Ist der Verkauf meiner Immobilie steuerpflichtig?

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Verkaufen Sie Ihre Immobilie, bleibt ein eventueller Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn seit dem Kauf oder der Errichtung der Immobilie mindestens zehn Jahre vergangen sind. Eine Ausnahme besteht aber auch dann, wenn Sie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen und vor dem Verkauf die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs (z.B. in 2017) und in den beiden Jahren vorher (also in 2016 und 2015) selbst bewohnt und genutzt haben. Das typische Eigenheim oder das selbstgenutzte Wohnungseigentum bleibt also beim Verkauf regelmäßig steuerfrei. Voraussetzung ist aber, dass Sie die Immobilie tatsächlich selbst und auf Dauer bewohnt haben. Die sporadische Nutzung genügt dafür nicht. Handelt es sich dabei um ein Mehrfamilienhaus, bleibt nur die selbst genutzte Wohnung beim Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Für die vermieteten Wohnungen könnte Spekulationssteuer anfallen, so dass genau zu errechnen ist, welchen Anteil an der Gesamtwohnfläche Sie selbst genutzt haben. Zur Berechnung der Stichtage kommt es auf den Tag an, an dem Sie die Immobilie selbst erworben und den notariellen Kaufvertrag beurkundet haben sowie auf den Tag, an dem Sie die Immobilie verkaufen und den Kaufvertrag notariell beurkunden wollen. Auf die Kaufpreiszahlung hingegen kommt es nicht an. Eine Stolperfalle kann aber auch darin bestehen, dass Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen, die Sie selbst nicht länger als zehn Jahre besessen haben. In diesem Fall überschreiten Sie nach Ansicht der Finanzverwaltung den Bereich der privaten Vermögensverwaltung und üben einen gewerblichen Handel mit Immobilien aus. Sollte Spekulationssteuer anfallen, berechnet sich diese nach der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös. Verkaufsbedingte Kosten dürfen Sie abziehen. Einzelheiten erfragen Sie bitte bei Ihrem Steuerberater.

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