Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss einiges beachten. Viele Pflichten lassen sich einer Hausverwaltung übertragen. Schlussendlich liegt die Verantwortung aber stets beim Vermieter oder bei der Vermieterin. Folgende Pflichten und Rechte haben Vermieter.
1. Die wichtigsten Pflichten der Vermieter
Vermieter haben verschiedene Aufgaben und Pflichten. Dazu gehört neben der Instandhaltung der Immobilie unter anderem die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
1.1. Instandhaltung des Hauses
Die Instandhaltung des Hauses beziehungsweise der Wohnung zählt zu den Aufgaben der Vermieter. Wenn das Dach ausgebessert oder die Fassade gedämmt werden soll, ist das die Pflicht des Vermieters oder der Vermieterin. Lediglich Klein- und Schönheitsreparaturen bis zu einem Gesamtwert von 100 Euro dürfen Mieter übernehmen, sofern dies mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Mietvertrag ist in den §§ 535 ff. BGB geregelt.
1.2. Betriebskostenabrechnung
Vermieter dürfen und müssen einmal im Jahr die Nebenkosten (Betriebskosten und Grundsteuern) abrechnen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde und der Vermieter oder die Vermieterin auf eine Nebenkostenvorauszahlung ausdrücklich verzichtet.
Schätzungen des Deutschen Mieterbundes zufolge ist jede zweite Nebenkostenabrechnung womöglich fehlerhaft. Vermieter tragen die Sorgfaltspflicht bei der Abrechnung der Betriebskosten. Auch unbeabsichtigte Fehler können bei Mietern zu Unmut führen. Um sicherzugehen, dass die Betriebskostenabrechnung für das kommende Jahr korrekt ist, sollten sich Mieter darüber informieren, welche Betriebskosten umlagefähig sind und abgerechnet werden dürfen. Ansonsten gilt: Bei Unklarheiten sollten Vermieter und Mieter die Nebenkosten gemeinsam prüfen, um eventuelle Missverständnisse aus dem Weg räumen zu können.
1.3. Gesetzliche Ruhezeiten und Hausordnung
Vermieter müssen alles Notwendige unternehmen, um ihre Mieter vor unzumutbarem Lärm zu bewahren. Sie stehen in der Pflicht, auf Beschwerden zu reagieren und die Lärmquelle nach Möglichkeit zu beseitigen. Aber auch, wenn die Ruhestörung vom eigenen Mieter ausgeht, muss ein Vermieter oder eine Vermieterin aktiv werden und die gesetzlichen Ruhezeiten sowie die Hausordnung durchsetzen.
Mit ihrer Unterschrift bestätigen die Mieter, dass sie die Hausordnung kennen und sich an die Regeln halten. Bei Verstößen können Vermieter ihren Mietern eine Abmahnung erteilen.
1.4. Verkehrssicherungspflicht
Beleuchtung, Streudienst, Baumpflege: Hauseigentümer haben dafür zu sorgen, dass im Innen- und Außenbereich (beispielsweise am Gehweg) niemand zu Schaden kommt. Eigentümergemeinschaften können die Hausverwaltung mit bestimmten Arbeiten, zum Beispiel Räumdienst, beauftragen.
1.5. Schimmel und Baumängel beseitigen
Schäden, die in der Wohnung auf Baumängel zurückzuführen sind, muss der Vermieter oder die Vermieterin beseitigen. Für den Fall, dass Schimmel in der Wohnung durch mangelndes Heizen oder fehlerhaftes Lüften verursacht wurde, liegt die Beweislast bei den Mietern.
Wichtig: Gemäß Mietrecht sind Vermieter verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Die Wohnung muss sich im Zeitraum von 1. Oktober bis zum 30. April auf mindestens 20 Grad Celsius heizen lassen.
2. Die wichtigsten Rechte der Vermieter
Vermieter haben neben zahlreichen Pflichten auch Rechte, die sie ihren Mietern gegenüber durchsetzen können. Dazu zählen im Wesentlichen folgende Punkte:
2.1. Kaution als Absicherung gegen Mietausfälle
Mieter dürfen eine Mietkaution verlangen, um sich gegen Schäden nach dem Auszug oder Mietausfälle abzusichern. Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und ist getrennt vom eigenen Vermögen auf einem Konto anzulegen.
2.2. Mietzahlungen und -erhöhungen
Laut Gesetz müssen Mieter die Miete im Voraus bezahlen. Sie muss, sofern nicht anders vereinbart, beim Vermieter oder der Vermieterin spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen.
Etwas kniffliger ist das Thema Mieterhöhung. Vermieter dürfen die Miete nur unter gewissen Voraussetzungen erhöhen, etwa wenn eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart wurde oder der Eigentümer der Immobilie Modernisierungen vorgenommen hat.
2.3. Lüften und Heizen
Um die Bausubstanz zu erhalten, ist regelmäßiges und richtiges Heizen und Lüften wichtig. Beides müssen die Mieter ordnungsgemäß erledigen. Versäumen diese das Heizen und Lüften und es frieren Wasserrohre ein oder es kommt in der Wohnung zu Schimmelbildung, müssen die Mieter für die entstandenen Schäden selbst aufkommen.
2.4. Kleinreparaturen in Rechnung stellen
In welchen Zeitintervallen die Mieter welche Kleinreparaturen in der Wohnung vorzunehmen haben, regelt zumeist der Mietvertrag. Dazu zählen etwa Aufgaben wie das regelmäßige Tapezieren und Streichen der Wohnräume.
2.5. Immobilienverkauf
Wollen Immobilienbesitzer ihr vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen sie dafür keine Einwilligung der Mieter einholen. Diese müssen darüber hinaus Besichtigungen mit Interessenten dulden, zumindest in einem zumutbaren Maß. Laufende Mietverträge werden mit einem Verkauf nicht aufgelöst. Käufer müssen die Verträge mit allen Pflichten und Rechten übernehmen.
3. Was dürfen Vermieter nicht?
Es gibt bestimmte Dinge, die Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen oder nicht dürfen. Sie dürfen das Mietverhältnis zum Beispiel nicht ohne triftigen Grund kündigen. Eine Kündigung ist laut Mieterrecht nur bei deutlichen und wiederholten Verstößen möglich, etwa wenn der Mieter die Miete immer wieder verspätet einzahlt.
Weiterhin dürfen Vermieter die vermietete Wohnung nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn eine Gefahrensituation vorliegt, beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch oder einem Brand. Vermieter haben allerdings alle fünf Jahre das Recht auf eine Zustandsbesichtigung der Wohnung. Dies Besichtigung müssen sie aber mehrere Tage vorher ankündigen.
Wasser, Strom und Heizung gehören in Deutschland zur Grundversorgung. Selbst wenn Mieter mit der Zahlung in Verzug sind, dürfen die Vermieter diese nicht abstellen. Eine sogenannte Versorgungssperre ist nur möglich, wenn im Vorfeld eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht wurde.
Die Haltung von Hunden, Katzen und Kleintieren wie Meerschweinchen dürfen Vermieter nicht von Vornherein verbieten. Bei sogenannten Kampf- oder Listenhunden besteht eine Ausnahme. Im Allgemeinen wichtig ist, dass andere Mieter des Hauses nicht gestört werden.
Zu guter Letzt dürfen Vermieter auch das Rauchen in der Wohnung nicht verbieten. Dies bezieht sich jedoch nicht auf das Treppenhaus. Wer in der Mietwohnung raucht, sollte beachten, dass die Nachbarn nicht durch starken Rauch gestört werden. Außerdem müssen Raucher die Wohnung regelmäßig lüften und für Schäden aufkommen, die durch übermäßigen Rauchgeruch entstehen.
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