Zustimmung des Verwalters beim Verkauf (WEG)

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen? Dann benötigen Sie aller Wahrscheinlichkeit nach die Zustimmung des WEG-Verwalters zum Verkauf Ihrer Eigentumswohnung. Das Gesetz versucht, zwischen der Eigentumsgarantie des Wohnungseigentümers und dem Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft, ein geordnetes Zusammenleben zu gewährleisten, einen Ausgleich zu schaffen.

Die Verwalterzustimmung kann sich mitunter als echte Hürde beim Verkauf einer Wohnung erweisen. Als Wohnungseigentümer sollten Sie darauf achten, den Wohnungsverkauf so zu steuern, dass Sie Probleme möglichst vermeiden und Probleme gar nicht erst provozieren. Selbstverständlich nehmen wir unseren Kunden als Makler in Berlin die notwendigen Schritte ab, zumal die Verwalterzustimmung regelmäßige Aufgabe im Vollzug eines Kaufvertrages ist und wir mit den Notaren eng zusammenarbeiten.

Vorab: Was steht im Gesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt in § 12 bundesweit die Veräußerungsbeschränkung von Sondereigentum, so auch in Berlin. Danach kann als Inhalt des Sondereigentums in der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer der Genehmigung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wenn er seine Eigentumswohnung veräußern möchte. Dritter ist meist der WEG-Verwalter.

Die Veräußerungsbeschränkung wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt hält in den Grundakten immer auch die Teilungserklärung vor. Sollte die Teilungserklärung aus unerfindlichen Gründen nicht bei Ihnen vorliegen, so lässt sich im Grundbuchamt auf jeden Fall Abhilfe schaffen. Für Berliner und Brandenburger Objekte haben ir einen schnellen Zugriff

Konsequenz: Lesen Sie Teilungserklärung oder Teilungsvertrag

Möchten Sie also Ihr Wohnungseigentum verkaufen, müssen Sie in einem ersten Schritt die Teilungserklärung oder den Teilungsvertrag lesen. Steht dort nichts, was die Veräußerung Ihrer Eigentumswohnung einschränkt, sind Sie in Ihrer Entscheidung vollkommen frei, ob und an welchen Interessenten Sie Ihre Immobilie verkaufen.

Findet sich hingegen eine Veräußerungsbeschränkung, kommt es darauf an, was dort geregelt ist. Ist eine Veräußerungsbeschränkung normiert, heißt es im Regelfall, dass Sie als Wohnungseigentümer Ihr Sondereigentum nebst den Anteilen am Gemeinschaftseigentum nur mit Genehmigung anderer Wohnungseigentümer oder des WEG-Verwalters verkaufen können. Ihre Eigentumsgarantie ist insoweit eingeschränkt. Teils ist geregelt, dass die Genehmigung bei der Erstveräußerung durch den Alleineigentümer, der die Wohnanlage in Wohneinheiten aufteilt, entfällt und erst ab danach folgenden Veräußerungen Geltung haben soll.

Was ist der Grund für Verwalterzustimmung?

Jede Kette ist so stark wie ihr schwächstes Glied. Die Verwalterzustimmung hat den Zweck, die anderen Wohnungseigentümer davor zu bewahren, dass persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässige Vertragspartner in die Eigentümergemeinschaft eintreten. Gerade für kleinere Eigentümergemeinschaften ist die Regelung zweckmäßig. Tritt nämlich ein Käufer in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein, der mangels Liquidität die Wohngelder nicht zahlen kann oder sein Sondereigentum vernachlässigt, gehen die Zahlungsausfälle letztlich zulasten der Gemeinschaft. Um dieses Risiko einzugrenzen, haben die Eigentümergemeinschaften das Recht, den Verkauf einer Wohneinheit an einen unzuverlässigen Käufer zu blockieren. Durch die Rechtsprechung zu dem Zustimmungserfordernis ist es heute allerdings quasi so, dass der WEG-Verwalter die Zustimmung erteilen muss.

Gilt das Zustimmungserfordernis auch für werdende Gemeinschaften?

Die Notwendigkeit des Einvernehmens betrifft auch sogenannte werdende Gemeinschaften, also Eigentümergemeinschaften, die gerade erst im Entstehen sind und noch nicht im Grundbuch eingetragen sind. Auch hier haben die Mitglieder ein Interesse daran, nur zuverlässige aufzunehmen (so BGH in NZM 2008, S. 649).

Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft
das Zustimmungserfordernis aufheben?

Seit der WEG-Reform im Jahr 2007 kann die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eigentümerbeschluss mit einfacher Mehrheit eine in der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag vorgesehene Veräußerungsbeschränkung aufheben, so dass es auf die Billigung nicht ankommt und Sie ohne Zustimmung des Verwalters die Wohnung verkaufen können; auch sind Sie dann nicht auf das Einverständnis der Wohnungseigentümer angewiesen. Diese Beschlusskompetenz kann auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden (§ 12 Abs. IV WEG).

Was ist, wenn ich ohne Zustimmung handeln will?

Ist in der Teilungserklärung und im Teilungsvertrag eine Veräußerungsbeschränkung vorgesehen, bleibt ein notariell beurkundeter Kaufvertrag über den Verkauf Ihrer Wohnung unwirksam, solange das erforderliche Einvernehmen fehlt (§ 12 Abs. III WEG). Der Notar wird den Umstand der Veräußerungsbeschränkung gesondert erklären. Sie sind dann nicht in der Lage, das Eigentum an Ihrer Wohnung wirksam auf den Käufer zu übertragen. Wird das Einverständnis dann endgültig nicht erteilt, brauchen Sie allerdings auch keinen Schadensersatzanspruch des Käufers zu befürchten, da der Vertrag eben nicht formvollendet zustande gekommen ist. Die Notare weisen im Kaufvertrag regelmäßig ausdrücklich darauf hin, dass der Vertrag schwebend unwirksam ist, solange die notwendige Einverständniserklärung von der Eigentümergemeinschaft oder die Verwalterzustimmung aussteht. Der Notarvertrag kann solange nicht vollzogen und ans Grundbuchamt eingereicht werden, bis die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf der Wohnung vorliegt.

Wann kann das Einverständnis abgelehnt werden?

Als Eigentümer stehen Sie natürlich unter dem Schutz der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Deshalb dürfen Wohnungseigentümergemeinschaft oder Verwalter die Zustimmung nicht willkürlich ablehnen, sondern nur, wenn in der Person des Interessenten ein wichtiger Grund für eine Ablehnung besteht.

Was sind wichtige Gründe für die Versagung der Zustimmung?

Wichtige Gründe sind Gegebenheiten, die es aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar machen, sich auf einen bestimmten Käufer einlassen zu müssen. Dabei kommt es naturgemäß immer auf den Einzelfall an.

Als wichtiger Grund ist insoweit beispielsweise anerkannt, dass ein Käufer in der Lage sein muss, den Kauf der Wohnung entweder aus eigener Tasche zu bezahlen oder zu finanzieren und die Unterhaltskosten für die Wohnung tragen können muss. Als Eigentümer sind Sie aufgrund Ihrer Treuepflicht gegenüber der Gemeinschaft angehalten, dazu beizutragen, die Person des Käufers zu beurteilen. In einer Entscheidung des Landgerichts Köln (Az. 29 T 96/14) erbat ein Verwalter von dem Eigentümer als Verkäufer der Eigentumswohnung angesichts der anstehenden kostenträchtigen Fassadensanierung Nachweise über die Zahlungsfähigkeit des Käufers. Die vom Veräußerer überreichte Schufa-Auskunft wurde als nicht ausreichend erachtet, so dass der Verwalter die Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung aus wichtigem Grund verweigern durfte.

Als wichtige Gründe kommen neben der fehlenden Bonität auch die persönliche Zuverlässigkeit des Erwerbers in Betracht, wenn er sich als stadtbekannter Krimineller hervorgetan hat oder aus guten Gründen damit zu rechnen ist, dass er in der Eigentumswohnung einen Bordellbetrieb begründen oder ein Büro mit hoher Laufkundschaft einrichten möchte. Ähnlich ist es, wenn zweifelsfrei bekannt ist, dass der Käufer bisher zur Miete wohnte und Mietschulden hat, er vermögens- und einkommenslos ist oder eine insolvenzträchtige GmbH kaufen möchte.

Der Umstand, dass der Käufer den Kaufpreis bezahlen kann, kann darüberhinausgehende Zweifel an der Seriosität des Erwerbers nicht ausgleichen. Bloße Befürchtungen, subjektive Ängste reichen jedoch nicht aus. Soll die Bewilligung verweigert werden, müssen konkrete Anhaltspunkte bestehen, dass der künftige Eigentümer aus finanziellen oder persönlichen Gründen einen Störfaktor begründen würde.

Wichtige Gründe müssen die Person des Käufers,
nicht die des Verkäufers betreffen

Der wichtige Grund muss in der Person des Käufers bestehen. Befindet sich hingegen der Veräußerer mit Wohngeld und der Rückzahlung eines Kredits im Rückstand, fehlt es an einem wichtigen Grund, die Zustimmung zum Verkauf zu verweigern. In diesem Fall dürfte es eher umgekehrt sein, als die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Interesse daran haben dürfte, einen illiquiden Eigentümer loszuwerden und mit dem neuen Interessenten einen solventen Miteigentümer aufzunehmen. Sind Sie selbst in einer solchen Situation, fördert es den Verkauf, wenn Sie genau darauf hinweisen.

Wie kann ich die Zustimmung fördern,
wenn ich meine Wohnung verkaufen möchte?

Wenn Sie Ihre Wohnung übereignen wollen, ist es keinesfalls Aufgabe des Verwalters oder der anderen Eigentümer, Informationen über den Käufer zu recherchieren. Vielmehr obliegt es dem Verkäufer, Informationen über den Käufer zu beschaffen. Sie sind also als Veräußerer gut beraten, mit dem Käufer über diese Umstände zu sprechen und darauf zu bestehen, dass er ausreichende Auskünfte über seine wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse erteilt. Ist er dazu nicht bereit, kann ein Verwalter unter Umständen darauf hinweisen, dass er die Verwalterzustimmung derzeit nicht erteilen kann und auf Informationen zur Solvenz des Käufers besteht.

Im Zweifel wird ein Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und die Eigentümer entscheiden lassen. Da der Wohnungsverkauf sich nicht ewig aufschieben lässt, der Verwalter andererseits Zeit für die Prüfung benötigt, sollten Sie dem Verwalter etwa eine Woche zubilligen, in der er die Entscheidung über die Zustimmung herbeiführen kann. Eine gesetzliche Frist besteht jedoch nicht. Entscheidend ist in diesem Fall stets, dass Sie den Verkauf nicht blindlings betreiben und darauf spekulieren, dass die Verwalterzustimmung problemlos erteilt werden wird. Vielmehr sind Sie strategisch stets gut beraten, den Verkauf im Hinblick auf die notwendige Zustimmung auf den Bewerber selbst abzustellen und frühzeitig all diejenigen Informationen zu beschaffen, die eine problemlose Verwalterzustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung ermöglichen. Im Idealfall bestehen Sie auf einer positiven Bonitätsauskunft und einer eingehenden Selbstauskunft.

Was kann ich als Veräußerer tun,
wenn die Zustimmung verweigert wird?

Lehnt der Verwalter die Genehmigung ab, können Sie ihn als Verkäufer auf Zustimmung beim Wohnungseigentumsgericht verklagen. Das Gericht prüft dann, ob der Verwalter die Zusage aus einem gewichtigen Grund verweigern durfte. Lehnt der Immobilienverwalter die Einwilligung willkürlich ab, macht er sich regresspflichtig. In einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (Az. I-3 WX 321/04) wurde ein Verwalter zum Schadenersatz von 10.000 € für Zinsverlust und Anwaltsgebühren verurteilt, weil er die Vertragsabwicklung trotz anwaltlicher Beratung über drei Monate hinweg schuldhaft verzögert hatte.

Lehnt die Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung die Befürwortung ab, können Sie als Eigentümer diesen Beschluss anfechten und Anfechtungsklage beim Wohnungseigentumsgericht erheben. Sollte der Erwerber wegen der zeitlichen Verzögerung vom Kauf Abstand nehmen, ist die Eigentümergemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet, sofern die Verweigerung mangels stichhaltigem Grund rechtswidrig war.

Welche Form ist bei der Zustimmung zu beachten?

Will der Verwalter der Veräußerung zustimmen, muss er seine Zustimmungserklärung von einem Notar beglaubigen lassen. Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, ist ein entsprechendes Versammlungsprotokoll anzufertigen, auf dem die notwendigen Unterschriften gleichfalls notariell beglaubigt werden müssen. Hat der Verwalter die Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung erteilt und wird noch vor Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch ein neuer Verwalter bestellt, bleibt die einmal erteilte Verwalterzustimmung wirksam (BGH Az. V ZB 2/12).

Haben Sie fragen zu diesem Thema und Anliegen bezüglich Ihrer Immobilie? Dann fragen Sie uns als Immobilienmakler aus Berlin gerne. Wir beraten und unterstützen Sie gerne!