Modalitäten der Kaufpreiszahlung bei Immobilienkaufverträgen

Grafik Icon Haus auf Silbertablett und Hand mit Euroscheinen  Verkäufer und Käufer einer Immobilie sind meist daran interessiert, möglichst schnell die Kaufpreisabwicklung zu erledigen. Der Verkäufer möchte über den Kaufpreis verfügen, während der Käufer frühzeitig die Immobilie nutzen möchte. Bei normalen Warenkaufverträgen erfolgt die Abwicklung „Zug um Zug“ in der Form, dass die Ware gegen Zahlung des Kaufpreises übergeben wird. Immobilienkaufverträge erfordern aus der Natur der Sache heraus eine andere Abwicklung.

Immobilienkaufverträge erfordern eine gesicherte Abwicklung

Kaufverträge über Immobilien zeichnen sich dadurch aus, dass sie notariell beurkundet werden müssen und jede Verfügung über ein Grundstück ins Grundbuch eingetragen wird. Die Gründe dafür sind einleuchtend. Meist geht es um viel Geld, so dass nur die notarielle Beurkundung gewährleistet, dass die Rechte und Pflichten beider Parteien angemessen berücksichtigt werden. Das Grundbuch wiederum bietet die Sicherheit, dass derjenige, die ein Grundstück verkauft, tatsächlich zum Verkauf berechtigt ist und derjenige, der das Grundstück kauft, nach Zahlung des Kaufpreises tatsächlich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Die Antwort auf die Frage nach der Kaufpreiszahlung beim Immobilienverkauf, richtet sich nach mehreren Aspekten.

Zahlung des Kaufpreises nach Vereinbarung

Grafik Icon Euromünze Uhr ZeitIm notariellen Kaufvertrag findet sich regelmäßig die Vereinbarung, dass der Kaufpreis zu einem bestimmten Termin fällig und zahlbar sein soll. Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass zugunsten des Käufers eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird, die Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht am Grundstück verzichtet, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt und, sofern das Grundstück mit Rechten Dritter belastet ist, die Löschungsunterlagen bezüglich dieser Rechte vorliegen. Soweit der Käufer den Kaufpreis finanziert, muss er zudem zugunsten der Bank eine Grundschuld bestellen.

Eintragung einer Eigentumsvormerkung

Icon Grafik Grundbuch Füller StiftHaben die Parteien den Kaufvertrag beurkundet, stellt das Grundbuchrecht mit der Eintragung einer Eigentumsvormerkung ins Grundbuch sicher, dass der Verkäufer das Grundstück nicht ein weiteres Mal an einen anderen Käufer verkaufen kann. Der Käufer wird als neuer Eigentümer „vorgemerkt“. Dieses Recht kann ihm nicht mehr verwehrt werden.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Grafik Icon Land Berlin BärNach dem Gesetz haben die Gemeinden aus Gründen des Allgemeininteresses ein Vorkaufsrecht an den in ihrem Gebiet liegenden Grundstücken. Plant die Stadt Berlin beispielsweise eine Straßenerweiterung, kann sie das Grundstück zu den Bedingungen ankaufen, die der Verkäufer mit dem Käufer im Notarvertrag vereinbart hat.

Lastenfreistellung Dritter

Icon Grafik Haus Immobilie Grundstück Kette gebrochenIst das Grundstück mit Grundpfandrechten (Grundschuld, Hypothek) belastet, muss klargestellt sein, welche Rechte der Käufer übernimmt und welche Rechte im Grundbuch gelöscht werden. Um zu vermeiden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne dass die eingetragenen Belastungen gelöscht sind, wird der Notar angewiesen, die Lastenfreistellung abzuklären. Dazu wird er die Gläubiger anschreiben und bitten, ihm ihre Ablöseforderung mitzuteilen. Erst wenn die Löschungsunterlagen, gegebenenfalls mit Treuhandauflagen (Löschung nur gegen Zahlung), vorliegen, kann der Notar die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber in die Wege leiten (Auflassung).

Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes

Manchmal wird auch vereinbart, dass der Kaufpreis erst fällig ist, wenn für den Erwerber eine Unbedenklichkeitsbescheinigung seines Finanzamtes vorliegt. Da sich die Abwicklung des Kaufvertrages damit verzögern kann, ist die Vereinbarung zumindest für den Verkäufer eher nachteilig. Verpflichtend ist die Vereinbarung jedenfalls nicht. Wir von immoeinfach geben Ihnen gerne die maßgeblichen Hinweise.

Notarbestätigung / Rangbescheinigung

Icon Grafik Dokument Notar StempelLiegen alle vereinbarten Voraussetzungen vor, kann der Notar den Kaufpreis fällig stellen. Um die Fälligstellung zu beschleunigen, können die Parteien im Hinblick auf die Grundschuldbestellung mit einer Notarbestätigung arbeiten. Die Notarbestätigung dient der Beschleunigung der Kreditauszahlung. Sie wird auch als Rangbescheinigung bezeichnet. Grund ist, dass das Eintragungsverfahren beim Grundbuchamt, auch in Berlin, oft langwierig ist. Die Banken sind daher bereit, Auszahlungen auf den vereinbarten Kredit bereits dann vorzunehmen, wenn ihnen der Notar bescheinigt, dass die als Sicherheit bestellte Grundschuld beantragt ist und dem Notar keine Hindernisse bekannt sind, die gegen die Eintragung an der vorgesehenen Rangstelle im Grundbuch sprechen. Der Notar ist allerdings nicht verpflichtet, eine solche Bestätigung zu erstellen.

Wir, die immoeinfach.de Service GmbH, sind für unsere Kunden bezüglich der Immobilienkaufverträge stets kompetenter Ansprechpartner für Berlin und das Umland

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Veröffentlicht am: 20.07.2017 | Autor: Ivo Hagen

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