Die eigenen vier Wände sind für viele Paare und junge Familien ein Traum. Jedoch liegt er in Zeiten der steigenden Immobilienpreise oft noch in weiter Ferne. Einerseits befinden sich die Zinsen aktuell auf einem Rekordtief, andererseits sprechen Experten von einer Immobilienblase mit einer Überteuerung von bis zu 40 Prozent. Viele potenzielle Käufer sind verunsichert: Können sie sich überhaupt ein Eigenheim leisten und in welchem Preisrahmen?

Immobilien eignen sich nur bedingt als Altersvorsorge

Auf Bankkonten gibt es aktuell wenige bis überhaupt keine Zinsen mehr. Einige Institute denken bereits über die Einführung eines Negativzins nach. Diese Niedrigzinszeiten sorgen dafür, dass klassische Geldanlagen, die noch vor wenigen Jahren als lukrativ galten, plötzlich ein Minusgeschäft sind. Liegt das Geld nur auf dem Konto, wird es von der Inflation aufgefressen. Es fehlt an Anlagemöglichkeiten abseits der als riskant geltenden Wertpapiere. Ein Problem, welches sich spätestens in einigen Jahren im Sinne einer mangelnden Altersvorsorge bemerkbar machen wird, zumal auch die Sicherheit der gesetzlichen Rente mittlerweile angesichts des demografischen Wandels umstritten ist. Für immer mehr Deutsche lautet die scheinbare Lösung: Immobilien. Sie suchen entweder gezielt nach Investitionsobjekten, die noch eine attraktive Rendite abwerfen und somit als Geldanlage geeignet sind, oder nach der Sicherheit der eigenen vier Wände. Die Rechnung scheint nachvollziehbar: Lieber 1.000 Euro im Monat für das Eigenheim abbezahlen und eines Tages mietfrei wohnen als 1.000 Miete für eine Wohnung zu bezahlen, die dadurch sozusagen „verloren“ sind. Was auf den ersten Blick logisch klingt, ist auf den zweiten Blick aber differenziert zu betrachten. Denn ja, Immobilien können eine gute Altersvorsorge beziehungsweise Geldanlage sein, aber…

Keine Immobilie ohne Liquidität

…kaum jemand kann eine Immobilie auf Anhieb vollständig bezahlen. Aus diesem Grund ist die Finanzierung über einen Kredit notwendig – und in den aktuellen Niedrigzinszeiten auch durchaus sinnvoll. Jedoch ist dafür ein Eigenanteil notwendig, der zumeist im fünf- bis sechsstelligen Bereich liegt. Gerade für junge Käufer bedeutet das in der Regel, ihre gesamten Ersparnisse in den Immobilienkauf zu investieren. Sie büßen also ihre Liquidität ein und genau das wird vielen Kreditnehmern anschließend zum Verhängnis. Wenn es an Reserven fehlt, können die Nebenkosten sowie unerwartete Reparaturen oder weitere notwendige Investitionen schnell zum Problem werden – wenn beispielsweise plötzlich die Waschmaschine kaputt geht oder das Dach undicht wird. Immer wieder kommt es vor, dass Käufer die laufenden Kosten aufgrund der mangelnden Liquidität durch den Kredit nicht mehr tragen können und in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Hinzu kommt die Problematik der Zinsbindung: Diese läuft in vielen Fällen nach zehn bis spätestens 20 Jahren ab. Nicht alle Immobilienkredite sind zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig getilgt. Die Chancen, dass die Zinsen zukünftig wieder steigen, sind extrem hoch. Dementsprechend ist für betroffene Immobilienkäufer mit erheblichen Mehrkosten zu rechnen. Auch hier sind eiserne Reserven unverzichtbar. Solche eisernen Reserven in ausreichender Höhe zu bilden, ist aber neben den Raten zur Tilgung des Kredites sowie den Lebenshaltungskosten nicht immer möglich. Schlimmstenfalls muss das Eigentum zu einem deutlich schlechteren als dem ursprünglichen Kaufpreis zwangsversteigert werden.

Ein Hauskauf will sorgfältig berechnet sein

Wenn Sie sich für den Kauf von Wohneigentum interessieren, sei es zur Vermietung oder zur Selbstnutzung, ist die Frage nach dem maximalen Kaufpreis also nicht so einfach zu beantworten. Viele Kaufinteressenten nehmen all ihre Ersparnisse, möchten diese als Eigenkapital investieren und berechnen anschließend mit speziellen Rechnern im Internet, wie hoch ihr maximales Kreditvolumen wäre. Darauffolgend sehen sie sich nach preislich passenden Objekten um, freuen sich über ihr unerwartet hohes Budget – und steuern direkt auf die Schuldenfalle zu. Wer hingegen risikofrei kaufen möchte, muss einerseits eine eiserne Reserve von mindestens drei bis fünf Monatsgehältern beiseite legen, um liquide zu bleiben. Diese schmälert also den Eigenkapitalanteil. Andererseits sind die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen. Grob ist hierbei mit bis zu 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises zu rechnen. Zu diesen Nebenkosten gehören beispielsweise die Notarkosten, Gerichtsgebühren, Maklerprovisionen oder die Grunderwerbsteuer. Auch diese Kaufnebenkosten sollten bestenfalls nicht über den Kredit, sondern aus eigenen Rücklagen finanziert werden.Berechnung Mann Frau Schreibtisch

Steht der tatsächlich verfügbare Eigenkapitalanteil fest, kann der Fremdkapitalanteil errechnet werden. Prinzipiell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto höher ist der Kreditrahmen. Jedoch hängt die Darlehenshöhe noch von weiteren Faktoren wie

  • dem Nettoeinkommen,
  • der Bonität sowie
  • der beruflichen und privaten Situation

der Kreditnehmer ab. Die Banken sind stets interessiert, ihr Risiko eines Kreditausfalls auf einem Minimum zu halten. So gelten beispielsweise Arbeitnehmer in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis als „sicherer“ im Gegensatz zu einem Selbstständigen. Letzterer wird daher einen geringeren Kreditrahmen in Kauf nehmen müssen. Weiterhin kann es die Darlehenshöhe mindern, wenn Ihre Frau schwanger ist und dadurch nicht nur zukünftig Ihre Lebenshaltungskosten bei gleichbleibendem Einkommen steigen, sondern sich auch automatisch die Pfändungsfreigrenze verändert. Denn diese beeinflusst die sachliche Risikoabwägung nachteilig. Sie sehen: Über die Höhe Ihres Kreditrahmens bestimmt schlussendlich kein Online-Rechner, sondern die Bank – und diese bezieht zahlreiche verschiedene Faktoren in ihr Angebot mit ein. Dennoch kann ein Online-Rechner wertvolle erste Anhaltspunkte vor dem Gang zum Bankinstitut geben.

Kredit ist nicht gleich Kredit 

Wird ein Kredit in der benötigten Höhe gewährt, ist zwischen den verschiedenen Kreditarten zu unterscheiden: Es gibt die Tilgungs-, die Annuitäten- sowie die Kombidarlehen als Mix aus beiden Modellen. Im Gegensatz zum klassischen Tilgungsdarlehen, bietet das Annuitätendarlehen mehr Sicherheit durch die bessere Planbarkeit. Mittels Verschiebung von Zinsen und Tilgung zahlen die Kreditnehmer jedes Jahr den exakt selben Anteil des Darlehens ab. Die Ausgaben für die Fremdfinanzierung bleiben also konstant. Gerade für unerfahrene Immobilienkäufer wird daher im Rahmen einer Baufinanzierung das Annuitätendarlehen empfohlen.

Der Erwerb einer Immobilie bedarf jahrelanger Vorbereitung

Natürlich kann die Immobilie auch eine kurzfristige Entscheidung sein, wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Bei den meisten Käufern ist das allerdings nicht der Fall. In der Regel müssen sie den Erwerb einer Immobilie daher langfristig planen sowie vorbereiten:

Phase 1: Sparen

Rechner Geldscheine Euro BerechnungWie Sie nun bereits wissen, spielt das verfügbare Eigenkapital eine tragende Rolle bei der Frage, ob Sie sich eine Immobilie leisten können und in welchem Preisrahmen. Erst einmal gilt es also, bereits Jahre vor dem Immobilienerwerb mit dem Sparen zu beginnen und möglichst viel Eigenkapital für die Anzahlung, laufenden Kosten, Kaufnebenkosten sowie eiserne Reserve anzusparen. Als Faustformel gelten mindestens 20 Prozent Eigenkapital für den Immobilienerwerb sowie mindestens fünf Prozent Kaufnebenkosten – häufig sogar deutlich mehr.

Phase 2: Bausparen 

Ein Bausparvertrag ist zwar streng genommen auch Fremdkapital, wird Ihnen von der Bank jedoch als Eigenkapital angerechnet und erhöht dadurch Ihren Kreditrahmen. Sie können sich durch einen Bausparvertrag also „mehr“ Haus leisten. Das Bausparen läuft in zwei Phasen ab: Erst einmal wird ein Vermögen angehäuft. Hierfür zahlt der Bausparer monatlich einen fixen Betrag ein, welchen er bei der Vertragsgestaltung in der Regel frei wählen kann. Von wenigen dutzend bis mehreren tausend Euro pro Monat sind verschiedenste Modelle möglich. Wurde die vorab definierte Bausparsumme erreicht – meist nach etwa sieben bis acht Jahren – ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. Der Bausparer kann dann sowohl die verzinste Summe der Ersparnisse als auch das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Phase 3: Kassensturz

Ist es so weit und die Planung zum Immobilienkauf wird konkret, müssen Sie erst einmal einen exakten sowie realistischen Finanzplan erstellen. Hierbei sind alle Einnahmen sowie sämtliche – auch zukünftige – Ausgaben zu berücksichtigen.

Phase 4: Kreditzusage

Mit dem Eigenkapital, dem Bausparvertrag sowie dem Finanzplan können Sie anschließend zur Bank gehen und sich ein konkretes Angebot einholen. Empfehlenswert ist hier der Vergleich mehrerer Institute, denn die einzelnen Kredite können sich in ihrer Höhe sowie den Konditionen stark unterscheiden.

Phase 5: Marktsondierung

Wenn klar ist, wie viel die Immobilie kosten darf, müssen weitere Kriterien definiert werden. Die Lage, die Größe oder das Baujahr des zukünftigen Wohneigentums sind dafür einige Beispiele. 

Phase 6: Immobiliensuche

Immobilienmarkt Zeitung Stift RechnerAnschließend kann nach konkreten Objekten gesucht werden, welche diese Kriterien erfüllen und im Preisrahmen liegen.

Phase 7: Immobilienprüfung

Vereinbaren Sie für die infrage kommenden Objekte Besichtigungstermine und lassen Sie diese vor einem Kauf durch einen Gutachter oder Bausachverständigen überprüfen. Auch dieser kostet zwar Geld, jedoch bewahrt er Sie vor bösen Überraschungen wie Schimmel oder defekten Leitungen, welche Ihren Finanzplan sprengen könnten. Ist alles in Ordnung, steht dem Wohnungs- beziehungsweise Hauskauf nichts mehr im Wege.

Dieser Artikel entstand in Kooperation mit dem externen Redakteur Michael Hartmann.

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Veröffentlicht am: 03.08.2018 | Autor: Julius Hagen

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