Baulastenverzeichnis: Was steht darin? Wer darf es einsehen?

In Deutschland gibt es ergänzend zum Grundbuch das Baulastenverzeichnis. Ein Aspekt, den Sie beim Immobilienverkauf auf jeden Fall berücksichtigen sollten. In Berlin zum Beispiel sollte die Einsicht in das Baulastenverzeichnis bei einem geplanten Grundstücksverkauf nicht verabsäumt werden.

Als Berliner Makler ist es für uns von immoeinfach immer Standard dort Auskunft einzuholen. Es kostet nicht viel, bringt allen Beteiligten aber einen echten Zugewinn an Sicherheit und Transparenz.

Das Baulastenverzeichnis hat vor allem auch für den Kaufinteressenten einer Immobilie eine Bedeutung. Die Inhalte dieses amtlichen Verzeichnisses finden Sie nicht in Ihrem Grundbuchauszug.

Was steht im Baulastenverzeichnis?

Es ist ein Verzeichnis von Verpflichtungen, die auf einem Grundstück „lasten“. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, nach denen er im Hinblick auf sein Grundstück bestimmte Dinge tun, unterlassen oder dulden muss (z.B. Wegerecht des Nachbarn). Das Grundbuch hingegen informiert über die privaten Eigentumsverhältnisse und die Rechte Dritter am Grundstück (z.B. Grundschuld).

Warum ist es beim Grundstücksverkauf so wichtig?

Wenn Sie Ihre Immobilie in Berlin verkaufen, sollte ein Kaufinteressent daran interessiert sein, auch Einblick in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. Als Käufer wird er Rechtsnachfolger des Verkäufers und übernimmt die eingetragene Verpflichtung am Grundstück außerhalb des Grundbuchs.

Typische Baulasten sind das Wegerecht zugunsten des Nachbarn oder die Verpflichtung, eine bestimmte Abstandsfläche zum Grundstück des Nachbarn freizuhalten. Die Grundbücher enthalten in der Regel keine Angaben zu diesen Lasten. Ausnahme bildet hier das Land Brandenburg, wo solche Lasten bis 2016 als Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuches verzeichnet wurden. Wenn sich ein Kaufinteressent ab 2017 umfassend über die Rahmenbedingungen eines Grundstücks informieren möchte, muss er neben der Einsichtnahme in das Grundbuch auch das Verzeichnis beim Kreis oder jeweiligen Berliner Stadtbezirk einsehen. Notare sind beim Abschluss von Immobilienkaufverträgen nicht verpflichtet, Einblick in das Baulastenverzeichnis zu nehmen. Die Kaufinteressenten werden meist nur auf das Bestehen von möglichen Lasten hingewiesen. Örtlich sind vorhandene Abstandsflächen in der Regel nicht einfach zu beurteilen.

Hat der Erwerber keine Kenntnis von einer Baulast, ist er in seinem guten Glauben nicht geschützt. Allenfalls dann, wenn der Verkäufer eine bestehende Baulast arglistig verschwiegen hat, kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen, soweit sie für ihn Pflichten bei der Nutzung eines bereits bestehenden Gebäudes begründen. Auch als Verkäufer sind Sie daher gut beraten, einen Kaufinteressenten auf eventuell bestehende Baulasten hinzuweisen. Aus Erfahrung empfehlen wir von immoeinfach dem Kaufinteressenten neben dem Grundbuchauszug von vornherein zu Informationszwecken einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorzulegen.

Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis?

Die Baulastenverzeichnisse werden bei den Gemeinden von den Bauaufsichtsbehörden geführt. Nur in Bayern und zeitweise in Brandenburg sind die Grundbuchämter zuständig. Seit 1994 kannte die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) keine Baulast mehr. Die rechtliche Sicherung erfolgte vielmehr durch beschränkte-persönliche Dienstbarkeiten zugunsten des Landes, vertreten durch die entsprechende Behörde, im Grundbuchblatt des Nachbarn. Mit der Novellierung der Brandenburgischen Bauordnung vom 19.05.2016 wurden die Baulastenverzeichnisse wiedereingeführt.

Wie entsteht eine Baulast?

Die Baulast entsteht dadurch, dass der Eigentümer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragt und sich gegenüber der zuständigen Stelle bereit erklärt, an seinem Grundstück etwas Bestimmtes zu tun, oder zu unterlassen. Die Baulast ist daher eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Besitzers gegenüber der Baubehörde, durch die er die Baugenehmigung erreicht. Es muss sich dabei um ein öffentliches Interesse handeln. Das bloße private Interesse eines Nachbarn genügt nicht.

So kann der Bauherr sich verpflichten, einen geringeren Bauabstand seines Nachbarn zu akzeptieren, indem er an dessen Grenzwand anbaut, oder er verpflichtet sich, einen Teil seines Baugrundstücks nur als Kfz-Parkplatz zu nutzen.

Die Erklärung des Eigentümers muss schriftlich erfolgen. Seine Unterschrift muss vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder öffentlich beglaubigt werden. Die Baulast entfällt, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht und das Bauamt schriftlich darauf verzichtet. Die Baulast nimmt nicht am öffentlichen Glauben Teil.

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Wer darf das Verzeichnis einsehen?

Möchten Sie das Baulastenverzeichnis einsehen oder sich eine Abschrift erteilen lassen, benötigen Sie ein berechtigtes Interesse. Bloße Neugierde genügt nicht. Als Kaufinteressent sollten Sie darlegen können, dass Sie ernsthaftes Kaufinteresse haben. Möchten Sie das Baulastenverzeichnis in Brandenburg einsehen, können Sie schriftlich einen Auszug beantragen oder persönlich vorsprechen. Auch in Berlin sollte ein schriftlicher Antrag gestellt werden, wenn Sie eine schriftliche Auskunft benötigen. Zu beachten gilt, dass diese Auskunft gebührenpflichtig sind. Da ein Kaufinteressent nicht immer ein solches berechtigtes Interesse begründen kann, sollte der Eigentümer oder sein bevollmächtigter Makler bei einem Immobilienverkauf einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beantragen.

Welche Kosten entstehen
bei der Einsichtnahme des Baulastenverzeichnisses?

Im Regelfall ist die mündliche Auskunft kostenlos. Die Gebühren für eine schriftliche Auskunft richten sich nach der Verwaltungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes. Oft werden von den entsprechenden Ämtern online Formulare für die Beantragung bereitgestellt. Ein Negativattest, nach dem keine Baulast vorhanden ist, kostet in Brandenburg wenige Euro. Ist hingegen eine Baulast eingetragen, wird also ein Positivattest erteilt, fallen etwas höhere Gebühren an. Das Positivattest beinhaltet Kopien der Baulasttexte und Kopien der zugehörigen Lagepläne.

Benötigen Sie beim Immobilienverkauf in Berlin und Umgebung Unterstützung, stehen wir von der immoeinfach.de Service GmbH, Ihnen gerne als Ihr kompetenter Ansprechpartner zur Seite. Eine gründliche und durchgreifende Unterlagenrecherche gehört bei uns zum regelmäßigen Auftragsumfang, wir verfolgen das Motto „Mit System zum Erfolg“!