Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, führt am Grundbuch kein Weg vorbei. Da es meist um viel Geld geht, will der Verkäufer sichergehen, dass er den Kaufpreis erhält. Während der Käufer daran interessiert ist, das Eigentum an der Immobilie auch tatsächlich zu erhalten. Eine bloße privatschriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien und die Abwicklung „Übergabe des Grundstücks gegen Zahlung des Kaufpreises“ könnte kaum gewährleisten, dass der Immobilienverkauf zuverlässig abgewickelt wird. Das Grundbuch hat die Aufgabe, die mit der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages verbundenen typischen Probleme zu bewältigen. Wir informieren Sie gerne über den Ablauf und die Sicherstellung der Eigentumsübertragung.
Nur der Eigentümer ist verkaufsberechtigt
Nur derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen ist, ist berechtigt, das Grundstück zu verkaufen. Nach § 891 BGB wird vermutet, dass derjenige, zu dessen Gunsten im Grundbuch ein Recht (z.B. das Eigentum) eingetragen ist, tatsächlich auch Inhaber dieses Rechts ist. Das Grundbuch genießt „öffentlichen Glauben“. Was im Grundbuch steht, wird als richtig vermutet.
Wenn Sie einen Kaufvertrag beurkunden, wird daher der beurkundende Notar zunächst das Grundbuch einsehen und feststellen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks ist. Es ist im Wesentlichen Aufgabe des Notars, die Abwicklung des Kaufvertrages so zu vollziehen, dass die Rechte beider Parteien gewahrt bleiben. Das Grundbuchamt gewährleistet, dass das, was die Parteien vereinbart haben und der Notar umsetzt, endgültig dokumentiert wird.
Eigentumsübergang erfordert Einigung und Eintragung
Zur Übertragung oder zur Belastung von Immobilieneigentum erfordert § 873 BGB:
- Die Einigung von Verkäufer und Käufer in einem notariellen Kaufvertrag, dass das Eigentum an einem Grundstück verkauft und auf den Käufer übertragen werden soll sowie
- die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch nach Maßgabe des Kaufvertrages.
Eintragungen in das Grundbuch erfolgen nur auf Antrag. Die Eintragung wird nur dann vorgenommen, wenn ein einzutragendes Recht durch öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird (§ 29 Grundbuchordnung). Damit will das Grundbuchrecht vermeiden, das jede Person beliebig Anträge stellen und damit Einfluss auf die Eintragungen im Grundbuch nehmen kann. Deshalb müssen Sie jeden Immobilienkaufvertrag notariell beurkunden. Der Notar beantragt dann beim Grundbuchamt im jeweiligen Berliner Bezirk die für den Eigentumsübergang notwendigen Eintragungen in das Grundbuch.
Eintragung einer Auflassungsvormerkung
Regelmäßig vereinbaren und bewilligen Verkäufer und Käufer im Notarvertrag die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Mit der Vormerkung wird sichergestellt, dass das Recht des Käufers, das Eigentum am Grundstück zu erwerben, nicht mehr dadurch umgangen werden kann, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal an einen anderen Kaufinteressenten verkauft.
Der zweite Käufer käme nicht zum Zuge. Er hätte allenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer, weil dieser den Kaufvertrag nicht mehr erfüllen könnte. Hat der Verkäufer Zweifel an der Solvenz des Käufers, kann er die Eintragung der Auflassungsvormerkung von einer Finanzierungsbestätigung oder der Hinterlegung eines Kaufpreisteilbetrages abhängig machen.
Eintragung der Auflassung
Der Eigentumsübergang am Grundstück infolge der Einigung der Parteien und der Eintragung der Eigentumsumschreibung wird als „Auflassung“ bezeichnet. Um zu gewährleisten, dass der Käufer nicht eingetragen wird, ohne dass er den Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt hat, weisen die Parteien den Notar an, die Auflassung beim Grundbuchamt erst dann zu beantragen, wenn ihm die vollständige Bezahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist.
Will der Käufer den Kaufpreis finanzieren, erteilt der Verkäufer dem Käufer eine Belastungsvollmacht damit dieser das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zugunsten des Darlehensgebers als Sicherheit benutzen kann. Im Übrigen können die Parteien weitere Sicherungen vereinbaren, die die Abwicklung gewährleisten. Dazu gehören insbesondere die Löschungsbewilligung eventuell im Grundbuch eingetragener Grundpfandrechtsgläubiger, die Unterwerfungserklärung des Käufers in die sofortige Zwangsvollstreckung, falls er den Kaufpreis nicht bezahlt oder das Rücktrittsrecht des Verkäufers vom Kaufvertrag für den Fall des Zahlungsverzugs des Käufers. Um die Zahlung des Kaufpreises zu gewährleisten, kann auch vereinbart werden, dass der Käufer den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars zahlt.
Sie sehen: Die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages kann eine komplexe Angelegenheit sein. Gerne wird Sie die immoeinfach.de Service GmbH, Ihr seriöser Immobilienmakler Berlin, auf dem Weg zum Eigentumsübergang begleiten. Wir sind in den Immobilienmärkten von Berlin und Umgebung zu Hause. Wir kennen uns nicht nur mit den Immobilienpreisen in Berlin und Umgebung aus, wir betreuen unsere Kunden regelmäßig bis zur Beurkundung und darüber hinaus. Nutzen Sie gerne unsere Kompetenz.
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Das man so eine Eigentumsübertragung von einem Notar machen lässt war mir auch schon vorher klar. Auch dass nur der Eigentümer Verkaufsberechtigt ist. Das Grundbuch genießt „öffentlichen Glauben“ das macht natürlich Sinn wenn man bedenkt, das im im Grundbuch nur „richtige“ Dinge stehen.
Ich hätte nicht gedacht, dass das eine Eintragung die von einem Notar vorgenommen wird solange dauert. Ich verstehe schon, dass im Grundbuch alles der Wahrheit entsprechen muss und es deswegen mitunter soviel Zeit benötigt.
Das ist in der Tat komplexer als erwartet. Zu aller erst finde ich es gut, dass die Abwicklung über eine dritte Partei läuft wie einen Notar, damit wirklich beide Seiten berücksichtigt werden. Was ich nicht wusste, ist das dazu auch die Löschungsbewilligung um Grundbuch dazugehört.