Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Eigennutzung?

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Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst und wohnen darin, zahlen Sie keine Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Voraussetzung ist zunächst, dass Sie beim Verkauf überhaupt einen Gewinn erzielen. Gewinn ist die Differenz zwischen den Kosten, die Sie für die Anschaffung der Immobilie auf den Tisch gelegt haben und dem Betrag, den Sie als Verkaufserlös für die Immobilie erzielen. Soweit Sie mehr als zehn Jahre in der Immobilie gewohnt haben, fällt beim Verkauf keinerlei Spekulationssteuer an, egal wie hoch Ihr Gewinn ausfällt. Wohnten Sie beim Verkauf weniger als zehn Jahre im Objekt, vermeiden Sie die Spekulationssteuer auch dann, wenn Sie wenigstens in den beiden Vorjahren vor dem Verkauf in der Immobilie gewohnt haben.

Beispiel: Sie verkaufen die Immobilie im Jahr 2018. Wohnten Sie auch in 2017 und 2016 im Objekt, brauchen Sie einen Gewinn nicht zu versteuern. Wichtig ist aber, dass Sie in der Immobilie Ihren Lebensmittelpunkt begründet hatten und vor Ort einwohnermäßig gemeldet waren. Der gelegentliche Aufenthalt genügt nicht zum Nachweis der Eigennutzung. Sobald Sie die Immobilie vermieten und nicht selbst bewohnen, müssen Sie eventuelle Verkaufsgewinne auf jeden Fall versteuern.

Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich: …

  1. nach der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös (Gewinn)
  2. nach der Höhe Ihres zu versteuernden Einkommens
  3. und nach Ihrem persönlichen Steuersatz.

Pauschale Angaben sind also nicht möglich. Hinzu kommt, dass Sie einen eventuellen Gewinn mit Verlusten aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften (Spekulationsgewinne aus anderen Spekulationsgeschäften, z.B. Verkauf von Kunstgegenständen oder Kunstsammlungen) verrechnen dürfen. Eine Verrechnung mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten (z.B. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung) ist nicht möglich. Gewinne unterhalb von 600 € bleiben steuerfrei. War Ihr Ehepartner Miteigentümer die Immobilie, kann jeder Ehepartner diese Freigrenze von 600 € für sich in Anspruch nehmen.

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