Was ist mein Haus wert? Diese Frage stellen sich Eigentümer in vielen Situationen. Das Haus soll oder muss aus unterschiedlichen Gründen bewertet werden. Der Wert des Hauses spielt für Eigentümer vor allem bei Scheidung, Erbschaft oder vor einem Hausverkauf eine große Rolle.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Haus aktuell wert ist, sind Sie hier genau richtig. Erfahren Sie, wie man den Hauswert berechnen kann und auf was bei der Hausbewertung geachtet werden muss. Hausbewertungen für den Immobilienverkauf sind schließlich kein Hexenwerk, sondern nach den Regeln der Wertermittlung einfach nur Handwerk.

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Für uns als Immobilienmakler aus Berlin gehört die Bewertung von Immobilien zum Alltag. Wir bieten Ihnen kostenlos eine erste Wertermittlung für Eigentümer in Berlin an.

1. Was ist der Wert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Preis, der nach der Lage, der Beschaffenheit und weiteren Faktoren des Hauses oder der Wohnung zum Zeitpunkt der Wertbestimmung am Markt voraussichtlich erzielbar ist. Der Wert des eigenen Hauses ist also davon abhängig, was die Interessenten bereit sind zu zahlen. Preiseinschätzungen oder Gutachten helfen Hausverkäufern, diesen Wert möglichst realistisch zu bestimmen. Sie informieren über den realistischen Immobilienwert und vermeiden so Vermögensschäden, die bei zu niedrigen Preisvorstellungen entstehen könnten.

Ganz allgemein gilt: Der Wert eines Hauses entspricht dem, was der Höchstbietende bereit zu zahlen ist.

2. Wie lässt sich der Hauswert ermitteln?

Bei der Hausbewertung gilt, dass subjektive Faktoren und Sondereinflüsse auf das Haus weitgehend ausgeblendet werden. Deshalb ist es oftmals hilfreich, einen objektiven Dritten mit der Bewertung zu beauftragen.

Um ein Haus zu bepreisen können unterschiedliche Verfahren angewendet werden, auf die wir im Folgenden genauer eingehen. Alle Verfahren beziehen jedoch mehr oder weniger die gleichen Faktoren ein. Die wichtigsten Faktoren haben wir für Sie aufgelistet.

Welche Faktoren wirken sich auf den Wert meines Hauses aus?

Lage
  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe und Region
  • Beeinträchtigungen durch Lärm oder andere Störfaktoren
  • Gesamteindruck der Wohngegend (einfache-, mittlere-, gute Lage)
Eckdaten
  • Grundstücksgröße in Quadratmetern
  • Wohnfläche in Quadratmetern
  • Zimmer- und Geschosszahl
  • Baujahr und die letzten Modernisierungen
  • Zustand des Hauses und Instandhaltung
  • Energieeffizienz
  • Besondere Austattungen (z.B. Keller, ausgebauter Dachboden, Keller, Garage, Einliegerwohnung)
Objekt
  • Moderner Grundriss, Raumaufteilung, Anzahl der Kinderzimmer
  • Zustand der sanitären und technischen Einrichtungen
  • Umfang und Qualtität des Innenausbaus (Parketfußboden statt PVC Boden, etc.)
  • Ansprechende Archtitektur
  • Mängel am oder im Objekt (Risse, Wasserschaden, beschädigte Treppen…)

3. Die Verfahren der Wertermittlung

Für die Immobilienbewertung kommen regelmäßig das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Es gibt als Grundlage die Wertermittlungsverordnung. Sie regelt drei Verfahren für Immobilien:

Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Objekte mit ähnlichem Zustand und ähnlicher Lage herangezogen. Über sie ermittelt ein Gutachter oder Immobilienmakler den Wert der Immobilie des Eigentümers. Dieses Verfahren wird oft bei Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen angewendet. Für das Vergleichswertverfahren liefert der Gutachterausschuss die entsprechenden Datengrundlagen.

Tipp von immoeinfach

Bei der Wertermittlung für den Hausverkauf sollte man sich nicht nur auf Preise aus verschiedenen Immobilienportalen beziehen. Denn hier werden nur die Angebotspreise und nicht die Verkaufspreise veröffentlicht. Ob die Preise jedoch wirklich erzielt wurden oder deutlich zu hoch angesetzt waren, lässt sich nicht sagen. Für den Hausverkauf sollte also unbedingt auf tatsächlich erzielte Preise aus der Kaufpreissammlung zurückgegriffen werden. Dabei helfen wir Ihnen natürlich gern.

Sachwertverfahren

Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert für die Hausbewertung mit Hilfe der Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert. Den Sachwert erhält er als Summe von Grundstückspreis und Bauwert. Den Bauwert bilden die Baukosten zum Stichtag minus Alterswertminderung und Abschlägen wegen festgestellter Baumängel. Die Außenanlagen sind gegebenenfalls gesondert zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren wird oft angewendet, wenn keine Vergleichswerte für entsprechende Immobilien zur Verfügung stehen.

Ertragswertverfahren

Der Wert bestimmt sich aus dem Ertrag, den eine Immobilie erzielt. Das Verfahren kommt vorwiegend bei Mietwohnungen und Mietshäusern zur Anwendung. Es wird also häufig bei Anlageobjekten verwendet, da die Investoren Ihre Kaufentscheidung mit Blick auf die Rendite treffen.

Bodenwert und Reinertrag des Gebäudes werden addiert. Der Reinertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten (wie Betriebskosten, Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand und Mietausfallwagnis).

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4. Wann wird ein kostenpflichtiges Wertgutachten benötigt?

Externe Gutachten sind teuer. Deshalb stellt sich die Frage, wann ein Gutachten wirklich vonnöten ist.

Ein schriftliches und ausführliches Wertgutachten für ein Haus ist immer dann erforderlich, wenn die Dokumentation der Wertermittlung notwendig ist. Dies ist beispielsweise gegenüber einem Ehepartner, Miterben oder dem Finanzamt der Fall, wenn dieser ausgezahlt werden soll.

Verkäufer können Kurz- oder Vollgutachten ausstellen lassen. Externe Vollgutachten sind vor Gericht als Beweismittel anerkannt. Dies ist hilfreich, wenn es zu einem Streit kommen sollte. Die Kosten für ein Vollgutachten liegen jedoch auch zwischen 1500 und 3000 Euro, abhängig von dem Objektumfang.

5. Was sind die Vorteile des Gutachtens für den Verkäufer?

Der Verkäufer bekommt eine realistische Information über den Verkehrswert seines Hauses oder seiner Wohnung. Er umgeht Vermögensschäden, indem er zu niedrige Preise ansetzt – er wahrt Realismus, indem er keine überzogenen Erwartungen an den Verkaufspreis knüpft und die Immobilie dann nicht verkaufen kann. Ein vorlegbares Gutachten erleichtert die Finanzierung für den potenziellen Käufer, denn die Bank erhält eine fundierte Bewertung der Immobilie. Der Eigentümer als Verkäufer kann sich so sicherer sein zu seinem Geld zu kommen.

Deshalb ist von eigenständigen Preiseinschätzungen, ohne ausreichende Vorkenntnisse, abzuraten. Hier schätzt der Eigentümer die verschiedenen wertbestimmenden Faktoren selbst ein und es kommt immer ein standardisiertes Berechnungsverfahren zum Einsatz. Im Ergebnis kommt es häufig zu großen Unsicherheiten. Unsicherheiten die ein Gutachten eigentlich ausräumen sollte.

Wenn kein ausführliches Gutachten nötig ist, kann auch eine einfachere, aber fundierte Preiseinschätzung ähnliche Vorteile für den Eigentümer bieten.

Eine fundierte Wertermittlung erleichtert den Immobilienverkauf, denn die Preisfindung ist für viele Eigentümer eine schwierige Aufgabe. Liegt der Wert zu niedrig, verlieren die Verkäufer viel Geld. Ist der Wert zu hoch, wird sich die Immobilie zu dem Wert nicht verkaufen lassen. Am Ende sind sie nicht weiter als vorher, werden aber oft mit Angeboten belagert. Deshalb ist es wichtig, den richtigen Preis für Ihr Haus festzulegen.

Tipp von immoeinfach

Ein guter Immobilienmakler erstellt Ihnen eine fundierte Immobilienbewertung, ohne dass Sie einen externen Gutachter auf Ihre Kosten beauftragen müssen. Aber Vorsicht. Die Expertise muss trotzdem sachlich fundiert sein und den Wert der Immobilie realistisch wiedergeben. Gefälligkeitsgutachten helfen Ihnen nicht. Wir ermitteln den Wert Ihres Hauses gerne für Sie.

6. Hauswert ermitteln – Wichtig zu wissen

was ist mein haus wert hauswert berechnen taschenrechner stift immobilieImmobilienmakler, die den Preis Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses ermitteln, sind auf Richtwerte angewiesen. Diese erhalten sie von den Gutachterausschüssen, die im Auftrag des Landes Berlin und Landkreise im Berliner Umland jährlich Basisdaten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstückenherausgeben. Sie veröffentlichen diese Richtwerte in Bodenrichtwertkartenund Marktberichten.

Für die Hauptstadtregion haben wir Ihnen die Immobilienpreise in Berlin übersichtlich zusammengestellt, schauen Sie selbst und lassen sich überzeugen.

Sein Sie skeptisch, wenn Ihnen der Immobilienmakler keine amtlichen Vergleichswerte vorlegen kann oder will. Eine Immobilienbewertung sollte immer auch diese Werte berücksichtigen, da durch eben diese Ihr geplanter Hausverkauf mit den in der jungen Vergangenheit nachweislich abgeschlossenen Hausverkäufen vergleichbar wird. Auf unseren Seiten „Immobilie verkaufen“ erfahren Sie die engeren Zusammenhänge und erhalten dort darüber hinaus viele weitere interessante Hinweise rund um das Thema Hausbewertung und Hausverkauf.

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Veröffentlicht am: 10.10.2019 | Autor: Ivo Hagen

7 Kommentare zu “Was ist mein Haus wert?
  1. Sandra Kaiser sagt:

    Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Die Infos zum Haus verkaufen sind prima. Vor allem, wenn man sich damit noch nicht beschäftigt hat.

  2. A. Peter sagt:

    Der Artikel ist wirklich sehr gut geschrieben. Verkäufer sollten Makler oder externe Sachverständige bitte Ihnen ein Mustergutachten zur Verfügung zu stellen. Wir sind Immobilienmakler in Nordhorn, der Grafschaft Bentheim und im Emsland. Wir geben uns immer sehr viel Mühe mit unseren Wertgutachten, greifen auf eine kostspielige Software und aktuelle Wertangaben zurück. Was wir teilweise als “Gutachten” bzw. Objektbewertung von anderen Maklern durch Interessenten gezeigt bekommen ist nicht selten nahe einer Frechheit gegenüber potenziellen Auftraggebern – teilweise 4-Zeiler per Email.

    Ihr Artikel sensibilisiert Verkäufer worauf Sie zu achten haben. Danke dafür.

  3. Paul sagt:

    Vielen Dank für den hilfreichen Artikel. Gerade wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen, führt kein Weg an einer professionellen Immobilienbewertung vorbei. Als Privatperson dürfte es auf Grund der vielen Einflussfaktoren fast unmöglich sein, selber einen realistischen Wert zu ermitteln.
    Selbst wenn die Wohnung oder das Haus nicht unmittelbar verkauft werden soll, kann eine Wertermittlung hilfreich sein, insbesondere unter dem Aspekt, wie sich der Wert zukünftig entwickeln wird, denn vielleicht wird ja gerade dadurch offensichtlich, dass ein Verkauf angezeigt wäre, will man nicht zukünftig einen tieferen Verkaufspreis riskieren.

  4. Hauskauf Freund sagt:

    Sehr schön erklärt. Wer ein Haus kaufen will, sollte wissen, was dieses ungefähr wert ist. Daher sollte man sich gut informieren, damit man auch etwas Entsprechendes für sein Geld erhält. Das gilt für Immobilen vom Thurgau bis Berlin und ich denke wer es nicht befolgt, der zahlt später mit Reparaturen drauf.

  5. Ferdinand Schneider sagt:

    Ich möchte mein Haus verkaufen. Natürlich möchte ich dafür einen guten Preis haben, aber wie viel ist mein Haus wert? Mein Haus bewerten lassen ist daher keine schlechte Idee. Interessant, dass es Kurz- und Vollgutachten gibt. Ich werde mich darüber weiter informieren.

  6. Ulrike Bertrand sagt:

    Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses, das verkauft werden soll, ist es finde ich immer ratsam einen Gutachter zu beauftragen um die Immobilie zu bewerten. Von Online-Gutachten würde ich auch absolut abraten, da eine Freundin aus Zeitgründen solch ein Gutachten hat vornehmen lassen, dann aber zu wenig Geld bekommen hat, als die Wohnung verkauft wurde.

    • Julius Hagen sagt:

      Guten Tag Frau Bertrand,

      einen Gutachter zu beauftragen ist natürlich nicht falsch. Es kommt aber immer darauf an, wozu eine Online-Bewertung benötigt wird.
      Auch wir sind keine Fans einer Online Bewertung, bieten jedoch selbst eine kostenlose erste Preiseinschätzung für Berlin, da wir diese selbst und nicht automatisiert erstellen. So liefern wir den interessierten Eigentümern eine erste Entscheidungsgrundlage.

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