Wie die Familienstiftung Vermögen, Nachfolge und Verwaltung privater Immobilienportfolios zusammenführt
Nach der aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft vom Juni 2025 stellen rund 5,5 Millionen private Vermieter etwa 16 Millionen der insgesamt 25 Millionen Mietwohnungen in Deutschland. Zwei Drittel des deutschen Mietwohnungsmarkts liegen damit in den Händen von Privatpersonen, nicht von Wohnungsgesellschaften, Fonds oder institutionellen Anlegern. Die statistisch wohl wichtigste Zahl dieser Studie lautet aber anders: Der durchschnittliche private Vermieter ist sechzig Jahre alt, nur sechs Prozent sind jünger als fünfunddreißig. Hinter diesen Prozentwerten verbirgt sich eine Generation von Eigentümern, die in den achtziger und neunziger Jahren mit dem ersten Mehrfamilienhaus begonnen hat und deren Portfolio heute, über Jahrzehnte gewachsen, vor einem selten ausgesprochenen Problem steht: Es ist bemerkenswert ungeordnet. „Die Mandanten, die mich kontaktieren, haben in aller Regel drei bis acht Objekte, verteilt auf mehrere Grundbücher, teilweise im Namen der Ehefrau, teilweise in einer vermögensverwaltenden GmbH, eines sogar noch als Einzelunternehmen”, sagt Sascha Drache, einer der führenden Experten im deutschen Stiftungsrecht und Geschäftsführer der RS Ratgeber Stiftung Beratung e.K. „Und alle stellen mir am Ende dieselbe Frage: Wie bringe ich das in eine Ordnung, bevor es die nächste Generation tun muss?” Gerne erläutert er in diesem Gastbeitrag, warum die Familienstiftung für gewachsene private Immobilienportfolios weit mehr ist als ein Steuerinstrument.
Die stillen Eigentümer des deutschen Mietwohnungsmarkts
Das Bild, das die Medien vom deutschen Vermieter zeichnen, passt nicht zur statistischen Wirklichkeit. Es ist nicht der Großinvestor, der den Markt trägt, sondern der Zahnarzt aus Münster, die Ingenieurin aus Karlsruhe, der Handwerksmeister aus Leipzig. Die bereits erwähnte IW-Studie zeigt: Der mediane private Vermieter erzielte 2022 netto rund 5.500 Euro Mieteinnahmen pro Jahr, zwei Drittel blieben unter 7.500 Euro. Die Vermietung ist für diese Eigentümergruppe selten ein Hauptberuf. Sie ist Altersvorsorge, Inflationsschutz, ein über Jahrzehnte abbezahlter Lebensplan.
Hinzu kommt ein Sozialmuster, das für die deutsche Vermieterlandschaft charakteristisch ist: Portfolios entstehen selten nach einem Masterplan, sondern biografisch. Das erste Objekt wird in den Dreißigern gekauft, oft noch vor der Familiengründung. Das zweite kommt mit dem Erbe der Eltern hinzu, das dritte dank eines günstigen Verkaufs eines Bekannten in der Nachbarschaft, das vierte über eine Zwangsversteigerung Ende der Nullerjahre, das fünfte über eine gemeinschaftliche Investition mit einem Geschwisterkind. So entstehen Portfolios, die wirtschaftlich funktionieren, aber rechtlich und strukturell einem gewachsenen Hausgarten gleichen – üppig, ertragreich und ohne erkennbaren Bauplan.
Das fällt im laufenden Betrieb nicht auf. Die Mieten kommen monatlich an, der Steuerberater erstellt die Anlage V der Einkommensteuererklärung, der Hausverwalter kümmert sich um die operative Seite. Erst wenn ein Ereignis eintritt, das den Eigentümer selbst aus dem Spiel nimmt – ein Schlaganfall, der plötzliche Tod oder auch eine Scheidung – wird die Unordnung sichtbar. Und dann meist in einem Moment, in dem niemand mehr in Ruhe strukturieren kann, weil Fristen laufen, Erben streiten und der Fiskus bereits auf die Meldung wartet.
Drei blinde Flecken des privaten Vermieters
Wer sich in der Beratungspraxis mit der typischen Situation eines privaten Immobilieneigentümers Mitte sechzig beschäftigt, erkennt schnell drei Problemfelder, die selten isoliert gelöst werden können und deren Wechselwirkung die eigentliche Gefahr für das Familienvermögen darstellt.
Der erste blinde Fleck ist die laufende Steuerbelastung. Mieteinnahmen im Privatvermögen unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz, der bei einem Eigentümer mit mehreren Objekten regelmäßig im Spitzensteuerbereich von zweiundvierzig bis fünfundvierzig Prozent liegt. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Von jedem Euro Mietüberschuss bleiben, nach Abzug aller Abgaben, häufig weniger als fünfundfünfzig Cent.
Der zweite blinde Fleck ist die Nachfolge. Die meisten privaten Vermieter haben ein Testament. Was sie nicht haben, ist ein belastbares Konzept, das die Zersplitterung des Portfolios verhindert. Denn das Testament regelt im Regelfall nur, wer welchen Anteil bekommt – nicht, wie das Portfolio als wirtschaftliche Einheit fortgeführt wird. Wer drei Kinder und fünf Häuser hat, erzeugt mit einem klassischen Vermächtnis eine Erbengemeinschaft, in der jede Entscheidung über einen größeren Instandhaltungsaufwand, eine Mieterhöhung oder den Verkauf einer Immobilie einstimmig fallen muss. In der Praxis bedeutet das: Ein Kind, das nach Amerika ausgewandert ist, blockiert die Sanierung der Dachfläche in Dortmund. Oder umgekehrt: Das Kind, das den Schlüssel verwaltet, wird zum Vollstrecker, gegen das die Geschwister jahrelang klagen.
Der dritte und am meisten unterschätzte blinde Fleck ist die Verwaltung. Private Vermieter wissen sehr genau, wer aktuell für welches Objekt zuständig ist – sie selbst. Sie wissen, welche Handwerker verlässlich sind, welcher Mieter notorisch zu spät zahlt, wo die Grundbuchauszüge liegen, welches Objekt in fünf Jahren eine Heizungserneuerung braucht. Was sie nicht geregelt haben, ist die Frage: Wer übernimmt das alles, wenn ich es nicht mehr kann? Eine General- oder Vorsorgevollmacht hilft im Einzelfall, stößt aber an Grenzen, sobald mehrere Erben oder Bevollmächtigte unterschiedliche Vorstellungen haben. Die operative Verwaltung eines Portfolios braucht eine stabile Entscheidungsstruktur, die unabhängig von der persönlichen Verfügbarkeit einer einzelnen Person funktioniert.
Die Familienstiftung als Ordnungsrahmen
An dieser Stelle kommt ein Instrument ins Spiel, das in der öffentlichen Wahrnehmung vor allem mit großen Industriellenfamilien verknüpft wird – mit Bosch, Zeiss oder den Albrecht-Erben. Tatsächlich ist die Familienstiftung eine vergleichsweise schlichte Konstruktion des deutschen Rechts, die für den mittleren Immobilieneigentümer weit besser geeignet ist als ihr elitärer Ruf vermuten lässt. Ihre Grundidee lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Das Immobilienvermögen wird aus dem Privatbesitz herausgelöst und in eine rechtlich selbständige, auf Dauer angelegte Struktur überführt, die fortan als juristische Person Eigentümerin ist.
Die praktische Folge dieses rechtlichen Schritts ist dreifach. Erstens entsteht eine wirtschaftliche Einheit: Drei Objekte in zwei Grundbüchern, eine Eigentumswohnung der Ehefrau und eine vermögensverwaltende GmbH werden zu einem Portfolio mit einem einzigen Träger. Zweitens entsteht eine rechtliche Einheit: Die Stiftung ist auf Dauer angelegt, sie stirbt nicht mit dem Stifter, sie wird nicht geschieden, sie erbt nichts und vererbt nichts. Drittens entsteht eine Governance-Einheit: Die Satzung legt fest, wer entscheidet, unter welchen Bedingungen und nach welchen Regeln – und zwar auf Jahrzehnte hinaus.
Diese drei Einheiten adressieren die drei blinden Flecken direkt. Die wirtschaftliche Einheit senkt die Steuerlast, weil Mieteinnahmen in der Stiftung der Körperschaftsteuer in Höhe von rund 15,8 Prozent unterliegen – gegenüber bis zu 45 Prozent beim Privatvermieter. Die rechtliche Einheit vermeidet die Erbengemeinschaft, weil das Portfolio nicht aufgeteilt wird, sondern unverändert in der Stiftung verbleibt. Die Governance-Einheit regelt die Verwaltung, weil der Stiftungsvorstand fest definierte Rollen übernimmt – auch wenn der Stifter selbst ausfällt.
Hinzu kommt ein Aspekt, den viele Eigentümer erst nach einigen Gesprächen wirklich verinnerlichen: Die Familienstiftung schafft nicht nur Ordnung nach innen, sondern auch Schutz nach außen. Das Stiftungsvermögen unterliegt nicht dem Zugewinnausgleich, wenn der Stifter oder einer der Destinatäre sich scheiden lässt. Es ist nicht Bestandteil der persönlichen Haftungsmasse, wenn eine persönliche Insolvenz droht. Und es ist auch der öffentlichen Debatte um eine mögliche Wiedereinführung einer Vermögensteuer gegenüber deutlich widerstandsfähiger aufgestellt als persönlich gehaltenes Vermögen – schlicht, weil das Immobilienportfolio rechtlich niemandem mehr persönlich gehört.
Die oft unterschätzte Dimension: Wer entscheidet, wenn der Eigentümer ausfällt?
Unter den drei klassischen Argumenten für eine Stiftung – Steuer, Schutz, Nachfolge – ist die Verwaltungsdimension jene, die im Beratungsgespräch die meisten Aha-Momente erzeugt. Denn während die steuerlichen Argumente seit Jahren auch in der Tagespresse diskutiert werden, bleibt die Governance-Frage in den meisten Überlegungen außen vor. Sie ist die Antwort auf eine schlichte Frage, die sich jeder Immobilieneigentümer ab sechzig eigentlich stellen müsste: Was passiert mit meinem Portfolio, wenn ich einen schweren Schlaganfall erleide – rechtlich, operativ, entscheidungstechnisch, morgen früh um acht Uhr?
In der klassischen privaten Eigentumssituation ist die Antwort ernüchternd. Eine Vorsorgevollmacht benennt eine bevollmächtigte Person, meist den Ehepartner oder ein Kind. Die Handlungsfähigkeit dieser Person ist aber im Tagesgeschäft begrenzt, weil sie sich gegenüber Banken, Hausverwaltungen, Versicherungen und Handwerkern immer wieder legitimieren muss. Wird aus der Handlungsunfähigkeit des Eigentümers ein Dauerzustand – etwa durch eine fortschreitende Demenz – zeigt sich schnell, dass eine Einzelperson die operative Last eines Portfolios mit mehreren Objekten nicht ohne institutionellen Rahmen tragen kann. Streitigkeiten zwischen den potenziellen Erben über den richtigen Umgang mit der Situation tun ihr Übriges.
Die Familienstiftung löst dieses Problem strukturell, nicht personell. Sie verankert die operative Zuständigkeit im Stiftungsvorstand, dessen Zusammensetzung in der Satzung geregelt ist und der unabhängig von der physischen oder geistigen Verfügbarkeit des Stifters handlungsfähig bleibt. In der Praxis besetzen Stifter ihre Vorstände häufig mit sich selbst, einem Familienmitglied und einer dritten Person – etwa einem Steuerberater oder einem langjährigen Vertrauten. Fällt der Stifter aus, übernehmen die beiden verbleibenden Vorstandsmitglieder sofort und ohne Legitimationsprobleme die operative Führung. Banken, Hausverwaltungen und Behörden akzeptieren den Stiftungsvorstand als gesetzlichen Vertreter der juristischen Person, ohne dass Vollmachten, Betreuungsbeschlüsse oder gerichtliche Bestellungen eingeholt werden müssen.
Nachfolge ohne Erbengemeinschaft: Destinatäre statt Miterben
Wenn der Stiftungsgedanke in der Beratung den zweiten großen Durchbruch erfährt, dann meist an jener Stelle, an der die Mandanten die Logik der Erbengemeinschaft verstehen und realisieren, wie sehr diese ihrer eigentlichen Intention widerspricht. Kaum ein Eigentümer, der über Jahrzehnte ein Immobilienportfolio aufgebaut hat, möchte, dass seine drei Kinder nach seinem Tod in langwierigen Auseinandersetzungen darüber verhandeln, wer welche Hälfte welchen Hauses wirtschaftlich kontrolliert.
Die Familienstiftung durchbricht diese Logik grundlegend. Da das Portfolio der Stiftung gehört – und nicht den Kindern – gibt es im klassischen Sinne nichts zu erben. Die Kinder werden nicht Miterben eines ungeteilten Immobilienkomplexes, sondern Destinatäre einer Struktur, aus der sie regelmäßige Ausschüttungen erhalten. Die Stiftungssatzung regelt exakt, wer unter welchen Bedingungen in welcher Höhe ausgeschüttet bekommt – etwa gleichmäßig zu je einem Drittel, oder nach Lebenssituation gestaffelt, oder mit Sonderregelungen für Ausbildung, Hauskauf oder Pflegefälle. Der Vermögenskern des Portfolios aber wird nicht angetastet. Er bleibt als produktive Einheit erhalten und arbeitet weiter für die nachfolgenden Generationen.
Das ist mehr als eine steuerliche oder juristische Frage. Es ist eine Frage des Selbstverständnisses eines Stifters, der sein Lebenswerk zusammenhalten möchte. In vielen Familien gibt es ein Kind, das ein besonderes Verhältnis zu einer bestimmten Immobilie hat – etwa dem Mehrfamilienhaus, in dem die Großeltern gewohnt haben. In anderen Familien gibt es ein Kind, das beruflich in einer anderen Stadt lebt und mit der Immobilienverwaltung nichts zu tun haben möchte. Die Familienstiftung erlaubt es, genau diese individuellen Konstellationen in der Satzung abzubilden, ohne dass deshalb das Portfolio zerschlagen werden muss. Die Ordnung geht vom Ganzen aus, nicht von der Zerteilung.
Hinzu kommt der oft unterschätzte steuerliche Vorteil: Im klassischen Erbfall wird das gesamte Portfolio mit der Erbschaftsteuer konfrontiert – bei Immobilien zu aktuellen Verkehrswerten, bei entfernteren Verwandten in Steuerklasse II oder III mit Sätzen bis zu fünfzig Prozent. In der Familienstiftung hingegen fällt lediglich die Erbersatzsteuer an, und zwar alle dreißig Jahre. Der Gesetzgeber unterstellt dabei einen fiktiven Übergang auf zwei Kinder, gewährt den doppelten Kinderfreibetrag von 800.000 Euro und wendet die günstige Steuerklasse I an. Die Erbersatzsteuer kann auf Antrag in bis zu dreißig Jahresraten gezahlt werden – ein planbarer, gestreckter Betrag statt einer existenzbedrohenden Einmalzahlung drei Monate nach dem Tod.
Fazit: Ordnung als eigenständiger Wert
Die Diskussion um die Familienstiftung wird in Deutschland fast ausschließlich mit steuerlichen Argumenten geführt. Das ist verständlich, weil die Körperschaftsteuersätze auf Mieteinnahmen und die Vermeidung der Erbschaftsteuer auf den ersten Blick die greifbarsten Vorteile sind. Doch wer mit Immobilieneigentümern spricht, die ihre Struktur nach Jahren einmal im Rückblick bewerten, hört selten zuerst das Argument der Steuerersparnis. Was die Eigentümer zurückmelden, ist eine andere Erfahrung: die Erleichterung, ein Lebenswerk nicht mehr als lose Anhäufung einzelner Objekte, sondern als eine geordnete, dauerhaft tragfähige Struktur vor Augen zu haben.
Diese Ordnung ist ein Wert für sich. Sie macht das Portfolio berechenbarer – für den Stifter selbst, der weiß, was bei einem plötzlichen Ausfall geschieht; für den Ehepartner, der nicht allein mit einer komplexen Immobilienlandschaft dasteht; für die Kinder, die nicht zur Erbengemeinschaft werden, sondern zu klar definierten Destinatären einer Struktur; und für die Enkel, die in Jahrzehnten von einem Portfolio profitieren, das nicht in der Erbschaftswelle zerrieben wurde.
Die Hürde, diese Ordnung zu schaffen, ist geringer als viele Eigentümer annehmen. Die Familienstiftung ist kein Konstrukt, das erst ab zweistelligen Millionenbeträgen sinnvoll wird. Schon ab einem Immobilien- und Gesamtvermögen von mittleren sechsstelligen bis niedrigen siebenstelligen Beträgen rechnet sich die Struktur in der Praxis – wirtschaftlich, rechtlich und vor allem operativ. Die Frage ist selten, ob die Stiftung sich lohnt. Sie lautet, ob der Eigentümer bereit ist, sein gewachsenes Lebenswerk neu zu betrachten: nicht als Ansammlung einzelner Entscheidungen, sondern als ein zusammenhängendes Ganzes, das eine Verfassung verdient.
„Ich sage meinen Mandanten immer das Gleiche”, schließt Drache. „Sie haben dreißig oder vierzig Jahre gebraucht, um dieses Portfolio aufzubauen. Die wenigen Monate, die eine sauber aufgesetzte Stiftung braucht, sind im Verhältnis dazu nichts. Aber sie entscheiden darüber, ob das, was Sie aufgebaut haben, in fünfzig Jahren noch als Einheit existiert – oder ob es in drei oder vier Erbfällen in Einzelteile zerfällt. Ordnung ist nicht der letzte Schritt, den man noch erledigen sollte. Sie ist die eigentliche Arbeit.”
Über Sascha Drache
Sascha Drache ist einer der bekanntesten Experten für Stiftungsgründung und strategische Vermögensstrukturierung im deutschsprachigen Raum. Mit seinem Team hat er bereits über 500 Stiftungsprojekte begleitet – von der ersten Idee bis zur laufenden Verwaltung. Er unterstützt Unternehmer, Investoren und Selbstständige dabei, ihr Vermögen langfristig zu sichern, steuerlich planbar zu strukturieren und souverän weiterzugeben.
Weitere Informationen zu Stiftungsmodellen und Vermögensstrukturierung finden Sie auf Stiftung.de.
Bild: Hoffmann Productions
