Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses haben einerseits den Vorteil, dass sie bei Eigenbedarf darin kostenfrei wohnen, ohne Miete zu zahlen und andererseits kann das Wohnungseigentum eine gewisse Altersvorsorge darstellen, die Immobilienbesitzern kontinuierlich ein monatliches Mieteinkommen einbringen. Immobilieneigentum verpflichtet aber auch. Das bedeutet, dass Eigentümer bestimmte Besitzerpflichten gegenüber dem Wohneigentum und der Immobilie nachkommen müssen, wie zum Beispiel die Verkehrssicherungs- und Gefahrenstoffsicherungspflicht, aber auch bestimmte Vermieterpflichten.

In diesem Blogbeitrag erklären wir Besonderheiten, die für Wohnungseigentümer und auch Hauseigentümer wichtig wären und in Betracht gezogen werden sollten. Als Immobilienmakler in Berlin stehen wir Ihnen außerdem jederzeit für Fragen und weitere Tipps rund um den Immobilienverkauf zur Verfügung.

Ein schön hergerichtetes Wohnzimmer

Inhalt:

  1. Besonderheit: Wohnungseigentümergemeinschaft
  2. Die Teilungserklärung genauestens begutachten und verstehen
  3. Eine passende Hausverwaltung für die Immobilie finden
  4. Welche Nebenkosten fallen für Immobilieneigentümer an?
  5. Übersicht wichtiger Versicherungen
  6. Fazit

1. Besonderheit: Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Eigentümergemeinschaft bezeichnet mehrere Besitzer an einer Immobilie, die beispielsweise ganz klassisch ein Mehrfamilienhaus in Berlin sein kann, in dem sich mehrere separate abgeschlossene Wohnungen befinden. Die Eigentümergemeinschaft stellt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander dar und regelt dieses in dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das WEG stellt zudem die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer dar, beinhaltet aber auch die Wohnungseigentümerversammlung, die aus allen Besitzern der Immobilie besteht.

Jeder Miteigentümer hat einen bestimmten Wohnungseigentumsanteil an der Immobilie, beispielsweise eine Wohnung in dem Mehrfamilienhaus. Als Sondereigentum werden in diesem Zusammenhang individuelles Eigentum an der Immobilie bezeichnet, wie zum Beispiel ein bestimmtes Kellerabteil oder in Erdgeschosswohnungen, eine angrenzende und zum Wohneigentum gehörende Terrasse, die von anderen Eigentümern nicht frei zugänglich ist. Eine Form des Sondereigentums ist das Teileigentum. Das Teileigentum beschreibt ein Sondereigentum an Räumlichkeiten, die nicht für Wohnzwecke dienen, wie beispielsweise Gewerbeflächen und -räume.

Auch das Gemeinschaftseigentum ist in dem WEG verankert. Dieses beschreibt Nutzungsflächen, die gemeinschaftlich von allen Eigentümern zugänglich und nutzbar sind, wie beispielsweise das Grundstück oder das Treppenhaus.

2. Die Teilungserklärung genauestens begutachten und verstehen

Wie bereits oben beschrieben, ist in der Teilungserklärung oder auch in einem Teilungsvertrag das Wohneigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum an nicht für Wohnzwecken geeigneter Räume oder individuellem Eigentum, dargestellt. Eine kurze Verständniserklärung – Was ist der Unterschied zwischen der Teilungserklärung und dem Teilungsvertrag?

Die Teilungserklärung bestimmt Wohnungseigentum, welches durch einen Alleineigentümer einer Immobilie oder eines Grundstückes festgelegt wird. Dieser erklärt einem Notar und dem Grundbuchamt, dass er sein Eigentum in verschiedene Miteigentumsanteile aufteilen will. Der Teilungsvertrag wird von mehreren Miteigentümern einer Immobilie aufgesetzt und enthält die Aufteilung der Immobilie in Wohnungs- oder Teileigentum.

Ein genauer Bauplan

Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, spielt die Teilungserklärung bereits vor dem Kauf eine große Rolle. Denn diese sollten Sie sich genauer ansehen. Eine Teilungserklärung enthält nicht nur die genaue Verteilung des Wohnungseigentums, sondern auch die Rechte und Pflichten der jeweiligen Besitzer. Folgende Bestandteile kann man einer Teilungserklärung oder einem Teilungsvertrag entnehmen:

Der Aufteilungsplan weist genaue Angaben zur Aufteilung der Immobilie auf und auch die Lagen und Größen der jeweiligen Gebäudeteile. Dabei werden die Eigentumsanteile jedes Eigentümers in Tausendstel aufgeführt.

Weiterhin sollte die Teilungserklärung auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung enthalten, die besagt, dass die einzelnen Einheiten innerhalb der Immobilie abgeschlossen sind und somit unabhängig voneinander genutzt werden können.

Auch eine Gemeinschaftsordnung sollte Bestandteil der Teilungserklärung sein. Diese enthält die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer und Einheiten und kann darüber hinaus auch eine Hausordnung enthalten.

3. Eine passende Hausverwaltung für die Immobilie finden

Eine Verpflichtung für Eigentümergemeinschaften ist unter anderem, die Pflicht der Verwaltung. Was bedeutet, dass die Immobilie instand gehalten werden muss. Um sich als Wohnungseigentümer zu entlasten, bestellen Eigentümergemeinschaften oft eine Immobilienverwaltung. In den meisten Fällen empfiehlt es sich einen Hausverwalter bzw. eine Hausverwaltung zu engagieren, die sich um alle Angelegenheiten, Belange der Besitzer und Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie kümmern.

Ein Verwalter mit einem Ipad unter dem Arm

Die Aufgaben einer Hausverwaltung können vielfältig sein, im Hinblick auf technische und kaufmännische Angelegenheiten. So könnte ein Hausverwalter beispielsweise einen Elektriker engagieren, wenn der Mieter in der Wohnung eines Eigentümers elektrizitäts-Probleme hat. Verwalter können aber auch für nicht vermietete Immobilien eingesetzt werden und so muss kein alleiniger Eigentümer der Gemeinschaft die Verwaltung des gesamten Gebäudes übernehmen. Beispielformen von Immobilienverwaltungen:

WEG-Verwaltung

Befinden sich mehrere Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus, dann wäre ein WEG-Verwalter für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Dieser kümmert sich zum Beispiel um die Beauftragung eines Handwerkers für die Sanierung des Treppenhauses oder der Hausfassade. Für die einzelnen Wohnungen der Immobilienbesitzer wäre der Verwalter nicht zuständig. Diese müssen selbst bei einer möglichen Renovierung zuständige Handwerker beauftragen. Die WEG-Verwaltung erstellt außerdem für die Eigentümergemeinschaft Wirtschaftspläne, Nebenkostenabrechnungen, überprüft die Zahlungseingänge und Zahlungsausgänge und organisiert eine Eigentümerversammlung.

Mietverwaltung

Eine Mietverwaltung kümmert sich um alle Belange der einzelnen Eigentümer eines Mehrparteienhauses. Der Verwalter ist in diesem Fall für die Verwaltung der gesamten Immobilie und der einzelnen Wohneinheiten zuständig. Zudem ist die Verwaltung oft auch Ansprechpartner für die Mieter. Häufig kümmern sich Mietverwalter auch um die Vermietung leerstehender Wohnungen und stellen die Mietverträge aus.

Sondereigentumsverwaltung

Ein Sondereigentumsverwalter kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft beauftragt werden, dessen Eigentumswohnung zu verwalten, wenn der Eigentümer zum Beispiel seine Wohnung vermietet und selbst nicht vor Ort wohnt.

4. Welche Nebenkosten fallen für Immobilieneigentümer an?

Für Wohnungseigentümer fallen neben den monatlichen Nebenkosten auch laufende Kosten an, die abgedeckt werden müssen. Diese Kosten fallen im Vergleich nicht für Mieter an. Zu den laufenden Kosten gehören die Nebenkosten für Betriebs- und Heizungskosten, eventuelle Verwaltungskosten für die Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklagen für beispielsweise Sanierungsarbeiten. Weiterhin zählen zu den laufenden Kosten auch Zinsen und Tilgung für Hypothekendarlehen.

5. Übersicht wichtiger Versicherungen

Egal ob Sie Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen oder vermieten, einige Versicherungen sind essenziell und bieten Ihnen als Eigentümer oder Vermieter Schutz und Sicherung vor bestimmten Situationen. Diese Versicherungen sind für Besitzer und Vermieter nützlich:

Eigentümer

  • Wohngebäudeversicherung
  • Hausratversicherung
  • Elementarschadensversicherung
  • Private Haftpflichtversicherung

Vermieter

  • Wohngebäudeversicherung
  • Elementarschadensversicherung
  • Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung

Im Folgenden erklären wir diese Versicherungen kurz genauer:

Die Wohngebäudeversicherung greift bei Wasserschäden am oder im Gebäude ein. Wenn beispielsweise ein Wasserrohrbruch in der Eigentumswohnung aufzuweisen ist, übernimmt diese Art von Versicherung den entstandenen Schaden.

Die Hausratsversicherung bezieht sich auf Inventarschäden, die bei einem Wasserrohrbruch oder Entstehung von Schimmel und Durchsickern von Nässe in der Wohnung entstehen. Diese Versicherung sollten auch Mieter für sich abschließen. Im Falle eines Wasserschadens würde diese Versicherung beispielsweise Reparatur- oder Aufräumkosten übernehmen. Aber auch zum Beispiel Hotelkosten, falls der Wasserschaden aufgrund eines Unwetters entstanden ist und die Wohnnungsbesitzer oder Vermieter auf unbestimmte Zeit nicht mehr in der Wohnung wohnen können.

 Die Elementarschadensversicherung bezieht sich auf Umweltkatastrophen und Schäden durch Naturgewalten, die nicht vorhersehbar sind und bei Immobilien und Wohngegend nahe des Meeres beispielsweise oder in den Bergen auftreten können.

Haftpflichtversicherungen sind sowohl für Eigentümer und Vermieter, als auch für Mieter wichtige Versicherungen. Die Private Haftpflichtversicherung wird von dem Besitzer abgeschlossen, wenn dieser die Wohnung selbst bewohnt und versichert diesen im Falle eines Wasserschadens, der auch die Nachbarwohnung beschädigen könnte. Gleiche Versicherung gilt auch für Vermieter. Diese wird allerdings als Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung bezeichnet. Auch ein Mieter kann eine Haftpflichtversicherung abschließen. In machen Fällen übernimmt die Versicherung des Vermieters den Schaden nicht, wenn der Verdacht steht, dass der Mieter den Schaden fahrlässig hervorgerufen hat.

6. Fazit

Um abschließend alle Informationen zusammenzufassen, ist auf jeden Fall zu sagen, dass Wohnungseigentümer einer Immobilie vielen Pflichten nachgehen sollten und das Eigentum nicht immer leicht zu verwalten oder Instand zu halten ist, im Gegensatz zu den Aufgaben als Mieter. Aber nichtsdestotrotz lohnt sich in den meisten Fällen Wohneigentum und zahlt sich sowohl im privaten Gebrauch, als auch im Vermieten aus.vSollten Sie Fragen zu unseren Tipps oder dem Thema Wohnungseigentum haben, dann stehen wir Ihnen als Makler diesbezüglich sehr gerne zur Verfügung. Wir unterstützen zudem Eigentümer bei dem Verkauf Ihrer Immobilie und finden passende Käufer für Sie.

Veröffentlicht am: 04.02.2019 | Autor: Rike Niemann

Ein Kommentar zu “Tipps für Wohnungseigentümer – Darauf sollten Sie achten
  1. Mailin Dautel sagt:

    Meine Tante hat sich eine Wohnung gekauft, ist aber mit ihrem Mann in seine Heimat, Texas gezogen. Seid dem Vermietet sie die Wohnung, braucht aber jemanden der sie im Stand hält oder bei Fragen für den Untermieter da ist. Ich habe mich ein bisschen erkundigt und bin auf einen Anbieter für Hausverwaltung gestoßen. Ich denke es ist gut sich jemanden vom Fach zu holen, weil dieser besser weiß was zu tun ist und auch wie, zu mindestens besser als ich!

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