Spekulationssteuer vermeiden- Das sollten Sie beachten

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„Oma ihr klein Häuschen muss steuerfrei bleiben“. Dieser Werbespruch der Politik trifft zwar dem Grundsatz nach zu, ist aber wie so oft mit Stolperfallen versehen. Der Immobilienverkauf ist normalerweise ein privates Veräußerungsgeschäft und bleibt von der Spekulationssteuer befreit, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Ankaufs und des Verkaufs mindestens zehn Jahre vergangen sind. Maßgeblich kommt es dabei auf das Datum der notariellen Kaufverträge an. Die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt außer Betracht. Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte im Zweifelsfall das Datum der notariellen Beurkundung so wählen, dass auf jeden Fall zehn Jahre vergangen sind. Nach zehn Jahren bleibt der Fiskus beim Immobilienverkauf immer außen vor. Insoweit ist alles ganz einfach.

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Icon 3D Grafik Bundesadler ImmobilieWird der Zehnjahreszeitraum zwischen Ankauf und Verkauf nicht eingehalten, geht der Fiskus von einem Spekulationsgeschäft aus. Die Konsequenz besteht darin, dass ein eventueller Gewinn der Spekulationssteuer unterliegt. Gewinn ist die Differenz zwischen dem Kostenaufwand für den Kauf oder die Errichtung der Immobilie und dem Verkaufserlös, wenn die Immobilie später verkauft wird. Dabei sind als Werbungskosten alle Aufwendungen zu berücksichtigen, die beim Kauf oder Verkauf zu Lasten des Verkäufers angefallen sind. Diese mindern den Gewinn.

Kein Spekulationsgeschäft bei Eigennutzung

2D Grafik Icon Haus BewohnerEin Spekulationsgeschäft lässt sich dann wiederum vermeiden, wenn der Eigentümer als Verkäufer vor Ablauf der Zehnjahresfrist (Spekulationsfrist) seine Immobilie verkaufen möchte und seit dem Kauf oder der Errichtung ununterbrochen selbst darin gewohnt hat. Verkauft er dann sein eigenes Haus, fällt in keinem Fall Spekulationsteuer an. Gleiches gilt, wenn er die Immobilie anfänglich vermietet und wenigstens im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst in der Immobilie gewohnt hatte. Diese kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf verhindert also gleichfalls den Anfall der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Wer die Immobilie also beispielsweise in naher Zukunft zu verkaufen beabsichtigt, sollte zur Vermeidung von Spekulationssteuer das Mietverhältnis kündigen und umgehend selbst einziehen. Grafik 3D Icon MehrfamilienhausWer in den Jahren 2018 und 2019 selbst darin wohnt, kann die Immobilie im Jahr 2020 steuerfrei verkaufen. Wichtig ist aber, dass der Eigentümer tatsächlich selbst darin dauerhaft wohnt. Dauerhaft wohnen bedeutet, dass er in dieser Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründet und auch beim örtlichen Einwohnermeldeamt gemeldet ist. Eine rein sporadische Nutzung genügt dafür nicht. Wer also die Immobilie zum Zweck des Verkaufs noch saniert oder renoviert und sich kurzzeitig darin aufhält, begründet keine Eigennutzung.

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, ist nur die selbst genutzte Wohnung beim Immobilienverkauf spekulationssteuerfrei, soweit die Wohnung vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft wird. Die übrigen vermieteten Wohnungen, die der Eigentümer nicht selbst nutzt, unterliegen hingegen beim Verkauf der Spekulationssteuer. Sind die Wohnungen in Wohnungseigentum aufgeteilt, ist der Verkaufserlös der jeweiligen Wohnung maßgebend. Besteht kein Wohnungseigentum, ist der Spekulationsgewinn anhand der Quadratmeterzahl anteilig zu berechnen.

Vermietete Immobilien sind Spekulationsobjekte

Icon Grafik Geld und ProzentzeichenMieteinnahmen aus Mietobjekten müssen als Einnahmen aus „Vermietung und Verpachtung“ in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung versteuert werden. Werden vermietete Immobilien vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, unterliegen Gewinne der Spekulationsbesteuerung. Verkaufsgewinne sind also steuerpflichtig. Die Spekulationssteuer berechnet sich nach dem Gewinn, dem zu versteuernden Einkommen des Verkäufers und nach seinem persönlichen Steuersatz. Wie hoch die Spekulationssteuer tatsächlich ist, lässt sich im Vorfeld also nur ungefähr einschätzen. Da die Spekulationssteuer Teil der Einkommensteuer ist und sich mithin nach dem Gesamteinkommen des Verkäufers und dessen persönlichem Steuersatz richtet, kommt es stets auf den Einzelfall an. Es gibt keine pauschalen „Spekulationssteuertarife“.

Vorsicht: Gewerblicher Grundstückshandel

2D Grafik Icon AbakusEin Immobilienverkauf ist normalerweise ein privates Veräußerungsgeschäft und unterliegt nur in Ausnahmefällen der Spekulationssteuer. Sobald jemand aber mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, überschreitet er mit dem Verkauf des vierten Objekts den Bereich der privaten Vermögensverwaltung und begründet aus Sicht des Fiskus einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Konsequenz besteht darin, dass die Verkaufserlöse nicht nur der Einkommensteuer (Spekulationssteuer), sondern auch der Gewerbesteuer unterliegen. Die anfänglich benannte Zehnjahresfrist spielt insoweit keine Rolle. Vorsicht ist auch geboten, wenn eine Immobilie (z.B. Bürogebäude) zum Betriebsvermögen gehört und verkauft werden soll. Auch dann ergeben sich abweichende steuerliche Ansätze.

Steueranfall bei Erbschaft

Grafik Icon Checkliste FormularGehört eine Immobilie zum Nachlass, kann für den Erben zunächst Erbschaftssteuer anfallen, wenn er die Immobilie nicht selbst nutzt und der Verkehrswert seinen persönlichen Freibetrag überschreitet (Ehegatte: 500.000 €; Kind: 400.000 €). Spekulationssteuer wird erst dann zum Thema, wenn der Erbe die Immobilie verkauft. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz, ist der Verkauf durch den Erben steuerfrei. War die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen, ist eine eventueller Verkaufsgewinn der Spekulationssteuer und damit der Einkommensteuer zu unterwerfen, falls der Erblasser die Immobilie nicht selbst bewohnt hatte. In diesen Fällen kommt es in der Person des Erben zur Doppelbelastung mit Einkommens- und Erbschaftssteuer. Für diesen Fall gewährt § 35b EstG eine Steuerermäßigung. Der Verkäufer kann diese Steuerermäßigung beantragen, indem er in Zeile 79 des Mantelbogens zur Einkommensteuererklärung ein Kreuz setzt und in einem formlosen Anschreiben den Sachverhalt erläutert. Ein besonderes Formular gibt es dafür nicht.

Icon Grafik Erben Uhr Übernimmt der Erbe in einer Erbengemeinschaft den Anteil der Miterben und zahlt diese aus, beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Abfindungszahlung neu zu laufen. Will er die Immobilie weniger als zehn Jahre nach der Auflösung der Erbengemeinschaft verkaufen, ist der Veräußerungsgewinn als Spekulationsgewinn einkommensteuerpflichtig. Sein Anteil am Erbe ist dabei abzuziehen. Spezielle Regelungen gibt es auch für den Fall, wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkauft. Die steuerliche Betrachtung beim Immobilienverkauf ist vielfältig. Wir von immoeinfach geben Ihnen gern Anregungen, die abschließenden Details sollten Sie aber immer mit Ihrem Steuerberater verbindlich klären.

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