Achtung – Fallstricke beim Privatverkauf

Grafik Icon Immobilie Haus AusrufezeichenAls Immobilieneigentümer sind Sie „Herr der eigenen vier Wände“. Sie können damit machen, was Sie wollen. Auch wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie verfahren wie Sie möchten. Niemand ist verpflichtet, dafür einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dann sind Sie aber auch „Ihres eigenen Glückes Schmied“. Sie müssen darauf vertrauen, dass Sie sich in der Lage sehen, mit einer Vielzahl von Kaufinteressenten die bestmöglichen Konditionen zu verhandeln und einen Kaufpreis zu vereinbaren, der im Hinblick auf vergleichbare Immobilien angemessen erscheint. Auch wenn wir jetzt Werbung in eigener Sache machen: Die Risiken, die Sie eingehen, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, sind erheblich und sollten genau abgewogen werden. Sie dürfen den Verkauf einer Immobilie nicht damit gleichsetzen, dass Sie beispielsweise Ihr Handy mal eben über eBay anbieten. Immobilien sind nach eigenständigen Grundsätzen zu beurteilen und sind mit anderen Gütern kaum vergleichbar. Wir dürfen Ihnen dazu einige Denkanstöße aufzeigen.

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Privatverkauf – Ohne System geht nichts

Wenn Sie zum ersten Mal im Leben eine Immobilie verkaufen oder nicht schon mal wenigstens eine verkauft haben, stehen Sie vor ganz neuen Erfahrungen. Grafik Icon Haus WarnzeichenSie müssen überlegen, wie Sie Ihre Immobilie beschreiben, welche Unterlagen Sie benötigen, welchen Kaufpreis Sie realistischerweise verlangen können und wo und wie oder wem Sie Ihr Objekt anbieten. Nicht zuletzt gilt es rechtliche und steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Bevor Sie starten, müssen Sie sich also ganze Reihe von Fragen beantwortet haben. Wir dürfen Ihnen glaubhaft versichern, dass Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit nach Schiffbruch erleiden werden, wenn Sie Ihr Objekt mal eben so offerieren und dabei erwarten, dass sich spätestens in der nächsten Woche der absolut geeignetste Kaufinteressent bei Ihnen meldet und kurz danach der notarielle Kaufvertrag beurkunden wird. Verstehen Sie diese Hinweise nicht als Schwarzmalerei, sondern als Ausdruck von Erfahrungen, die andere Immobilieneigentümer bereits vor Ihnen gemacht haben und von denen wir als Makler nachhaltig gelernt haben, damit angemessen umzugehen.

Eine gute Vorbereitung ist auch beim privaten Verkauf wichtig

Um eine Immobilie verkaufen zu können, brauchen Sie ein aussagekräftiges Exposé. Ein Interessent beschäftigt sich normalerweise mit einer Vielzahl von Objekten und entscheidet sich erst, nachdem er einschlägige Erfahrung gesammelt hat und selbst ungefähr weiß, was er genau möchte. Icon Grafik Broschüre ExposéMit einem aussagekräftigen Exposé können Sie ihn dabei bereits unterstützen, erste Vorentscheidungen zu treffen und sich in der Vielzahl von vergleichbaren Angeboten gerade mit Ihrem Objekt näher zu beschäftigen. Es kommt also darauf an, Ihr Objekt so zu präsentieren, dass es interessant erscheint. Gute Fotos, ein Luftbild, eine 360°-Tour oder ein Video sollten Pflicht sein. Zugleich müssen Sie darauf achten, dass Sie alle notwendigen Angaben machen, beispielsweise Aussagen über den energetischen Zustand treffen, zugleich aber keine Aussagen tätigen dürfen, die Ihnen ein Erwerber später vielleicht als „arglistiges Täuschen oder Verschweigen von Tatsachen“ unterstellen könnte. Sie müssen also wissen, was Sie sagen dürfen, was Sie sagen müssen und was Sie nicht sagen sollten. Nur so vermeiden Sie, dass sich die Abwicklung des Kaufvertrages verzögert oder der Kaufvertrag im Nachhinein noch torpediert wird.

Auch beim privaten Verkauf richtig präsentieren und verhandeln

Soweit es Ihnen gelingt, ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, müssen Sie sozusagen als Lohn damit rechnen, dass sich eine Vielzahl von Interessenten bei Ihnen melden wird. Gehen Sie davon aus, dass viele Neugierige dabei sein werden, die einfach nur Preise auskundschaften wollen und sich nicht wirklich für Ihr Objekt interessieren. Grafik Icon Immobilienverkauf Interessenten und VerkäuferDennoch nehmen sie Ihre Zeit in Anspruch. Ihnen bleibt nichts anderes übrig, als jede Nachfrage geduldig zu beantworten, zumal Sie einer alten Lebensweisheit nach davon ausgehen müssen, dass vielleicht der hundertste Interessent als Erwerber den Kaufvertrag unterzeichnet. Sie erreichen diesen Interessenten aber nur, wenn Sie zuvor die anderen 99 Interessenten abgearbeitet haben. Logischerweise möchten viele Interessenten die Immobilie auch besichtigen. Sie müssen also mit jedem Interessenten einen für beide Seiten genehmen Besichtigungstermin vereinbaren, die Interessenten durch die Immobilie führen und alle Fragen gewissenhaft beantworten. 3D Icon Grafik Uhr mit AusrufezeichenDer Zeitaufwand dafür kann enorm sein. Im ungünstigsten Fall erweisen sich sämtliche Besichtigungstermine als substanzlos, sofern das Exposé falsche Erwartungen erweckte oder Sie die Immobilie nicht so vorgeführt, erklärt und dargestellt haben, wie es ein Interessent vielleicht erwartet hat. Auch im Immobilienbereich dürfte der Grundsatz gelten, dass man in eigenen Angelegenheiten ein schlechter Berater ist. Hinzu kommt, dass Interessenten durch die Vielzahl ihrer Besichtigungstermine gewisse Erfahrungen sammeln und ziemlich genau wissen, wie sie über Details und natürlich den Kaufpreis, möglichst nach unten, verhandeln können. Sofern Ihnen hierfür die notwendigen Erfahrungen fehlen, sind Sie deutlich im Nachteil. Es dürfte schwerfallen, einzuschätzen, ob Sie ein bestimmtes Angebot jetzt akzeptieren sollten oder ob es realistisch ist, abzuwarten und auf einen genehmeren Kaufinteressenten zu hoffen. Möglicherweise akzeptieren Sie dann Konditionen und einen Kaufpreis, der im Hinblick auf vergleichbare Immobilien und die ortsüblichen Verhältnisse weit unter dem Ziel liegt, das Sie eigentlich hätten erreichen können.

Den Kaufvertragsentwurf eingehend prüfen

Grafik Icon Dokumente unter der LupeHat sich denn ein Interessent zum Kauf entschlossen, kommt es darauf an, dass er aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse tatsächlich auch in der Lage ist, den Kauf zu vollziehen. Oft ist der Wunsch Vater des Gedankens. Ein Interessent möchte kaufen, verfügt aber nicht über die notwendige Bonität. Auch ein Notarvertrag ist keine Garantie dafür, dass der Erwerber den Kaufpreis zahlt. Wichtig ist also, auch diese Voraussetzungen im Vorfeld zu prüfen. Geht es um die Ausgestaltung des notariellen Kaufvertrages, müssen Sie mit den juristischen Formulierungen klarkommen, nach denen ein Kaufvertrag abgewickelt wird. Ein Notar darf Ihnen den Vertragstext zwar erläutern, darf Sie aber nicht direkt individuell rechtlich beraten. Wir dürfen Sie zwar auch nicht rechtlich beraten, können Ihnen aber doch mit Informationen zur Seite stehen, wenn es darum geht, die Eigenheiten Ihrer Immobilie in der Vertragsgestaltung zum Ausdruck zu bringen.

Fazit

Grafik Icon PokalWenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen, verzichten Sie auf die vielfältigen Erfahrungen eines kompetenten Immobilienmaklers. Immobilien verkaufen ist unser tägliches Geschäft. Wir kennen die Eigenheiten des Immobiliengeschäfts, mögliche Stolperfallen und all die Abgründe, die mit dem Verkauf einer Immobilie verbunden sein können. Wenn wir Ihnen empfehlen, Ihre Immobilie nicht privat zu verkaufen, machen wir also nicht unbedingt Werbung in eigener Sache, sondern zeigen Ihnen einen Weg, der Sie effektiv ins Ziel führt.

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