Schadensersatz Makler für falsche Angaben
Makler haben es nicht immer einfach. Das, was sie im Verkaufsgespräch sagen, muss richtig sein. Machen sie falsche Angaben, droht Schadensersatz. Aber auch hier kommt es darauf an, den Verantwortungsbereich von dem Immobilienmakler zu erfassen und die Grenzen für seine Verantwortung dort zu ziehen, wo ihm in der Sache selbst kein Vorwurf zu machen ist.
Die Frage, ob sich ein Makler schadensersatzpflichtig gemacht hat, beurteilt sich nach mehr oder weniger klaren rechtlichen Regeln. Pauschale Antworten gibt es dafür nicht. Kompetenzen, wie Sie sie bei der immoeinfach.de Service GmbH, Ihrem Makler in Berlin, vorfinden, mindern jedenfalls das Risiko, sich wegen irgendwelcher Fehler verantworten zu müssen.
Inhaltsverzeichnis
Ausgangspunkt ist der Maklervertrag
Der Maklervertrag ist ein Vertrag, in dem sich der Makler verpflichtet, im Rahmen seiner Möglichkeiten und nach bestem Wissen und Gewissen ein Objekt für den Verkäufer zu vermarkten oder umgekehrt für einen Kaufinteressenten ein Objekt zu beschaffen. Gleichzeitig sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers im Gesetz aber nicht detailliert vorgegeben. Der Maklervertrag ist im BGB nur in Grundzügen geregelt und erfasst lediglich Provisionsfragen. Gibt es bei der Durchführung oder Abwicklung des Maklervertrages Probleme, regeln sich diese Probleme nach den allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätzen des BGB. Im Übrigen versuchen Makler den Maklervertrag durch Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungenauszugestalten. Die Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber begründet daher vornehmlich Sorgfalts- und Treuepflichten. So bestimmt § 241 Abs. II BGB sinngemäß, dass der Makler Rechte, Rechtsgüter und Interessen seines Auftraggebers schützen muss.
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Voraussetzungen von Schadensersatz
Allgemein bestimmt § 280 BGB, dass ein Auftraggeber als Gläubiger Ersatz seines Schadens verlangen kann, wenn der andere, in diesem Fall der Makler, seine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Schadensersatz kann nicht gefordert werden, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Vorsatz und Fahrlässigkeit begründen das Verschulden. Fahrlässig handelt derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außeracht lässt (§ 278 BGB). Nach Maßgabe dieser Regel muss ein Schadensersatzanspruch im Einzelfall begründet werden.
Schadensersatz nach Maßgabe konkreter Vereinbarungen
Letztlich kommt es auch darauf an, was Makler und Auftraggeber im Einzelfall konkret möglicherweise zusätzlich und ausdrücklich vereinbart haben. Aus solchen konkreten Vereinbarungen können sich Schadensersatzansprüche ergeben. Vereinbaren Makler und Auftraggeber einen Alleinauftrag, verstärken sich die Pflichten des Maklers. Im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit stehende Nebenpflichten werden ausgeweitet. Dazu zählt zum Beispiel die Beratung des Auftraggebers, wenn es um einen vorteilhaften Vertragsschluss geht (OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1278). Je länger die Vertragsbindung, umso stärker wachsen die Pflichten. Dies kann dazu führen, dass der Makler als Vertrauensmakler betrachtet wird und nicht mehr für die andere Partei als Vermittlungsmakler tätig sein darf (BGH NJW-RR 1998, 992).
Welche Grundsätze bestimmen die Arbeit des Maklers?
Der Makler ist Interessenvertreter des Auftraggebers. Besondere Kenntnisse braucht er nicht vorzuweisen (OLG Celle NJW-RR 2003,418). Allerdings steigt auch das Risiko des Maklers, wenn er mangels entsprechender Sachkenntnisse ein Objekt vermittelt, das er nicht oder nicht zuverlässig genug beurteilen kann. Auf jeden Fall hat der Makler den Auftraggeber über alle ihm bekannten vertragsrelevanten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art zu informieren und aufzuklären (BGH NJW-RR 2003, 700). Er darf nichts arglistig verschweigen. Ohne besondere Vereinbarung braucht er keine Nachforschungen zu betreiben. Lediglich wenn er Zweifel hat oder die ihm vom Verkäufer an die Hand gegebenen Angaben zum Objekt für nicht plausibel oder nicht nachvollziehbar hält, muss er deren Wahrheitsgehalt überprüfen (BGH NJW an 2007,711).
Soweit der Makler Kenntnisse hat, die für das Objekt relevant sind, trifft ihn eine erhöhte Beratungsverpflichtung (BGH NJW 2000,3642). Ist ihm bekannt, dass ein Bebauungsplan fehlt oder ein Bebauungsplan nur eine eingeschränkte Bebaubarkeit eines Grundstücks erlaubt, muss er den Kaufinteressenten darüber informieren. Keinesfalls ist er verpflichtet, seinen Auftraggeber steuerlich oder rechtlich zu beraten und ihm die Vor- oder Nachteile beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie darzulegen (OLG Koblenz NZM 2003, 830). Auch wenn § 5 Rechtsdienstleistungsgesetz erlaubt, rechtsberatende Informationen als Nebenleistung zu erteilen, muss ein Makler stets das mit einer Rechtsberatung verbundene Haftungsrisiko im Auge behalten, so dass auch der Auftraggeber nicht erwarten darf, dass er diesbezüglich beraten und schon gar nicht individuell beraten wird.
Wenn, dann richtig informieren
Makler dürfen keinesfalls Angaben „ins Blaue hinein“ machen. Wird der Makler im Besichtigungstermin gefragt, ob das Haus wegen des benachbarten Flusses im Überschwemmungsgebiet liegt, darf er nicht optimistisch behaupten, dies sei sicherlich nicht der Fall, wenn er es nicht zuverlässig weiß. Auch wenn der Makler in diesem Fall keine positive Kenntnis vom Risiko hat, darf er ohne tatsächliche Grundlage nicht solche Behauptungen ins Blaue hinein aufstellen oder Angaben machen, die er aufgrund fehlender Sachkenntnisse nicht sachgemäß beurteilen kann.
In einem Fall des Amtsgerichts Hannovers (Urteil vom 28.5.2014, 418 C 8155/13) informierte der Makler einen Kaufinteressenten, dass der im Garten des Hauses befindliche Öltank verfüllt worden sei. Tatsächlich bestanden Zweifel, die der Eigentümer dem Makler zwar mitteilte, die der Makler gegenüber dem Käufer aber verschwieg. Der Käufer minderte gegenüber dem Verkäufer den Kaufpreis, der daraufhin den Makler in Regress nahm.
Ähnlich könnte die Situation sein, wenn es der Makler unterlässt, den Verkäufer eines Objekts darauf hinzuweisen, dass er gemäß § 16a EnEV verpflichtet ist, das Haus nur im Zusammenhang mit einem Energieausweisanzubieten. Trifft den Verkäufer dann ein Bußgeld, könnte er den Makler in Regress nehmen. Da aber auch der Verkäufer sich über die bestehende Rechtslage in eigener Verantwortung informieren muss, wird in diesem Fall ein Mitverschulden des Verkäufers zu berücksichtigen sein.
Umgekehrt ist auch der Käufer in der Pflicht und macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er ein von Makler angebotenes Objekt anderen Personen zugänglich macht und dadurch den Kontakt zum Verkäufer ermöglicht. Der Kaufinteressent ist insoweit zum vertraulichen Umgang mit den vom Makler enthaltenen Nachweisen verpflichtet (OLG Koblenz NJW-RR 1994, 180).
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Wie kann der Makler seine Haftung beschränken?
Soweit der Makler Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, kann er darin eine Haftungsbeschränkung vorsehen. Nach Maßgabe des § 309 Nr. 7 BGB ist lediglich der formularmäßige Haftungsausschluss für die „Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit sowie für grobes Verschulden“ ausgeschlossen. In der Praxis wird der Makler formularmäßig klarstellen, dass seine Angaben in einem Objektexposé auf den Angaben des Verkäufers beruhen, er deren Richtigkeit nicht garantieren kann und er diesbezüglich seine Haftung ausschließt (BGH IVa ZR 85/80).
Fazit
Verkäufer sind gut beraten, ihre Immobilie korrekt zu beschreiben und den Makler so detailliert und zuverlässig zu informieren, wie es möglich ist. Es darf nichts verschwiegen werden, auch wenn es nachteilig erscheint. Irgendwann kommen die Fakten auf den Tisch. Dann sind die Probleme da. Makleraufträge sind vom gegenseitigen Vertrauen geprägt. Probleme entstehen oft dadurch, dass eine Partei das Vertrauen missbraucht oder die Gegebenheiten falsch einschätzt. Als Immobilienmakler in Berlin handeln wir deshalb stets nach einem erprobten System. So werden wir diesem Vertrauen immer gerecht. Eine für den Eigentümer kostenlose Unterlagenrecherche gehört bei uns beim Immobilie-Verkaufen immer zum Leistungsumfang. So bleiben keine Fragen offen und wir erreichen gemeinsam das Ziel im Interesse aller Beteiligten. Versprochen.
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