Wenn Sie planen Ihr Haus zu verkaufen, wollen Sie vorher wissen, wie viel Ihr Haus Wert ist, wie Sie den besten Preis ermitteln. Wertgutachten können helfen, sind aber recht aufwändig und teuer. Externes Fachwissen hingegen ist ein guter Weg um den Hauswert ermitteln zu können. Für uns als Immobilienmakler ist die Immobilienbewertung Alltag, noch dazu ist unser Service für Eigentümer kostenlos. Lesen Sie selbst worauf es ankommt. Hausbewertungen für den Immobilienverkauf sind schließlich kein Hexenwerk, sondern nach den Regeln der Wertermittlung einfach nur Handwerk.

Inhalt:

  1. Was ist der Wert einer Immobilie?
  2. Wie lässt sich der Wert ermitteln?
  3. Die Verfahren der Wertermittlung
  4. Was sind die Vorteile des Gutachtens für den Verkäufer?
  5. Welche Gutachten gibt es für die Hausbewertung?
  6. Hauswert ermitteln – Wichtig zu wissen

1. Was ist der Wert einer Immobilie?

Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Preis, der nach der Lage, der Beschaffenheit und weiteren Faktoren des Hauses oder der Wohnung zum Zeitpunkt der Wertbestimmung am Markt voraussichtlich erzielbar ist. Gutachten helfen Hausverkäufern, diesen Wert möglichst realistisch zu bestimmen. Sie informieren über den realistischen Immobilienwert und vermeiden so Vermögensschäden, die bei zu niedrigen Preisvorstellungen entstehen könnten. Für die Immobilienbewertung kommen regelmäßig das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

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2. Wie lässt sich der Hauswert ermitteln?

Icon 3D Grafik Grundstück Plan Haus Immobilie TaschenrechnerDer Sachverständige für die Immobilienbewertung besichtigt das Objekt und schließt in seinem Gutachten subjektive Faktoren und Sondereinflüsse auf den Wert weitgehend aus. Er vergleicht mit anderen, ähnlichen Häusern oder Wohnungen und berechnet den Wert. Aber es kann keine rein mathematische – objektive – Wertgröße geben. Auch der Gutachter muss bestimmte Faktoren annehmen oder schätzen. Es lässt sich also kein Recht ableiten, beim tatsächlichen Immobilienverkauf auch den vom Gutachter ermittelten Immobilienwert als Kaufpreis zu erzielen. Im Ergebnis entsteht also ein Angebotspreis, der aber – je nach konkreter Nachfrage – nicht verbindlich mit dem Verkaufspreis gleichgesetzt werden kann. Letztendlich entsteht der Kaufpreis nicht durch eine Hausbewertung, sondern dadurch, was ein Käufer bereit ist für die Immobilie zu zahlen.

3. Die Verfahren der Wertermittlung

Es gibt als Grundlage die Wertermittlungsverordnung. Sie regelt drei Verfahren für Immobilien:

  • Vergleichswertverfahren

Hier werden vergleichbare Objekte mit ähnlichem Zustand und ähnlicher Lage herangezogen. Über sie ermittelt der Gutachter oder Immobilienmakler den Wert der Immobilie des Eigentümers. So wird oft bei Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen vorgegangen. Für das Vergleichswertverfahren liefert der Gutachterausschuss die entsprechenden Datengrundlagen. Die Wertermittlung für den Hausverkauf sollte sich also nicht nur auf Angebotspreise aus verschiedenen Immobilienportalen beziehen. Für den Hausverkauf sollte unbedingt auf tatsächlich erzielte Preise aus der Kaufpreissammlung zurückgegriffen werden.

  • Sachwertverfahren

Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert für die Hausbewertung mit Hilfe der Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert. Den Sachwert erhält er als Summe von Grundstückspreis und Bauwert. Den Bauwert bilden die Baukosten zum Stichtag minus Alterswertminderung und Abschlägen wegen festgestellter Baumängel. Die Außenanlagen sind gegebenenfalls gesondert zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren wird oft angewendet, wenn keine Vergleichswerte für entsprechende Immobilien zur Verfügung stehen.

  • Ertragswertverfahren

Der Wert bestimmt sich aus dem Ertrag, den eine Immobilie erzielt. Das Verfahren kommt vorwiegend bei Mietwohnungen und Mietshäusern zur Anwendung. Bodenwert und Reinertrag des Gebäudes werden addiert. Der Reinertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten (wie Betriebskosten, Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand und Mietausfallwagnis).

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4. Was sind die Vorteile des Gutachtens für den Verkäufer?

Der Verkäufer bekommt eine realistische Information über den Verkehrswert seines Hauses oder seiner Wohnung. Er umgeht Vermögensschäden, indem er zu niedrige Preise ansetzt – er wahrt Realismus, indem er keine überzogenen Erwartungen an den Verkaufspreis knüpft und die Immobilie dann nicht verkaufen kann. Gleichzeitig erleichtert eine fundierte Wertermittlung den Immobilienverkauf. Ein vorlegbares Gutachten erleichtert die Finanzierung für den potenziellen Käufer, denn die Bank erhält eine fundierte Bewertung der Immobilie. Der Eigentümer als Verkäufer kann sich so sicherer sein zu seinem Geld zu kommen.

5. Welche Gutachten gibt es für die Hausbewertung?

Verkäufer können Kurz- oder Vollgutachten ausstellen lassen. Über die Vor- und Nachteile informieren wir Sie als Ihr Berliner Immobilienmakler gerne, sofern die Immobilie im Berlin oder Umland liegt, stehen wir Ihnen auch für eine kostenlose Erstbewertung zur Verfügung. Externe Vollgutachten sind teurer. Sie kosten zwischen 1500 und 3000 Euro, je nach Objektumfang, der zu beurteilen ist. Andererseits werden sie auch vor Gericht als Beweismittel anerkannt, wenn es zum Streit kommen sollte. Kurzgutachten dagegen sind günstiger.

Von reinen Online-Gutachten ist abzuraten. Hier schätzt der Eigentümer die verschiedenen wertbestimmenden Faktoren selbst ein und es kommt immer ein standardisiertes Berechnungsverfahren zum Einsatz. Im Ergebnis kommt es häufig zu großen Unsicherheiten. Unsicherheiten die ein Gutachten eigentlich ausräumen sollte. Liegt der Wert zu niedrig, verlieren die Verkäufer viel Geld. Ist der Wert zu hoch, wird sich die Immobilie zu dem Wert nicht verkaufen lassen. Am Ende sind sie nicht weiter als vorher, werden aber oft mit Angeboten belagert.

Ein guter Immobilienmakler erstellt Ihnen eine fundierte Immobilienbewertung, ohne dass Sie einen externen Gutachter auf Ihre Kosten beauftragen müssen. Aber Vorsicht. Die Expertise muss trotzdem sachlich fundiert sein und den Wert der Immobilie realistisch wiedergeben. Gefälligkeitsgutachten helfen Ihnen nicht.

6. Hauswert ermitteln – Wichtig zu wissen

3D Grafik Icon Karte Berlin Brandenburg Euro Münze GeldImmobilienmakler, die den Preis Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses ermitteln, sind auf Richtwerte angewiesen. Diese erhalten sie von den Gutachterausschüssen, die im Auftrag des Landes Berlin und Landkreise im Berliner Umland jährlich Basisdaten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken herausgeben. Sie veröffentlichen diese Richtwerte in Bodenrichtwertkarten und Marktberichten.

Für die Hauptstadtregion haben wir Ihnen die Immobilienpreise in Berlin übersichtlich zusammengestellt, schauen Sie selbst und lassen sich überzeugen.

Sein Sie skeptisch, wenn Ihnen der Immobilienmakler keine amtlichen Vergleichswerte vorlegen kann oder will. Eine Immobilienbewertung sollte immer auch diese Werte berücksichtigen, da durch eben diese Ihr geplanter Hausverkauf mit den in der jungen Vergangenheit nachweislich abgeschlossenen Hausverkäufen vergleichbar wird. Auf unseren Seiten „Immobilie verkaufen“ erfahren Sie die engeren Zusammenhänge und erhalten dort darüber hinaus viele weitere interessante Hinweise rund um das Thema Hausbewertung und Hausverkauf.

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Veröffentlicht am: 12.01.2018 | Autor: Ivo Hagen

4 Kommentare zu “Wie viel ist mein Haus wert?
  1. Sandra Kaiser sagt:

    Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Die Infos zum Haus verkaufen sind prima. Vor allem, wenn man sich damit noch nicht beschäftigt hat.

  2. A. Peter sagt:

    Der Artikel ist wirklich sehr gut geschrieben. Verkäufer sollten Makler oder externe Sachverständige bitte Ihnen ein Mustergutachten zur Verfügung zu stellen. Wir sind Immobilienmakler in Nordhorn, der Grafschaft Bentheim und im Emsland. Wir geben uns immer sehr viel Mühe mit unseren Wertgutachten, greifen auf eine kostspielige Software und aktuelle Wertangaben zurück. Was wir teilweise als „Gutachten“ bzw. Objektbewertung von anderen Maklern durch Interessenten gezeigt bekommen ist nicht selten nahe einer Frechheit gegenüber potenziellen Auftraggebern – teilweise 4-Zeiler per Email.

    Ihr Artikel sensibilisiert Verkäufer worauf Sie zu achten haben. Danke dafür.

  3. Paul sagt:

    Vielen Dank für den hilfreichen Artikel. Gerade wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen, führt kein Weg an einer professionellen Immobilienbewertung vorbei. Als Privatperson dürfte es auf Grund der vielen Einflussfaktoren fast unmöglich sein, selber einen realistischen Wert zu ermitteln.
    Selbst wenn die Wohnung oder das Haus nicht unmittelbar verkauft werden soll, kann eine Wertermittlung hilfreich sein, insbesondere unter dem Aspekt, wie sich der Wert zukünftig entwickeln wird, denn vielleicht wird ja gerade dadurch offensichtlich, dass ein Verkauf angezeigt wäre, will man nicht zukünftig einen tieferen Verkaufspreis riskieren.

  4. Hauskauf Freund sagt:

    Sehr schön erklärt. Wer ein Haus kaufen will, sollte wissen, was dieses ungefähr wert ist. Daher sollte man sich gut informieren, damit man auch etwas Entsprechendes für sein Geld erhält. Das gilt für Immobilen vom Thurgau bis Berlin und ich denke wer es nicht befolgt, der zahlt später mit Reparaturen drauf.

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