Wertgutachten können den Verkauf einer Immobilie beschleunigen. Wer verkauft, will vorher wissen: Was ist meine Immobilie wert? Eine Frage, die oft nicht leicht zu beantworten ist. Deshalb ist externes Fachwissen oft unerlässlich, zumindest aber ein guter Weg. Für uns ist dies Alltag. Grafik Icon 3D Geldscheine Euro HausGerade wenn Sie eine Immobilie in Berlin verkaufen wollen, bieten sich fundierte Wertermittlungsmöglichkeiten an.

Was ist der Wert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Preis, der nach Lage und Beschaffenheit des Hauses oder der Wohnung zum Zeitpunkt der Wertbestimmung am Markt voraussichtlich erzielbar ist. Gutachten helfen Verkäufern, diesen Wert möglichst realistisch zu bestimmen. Sie informieren über den realistischen Verkaufspreis und vermeiden so Vermögensschäden, die bei zu niedrigen Preisvorstellungen entstehen könnten.

Wie lässt sich der Wert ermitteln?

Icon 3D Grafik Grundstück Plan Haus Immobilie TaschenrechnerDer Sachverständige besichtigt das Objekt und schließt in seinem Gutachten subjektive Faktoren und Sondereinflüsse auf den Wert weitgehend aus. Er vergleicht mit anderen, ähnlichen Häusern oder Wohnungen und berechnet den Wert. Aber es kann keine rein mathematische – objektive – Wertgröße geben. Auch der Gutachter muss bestimmte Werte annehmen oder schätzen. Im Ergebnis entsteht ein Angebotspreis, der aber – je nach konkreter Nachfrage – nicht verbindlich mit dem Verkaufspreis gleichgesetzt werden kann.

Die Verfahren der Wertermittlung

Grafik 3D Icon 4 Häuser ReihenhausEs gibt als Grundlage die Wertermittlungsverordnung.
Sie regelt drei Verfahren:

1. Vergleichswertverfahren

Hier werden vergleichbare Objekte mit ähnlichem Zustand und ähnlicher Lage heran gezogen. Über sie ermittelt der Sachverständige den Wert der Immobilie des Verkäufers. So geht er oft bei Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen vor. Für das Vergleichswertverfahren liefert der Gutachterausschuss die entsprechenden Datengrundlagen.

3D Icon Grafik Waage Geld Euro Haus Immobilie2. Sachwertverfahren

Der Gutachter ermittelt den Immobilienwert mit Hilfe der Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert. Den Sachwert erhält er als Summe von Grundstückspreis und Bauwert. Den Bauwert bilden die Baukosten zum Stichtag minus Alterswertminderung und Abschlägen wegen festgestellter Baumängel. Die Außenanlagen sind gegebenenfalls gesondert zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren wird oft angewendet, wenn keine Vergleichswerte zur Verfügung stehen.

3D Grafik Icon Taschenrechner 2 Schlüssel3. Ertragswertverfahren

Der Wert bestimmt sich aus dem Ertrag, den eine Immobilie erzielt. Das Verfahren kommt vorwiegend bei Mietwohnungen und Mietshäusern zur Anwendung. Bodenwert und Reinertrag des Gebäudes werden addiert. Der Reinertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten (wie Betriebskosten, Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand und Mietausfallwagnis).

Was sind die Vorteile des Gutachtens für den Verkäufer?

Grafik Icon 3D Klemmbrett ChecklisteDer Verkäufer bekommt eine realistische Information über den Verkaufspreis seines Hauses oder seiner Wohnung. Er umgeht Vermögensschäden, indem er zu niedrige Preise ansetzt – er wahrt Realismus, indem er keine überzogenen Erwartungen an den Verkaufspreis knüpft und die Immobilie dann nicht verkaufen kann. Gleichzeitig erleichtert eine fundierte Wertermittlung beim Immobilienverkauf vorlegbares Gutachten die Finanzierung für den potenziellen Käufer, denn die Bank erhält eine fundierte Bewertung der Immobilie. Der Verkäufer kann sich so sicherer sein zu seinem Geld zu kommen.

Welche Gutachten gibt es?

Verkäufer können Kurz- oder Vollgutachten ausstellen lassen. Über die Vor- und Nachteile informieren wir von immoeinfach Sie gerne, wenn die Objekte in Berlin oder im Umland liegen. Externe Vollgutachten sind teurer. Sie kosten zwischen 1500 und 3000 Euro, je nach Objektumfang, der zu beurteilen ist. 3D Icon Grafik PC Computer Warnzeichen AusrufezeichenAndererseits werden sie auch vor Gericht als Beweismittel anerkannt, wenn es zum Streit kommen sollte. Kurzgutachten dagegen sind günstiger.

Von reinen Online-Gutachten ist abzuraten. Hier schätzt der Eigentümer die verschiedenen wertbestimmenden Faktoren selbst ein und es kommt immer ein standardisiertes Berechnungsverfahren zum Einsatz. Im Ergebnis kommt es häufig zu großen Unsicherheiten, Unsicherheiten die ein Gutachten eigentlich ausräumen sollte. Liegt der Wert zu niedrig, verlieren die Verkäufer viel Geld. Ist der Wert zu hoch, wird sich die Immobilie zu dem Wert nicht verkaufen lassen. Am Ende sind sie nicht weiter als vorher, werden aber oft mit Angeboten belagert.

Ein guter Immobilienmakler erstellt Ihnen eine fundierte Objekteinwertung, ohne dass Sie einen externen Gutachter auf Ihre Kosten beauftragen müssen. Aber Vorsicht. Die Expertise muss trotzdem sachlich fundiert sein und den Wert der Immobilie realistisch wiedergeben. Gefälligkeitsgutachten helfen Ihnen nicht.

Wichtig zu wissen!

3D Grafik Icon Karte Berlin Brandenburg Euro Münze GeldSachverständige, die den Immobilienwert ermitteln, sind auf Richtwerte angewiesen. Diese erhalten sie von den Gutachterausschüssen, die im Auftrag des Landes Berlin und Landkreise im Berliner Umland jährlich Basisdaten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken herausgeben. Sie veröffentlichen diese Richtwerte in Bodenrichtwertkarten und Marktberichten.

Sie erfahren auf unserer Seite „Den besten Preis ermitteln“ die engeren Zusammenhänge und erhalten dort darüber hinaus viele weitere interessante Hinweise rund um das Thema.

Veröffentlicht am: 22.11.2017 | Autor: Ivo Hagen

Eine Idee zu “Wie viel ist mein Haus wert?

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.