Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

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Es gibt keine spezielle „Spekulationssteuertarife“. Die Spekulationssteuer ist Teil der Einkommensteuer und dadurch begründet, dass Sie, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, zusätzliches Einkommen erzielen. Beim Hausverkauf handelt sich um ein privates Veräußerungsgeschäft, dass unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerpflicht auslöst. Sie müssen die Spekulationssteuer individuell berechnen. Sie hängt davon ab, ob und inwieweit Sie durch den Verkauf Ihres Hauses einen Gewinn erzielen sowie von der Höhe Ihres Gesamteinkommens in dem betreffenden Kalenderjahr und damit von Ihrem persönlichen Steuersatz.

Um die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zu berechnen, müssen Sie zunächst die Differenz feststellen zwischen dem Betrag, zu dem Sie die Immobilie gekauft oder gebaut haben (Anschaffungsaufwand) und dem Betrag, den Sie als Verkaufspreis beim Verkauf der Immobilie erlösen. Sie versteuern also den Gewinn zwischen Anschaffung und Verkauf. Steuerpflichtig ist der Gewinn aber nur, wenn Sie mehr als 600 € erzielen. Sie müssen den Gewinn auch dem Finanzamt gegenüber in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben, da der Notar von Amts wegen eine Kopie des Kaufvertrages an das örtliche Finanzamt übersendet.

Die Spekulationssteuer fällt nur dann nicht an, wenn Sie seit dem Kauf und der Fertigstellung ununterbrochen selbst oder zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren in der Immobilie gewohnt haben. Haben Sie also Ihre Immobilie im Jahr 2013 gekauft und verkaufen diese mit Gewinn in 2017, zahlen Sie keine Spekulationssteuer, wenn Sie im Jahr 2017 und in den Vorjahren 2016 und 2015 selbst darin gewohnt haben. Hatten Sie die Immobilie hingegen vermietet, müssten Sie in diesem Beispiel einen eventuellen Verkaufsgewinn versteuern. Abschreibungen, die Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend gemacht haben, müssen Sie dem Gewinn dann wieder hinzuzählen. Möchten Sie in diesem Fall die Steuer vermeiden, sollten Sie den Verkauf über die zehn Jahre hinweg entweder aufschieben oder vor dem Verkauf selbst beziehen. Da es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt, dürfen Sie einen eventuellen Verkaufsgewinn mit Verlusten aus anderen Spekulationsgeschäften (z.B. Aktien) verrechnen, nicht aber mit positiven Einkünften anderer Einkunftsarten (z.B. mit Ihrem Gehalt).

Sobald Sie die Immobilie mehr als zehn Jahre in Ihrem Eigentum gehalten haben, sind immer auf der sicheren Seite und brauchen, auch wenn Sie beim Verkauf einen Gewinn erzielen, keine Spekulationssteuer zu entrichten. Sollten Sie der Steuerpflicht unterliegen, mindern Sie den Gewinn aber mithin auch dadurch, dass Sie alle anlässlich des Kaufs und des Verkaufs anfallenden Kosten als Werbungskosten geltend machen können. Dazu gehören z.B. Notargebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer oder Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen. Eine gute Planung ist also für die optimale steuerliche Gestaltung unerlässlich.

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