Was ist bei der Kaufvertragsgestaltung zu beachten?

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Immobilienkaufverträge sind meist Standardverträge. Dennoch müssen Sie als Verkäufer darauf achten, dass der Kaufvertrag in Ihrem Sinne gestaltet wird. Dass der Kaufpreis feststeht, versteht sich von selbst. Die Fälligkeit des Kaufpreises sollte möglichst frühzeitig vereinbart werden, hängt aber auch davon ab, dass dem Notar eventuelle Löschungsbewilligungen der Grundschuldgläubiger vorliegen, die Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet hat und der Mieter aus einer eventuell vermieteten Wohnung ausgezogen ist. Eine Vereinbarung, wann der Besitz und die Nutzungen auf den Käufer übergehen, vermeidet, dass der Käufer vorzeitig auf das Objekt zuzugreifen versucht. Soweit der Erwerber Rücktrittsrechte vereinbaren möchte, tragen Sie das Risiko, dass der Kaufvertrag trotz Beurkundung möglicherweise doch scheitert. Besser ist, wenn der Erwerber eventuelle Vorbehalte vor der Beurkundung abklärt. Standardmäßig unterwirft sich der Erwerber wegen der Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen, so dass Sie ihn nicht eigens auf Zahlung des Kaufpreises zu verklagen brauchen. Seien Sie vorsichtig mit der Zusicherung von Eigenschaften der Immobilie. Sichern Sie beispielsweise zu, dass der Keller absolut trocken ist, übernehmen Sie die Garantie dafür, dass es so ist. Stellen sich Feuchtigkeitsschäden heraus, begründen Sie Gewährleistungsrechte des Erwerbers und im ungünstigsten Fall ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag. Im Idealfall vereinbaren Sie, dass der Käufer das Grundstück „gekauft wie gesehen“ erwirbt, so dass Gewährleistungsansprüche für normale und normal erkennbare Mängel ausgeschlossen sind. Sind Ihnen nicht direkt erkennbare Mängel bekannt, sollten Sie diese Mängel nicht verschweigen. Es ist normal, wenn Sie dem Erwerber eine Finanzierungsvollmacht erteilen und ihm bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch die Möglichkeit einräumen, Ihr Grundstück zur Finanzierung des Kaufpreises mit einer Grundschuld zu belasten. Bestehen Unklarheiten, haben Sie immer noch die Möglichkeit, den Notar anlässlich der Beurkundung zu befragen.

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