Welche Auswirkungen haben Dienstbarkeiten beim Immobilienverkauf?

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Dienstbarkeiten berechtigen Nachbarn oder andere Dritte, Ihr Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen oder verpflichten Sie als Eigentümer, bestimmte Handlungen auf Ihrem eigenen Grundstück zu unterlassen. Da Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind, bleiben sie beim Verkauf der Immobilie fortbestehen und verpflichten auch den Erwerber der Immobilie. In Betracht kommen Wohnrecht, Geh- oder Fahrrechte, Überbau oder die Pflicht, auf einem Grundstück keine gewerblichen Tätigkeiten auszuüben. Je nachdem, inwieweit die Dienstbarkeit die Eigentumsrechte an dem zum Verkauf stehenden Grundstück einschränkt, hat sie auch Einfluss auf den Verkehrswert und das Interesse eines potentiellen Erwerbers, ein mit einer Dienstbarkeit belastetes Grundstück zu kaufen. So kann ein Wegerecht, das den Nachbarn berechtigt, über Ihr Grundstück zu laufen, eine durchaus unangenehme Belastung darstellen und für Interessenten abschreckend wirken. Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, sollten Sie prüfen, ob eine bestehende Dienstbarkeit möglicherweise gegenstandslos geworden ist. Sie wäre dann von Amts wegen im Grundbuch zu löschen. Ist beispielsweise ein Wohnrecht eingetragen und der Berechtigte verstorben, ist das Wohnrecht gegenstandslos und kann gelöscht werden. Letztlich sind auch Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten zu unterscheiden. Grunddienstbarkeiten bestehen zu Gunsten eines jeden Nachbarn, der als Eigentümer des „herrschenden“ Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, während beschränkt persönliche Dienstbarkeiten nur zugunsten einer bestimmten Person bestehen. Grunddienstbarkeiten beeinträchtigen daher die Nutzbarkeit eines Grundstücks meist stärker als dies bei einer bloß beschränkt persönlichen Dienstbarkeit der Fall ist.

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