einem Kredit mit nachrangiger Besicherung jedoch auch noch weitere Faktoren eine Rolle. Da diese Kreditform im Normalfall teurer ist, sollte die Kreditsumme auf das nötigste begrenzt werden und die Tilgung entsprechend hoch ausfallen. Eine anfängliche Tilgung von 3-4% sorgen dafür, dass der Kredit schneller zurückgezahlt wird und somit absolut betrachtet weniger Zinskosten anfallen.
Weitere wichtige Faktoren sind:
- Möglichkeit kostenfreier Sondertilgungen
Da auch Nachrangdarlehen mit einer Grundschuld besichert werden, ist es schwer, das Darlehen vorzeitig abzulösen oder zusätzliche Tilgungen zu leisten. Da zusätzliche Tilgungen die höheren Zinsen jedoch noch weiter senken können, ist es sinnvoll, eine Sondertilgungsoption im Vertrag festzuhalten. Gängige Werte liegen hier bei 5-10% der jeweiligen Restschuld pro Jahr.
- Bereitstellungsfreie Zeit
Wer eine Immobilie neu errichten lässt, muss sich auch immer mit Bereitstellungszinsen befassen. Die Kreditsumme lässt sich nämlich nicht am Stück einfach abrufen und nutzen. Vielmehr müssen Rechnungen des Bauunternehmens eingereicht werden. So können Kreditnehmer die Summe also nur Stück für Stück in Anspruch nehmen. Kommt es zu Verzögerungen beim Bau, können auf diesem Weg Bereitstellungszinsen entstehen. Gängige Werte liegen bei ca. 0,25% pro Jahr. Aus diesem Grund sollte das Darlehen eine bereitstellungsfreie Zeit von 9-12 Monaten bieten, in der keinerlei Bereitstellungszinsen anfallen.
Neben diesen Faktoren sollten sich Kreditnehmer auch Gedanken darüber machen, wie lange sie die Zinsbindung wählen. Im Sinne einer schnellen Abzahlung können hier durchaus kürzere Zeiträume angepeilt werden als beim erstrangigen Darlehen.
In welchen Fällen ist Nachrangdarlehen sinnvoll?
Ein Nachrangdarlehen ist schon aufgrund der höheren Zinsen kein Angebot, welches Interessenten einfach so in Anspruch nehmen. Es existieren allerdings Fälle, in denen sich ein solches Vorgehen dennoch lohnen kann:
- Plötzliche Engpässe bei der Baufinanzierung
Gerade bei einem Hausbau passiert es leider nicht selten, dass die tatsächlichen Kosten den Rahmen der Kalkulation sprengen. Wenn sich dann ein plötzlicher Liquiditätsbedarf ergibt und sich die Baufinanzierung nicht noch aufstocken lässt, kommt ein nachrangiges Darlehen durchaus infrage.
- Simulation von Eigenkapital
Ein Nachrangdarlehen lässt sich auch dazu verwenden, die erstrangige Finanzierung günstiger zu gestalten. Der Mechanismus ist ganz einfach:
- Nachrangkredit beantragen (zu etwas höheren Zinsen)
- Kreditsumme als Eigenkapital für erstrangige Baufinanzierung nutzen
So wird die Beleihung abgesenkt und die Zinsen für das große erstrangige Darlehen fallen noch einmal deutlich günstiger aus. Je nach persönlicher Situation und dem jeweiligen Anteil beider Kredite kann dies die Kosten des gesamten Finanzierungsprojektes durchaus senken.
- Modernisierung oder Umbau
Auch eine spätere Modernisierung oder ein Umbau lassen sich über ein nachrangiges Darlehen finanzieren. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn die bisherige Baufinanzierung nicht aufgestockt werden kann. Doch Achtung: Wird das Darlehen bei einer anderen Bank abgeschlossen, ist eine Teilübertragung der Grundschuld oder gar die Eintragung einer neuen Grundschuld fällig. Dies ist wiederum mit Kosten verbunden.
Nachrangdarlehen können Helfer in der Not sein
Bei der Planung einer Baufinanzierung werden heute oftmals viele verschiedene Alternativen in Betracht gezogen. Darüber hinaus kommt es durchaus vor, dass nicht nur ein Darlehen das Immobilienprojekt finanziert, sondern gleich mehrere. An dieser Stelle kommt auch das Nachrangdarlehen ins Spiel, welches als Zusatzfinanzierung durchaus seine Berechtigung hat. Darüber hinaus werden bekannte Förderdarlehen von der KfW häufig als Nachrangdarlehen vergeben. Auch wenn die Zinsen höher liegen als bei erstrangig besicherten Baudarlehen, lassen sich die Kosten der kompletten Finanzierung am Ende unter Umständen trotzdem senken.
