2D Grafik Icon Haus BewohnerEndlich rein ins Eigenheim! Oder doch nicht? Bei vielen Menschen erfüllt sich der Traum vom Hauskauf über eine Baufinanzierung. Andere wiederum erben ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück. Allerdings wird die Hinterlassenschaft nicht immer als willkommenes Glück angesehen. Die Entscheidung, mit einem Immobilienverkauf ein für alle Mal die Tür hinter sich zu schließen, ist somit schnell gefällt. Jetzt heißt es nur noch, sich zu informieren und Antworten auf viele Fragen zu finden. Dabei stolpert man immer wieder über die Worte ”Spekulationssteuer Immobilien Eigennutzung”. Aber welche Pflicht und welches Recht greift wann? Wie hoch ist die Besteuerung genau? Kann man sie umgehen? Ein wichtiger Punkt ist, dass die Spekulationssteuer bei Immobilien in Eigennutzung nicht anfällt. Ausschließlich beim Verkauf eines Objekts ist die Steuer – abhängig von bestimmten Fristen – zu zahlen.

Egal ob bei einer freiwilligen Anschaffung oder einer Erbschaft: Bei dem Entschluss der Immobilienveräußerung werden verschiedene, gesetzliche Regelungen geltend gemacht, in denen unter anderem mögliche Kosten und rechtliche Bestimmungen festgelegt sind. Allerdings bleiben bei dem Thema oft Unklarheiten zurück. Wir gehen der Sache auf die Grundmauern.

Immobilien Verkauf Spekulationssteuer

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„Oma ihr klein Häuschen bleibt steuerfrei“. Dieser Werbespruch aus der Politik trifft zwar dem Grundsatz nach zu, ist aber wie so oft mit Stolperfallen versehen. Der Immobilienverkauf ist normalerweise ein privates Veräußerungsgeschäft und bleibt von der Spekulationssteuer befreit, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Ankaufs und des Verkaufs mindestens zehn Jahre vergangen sind. Zudem entfällt die Spekulationssteuer bei Immobilien in Eigennutzung, da sie nicht verkauft werden und somit keinen finanziellen Gewinn erzielen. Maßgeblich kommt es dabei auf das Datum der notariellen Kaufverträge an. Die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt außer Betracht. Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte im Zweifelsfall das Datum der notariellen Beurkundung so wählen, dass auf jeden Fall zehn Jahre vergangen sind. Denn nach 10 Jahren bleibt der Fiskus beim Immobilienverkauf immer außen vor. Insoweit ist alles ganz einfach.

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Die Fristen im Vergleich

Wird der Zehnjahreszeitraum zwischen Ankauf und Verkauf nicht eingehalten, geht der Fiskus von einem Spekulationsgeschäft aus. Die Konsequenz besteht darin, dass ein eventueller Gewinn der Spekulationssteuer unterliegt. Gewinn ist die Differenz zwischen dem Kostenaufwand für den Kauf oder die Errichtung der Immobilie und dem Verkaufserlös, wenn die Immobilie später verkauft wird. Dabei sind als Werbungskosten alle Aufwendungen zu berücksichtigen, die beim Kaufen oder Verkaufen zu Lasten des Verkäufers angefallen sind. Diese mindern den Gewinn.

Kein Spekulationsgeschäft bei Eigennutzung

2D Grafik Icon Haus Bewohner

Ein Spekulationsgeschäft lässt sich dann wiederum vermeiden, wenn der Eigentümer als Verkäufer vor Ablauf der Zehnjahresfrist (Spekulationsfrist) seine Immobilie verkaufen möchte und seit dem Kauf oder der Errichtung ununterbrochen selbst darin gewohnt hat. Das bedeutet, dass in dem Fall keine Spekulationssteuer auf die Immobilien wegen der Eigennutzung entrichtet werden müssen. Der Besitzer kann sein eigenes Haus somit ohne Bedenken verkaufen. Gleiches gilt, wenn er die Immobilie anfänglich vermietet und wenigstens im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren die Immobilie selbst genutzt bzw. in ihr gewohnt hat. Diese kurzzeitige Eigennutzung vor dem Verkauf verhindert also gleichfalls den Anfall der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf. Wer die Immobilie zum Beispiel in naher Zukunft zu verkaufen beabsichtigt, sollte zur Vermeidung der Spekulationssteuer in selbstgenutzten Immobilien das Mietverhältnis kündigen und umgehend selbst einziehen.Grafik 3D Icon Mehrfamilienhaus

Wer in den Jahren 2018 und 2019 selbst darin wohnt, kann die Immobilie im Jahr 2020 steuerfrei verkaufen. Wichtig ist aber, dass der Eigentümer tatsächlich selbst darin dauerhaft wohnt. “Dauerhaft wohnen” bedeutet, dass er in dieser Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründet und auch beim örtlichen Einwohnermeldeamt gemeldet ist. Eine rein sporadische Nutzung genügt dafür nicht. Wer also die Immobilie zum Zweck des Verkaufs noch saniert oder renoviert und sich kurzzeitig darin aufhält, begründet keine Eigennutzung.

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, ist nur die selbst genutzte Wohnung oder die Wohnungen frei von der Spekulationssteuer, da die Immobilien in Eigennutzung sind. Voraussetzung ist auch hier, dass die Wohnung vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft wird. Die übrigen vermieteten Wohnungen, die der Eigentümer nicht selbst nutzt, unterliegen hingegen beim Verkauf der Spekulationssteuer. Sind die Wohnungen in Wohnungseigentum aufgeteilt, ist der Verkaufserlös der jeweiligen Wohnung maßgebend. Besteht kein Wohnungseigentum, ist der Spekulationsgewinn anhand der Quadratmeterzahl anteilig zu berechnen.

Vermietete Immobilien sind Spekulationsobjekte

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Mieteinnahmen aus Mietobjekten müssen als Einnahmen aus „Vermietung und Verpachtung“ in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung versteuert werden. Insofern vermietete Immobilien vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft werden, unterliegen Gewinne der Spekulationsbesteuerung. Verkaufsgewinne sind also steuerpflichtig. Die Spekulationssteuer berechnet sich nach dem Gewinn, dem zu versteuernden Einkommen des Verkäufers und nach seinem persönlichen Steuersatz. Wie hoch die Spekulationssteuer tatsächlich ist, lässt sich im Vorfeld also nur ungefähr einschätzen. Da die Spekulationssteuer von Immobilien außerhalb der Eigennutzung Teil der Einkommensteuer ist und sich mithin nach dem Gesamteinkommen des Verkäufers und dessen persönlichem Steuer Satz richtet, kommt es stets auf den Einzelfall an. Pauschale „Spekulationssteuertarife“ gibt es demnach nicht.

Vorsicht: Gewerblicher Grundstückshandel

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Ein Immobilienverkauf ist normalerweise ein privates Veräußerungsgeschäft und unterliegt nur in Ausnahmefällen der Spekulationssteuer. Sobald jemand aber mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, überschreitet er mit dem Verkauf des vierten Objekts den Bereich der privaten Vermögensverwaltung und begründet aus Sicht des Fiskus einen gewerblichen Grundstückshandel. Die Konsequenz besteht darin, dass die Verkaufserlöse nicht nur der Einkommensteuer (Spekulationssteuer), sondern auch der Gewerbesteuer unterliegen. Die anfänglich benannte Zehnjahresfrist spielt insoweit keine Rolle. Vorsicht ist auch geboten, wenn eine Immobilie (z. B. Bürogebäude) zum Betriebsvermögen gehört und verkauft werden soll. Auch dann ergeben sich abweichende steuerliche Ansätze.

Steueranfall bei Erbschaft

Grafik Icon Checkliste Formular

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, kann für den Erben zunächst Erbschaftssteuer anfallen, wenn er die Immobilie nicht selbst nutzt und der Verkehrswert seinen persönlichen Freibetrag überschreitet (Ehegatte: 500.000 €; Kind: 400.000 €). Die Spekulationssteuer von Immobilien nach der Eigennutzung wird erst dann zum Thema, wenn der Erbe die Immobilie verkauft. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz, ist der Verkauf durch den Erben steuerfrei. War die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen, ist ein eventueller Verkaufsgewinn der Spekulationssteuer und damit der Einkommensteuer zu unterwerfen, falls der Erblasser die Immobilie nicht selbst bewohnt hatte. In diesen Fällen kommt es in der Person des Erben zur Doppelbelastung mit Einkommens- und Erbschaftssteuer. Für diesen Fall gewährt § 35b EstG eine Steuerermäßigung. Der Verkäufer kann diese Steuerermäßigung beantragen, indem er in Zeile 79 des Mantelbogens zur Einkommensteuererklärung ein Kreuz setzt und in einem formlosen Anschreiben den Sachverhalt erläutert. Ein besonderes Formular gibt es dafür nicht.

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Übernimmt der Erbe in einer Erbengemeinschaft den Anteil der Miterben und zahlt diese aus, beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Abfindungszahlung neu zu laufen. Will er die Immobilie weniger als zehn Jahre nach der Auflösung der Erbengemeinschaft verkaufen, ist der Veräußerungsgewinn als Spekulationsgewinn einkommensteuerpflichtig. Sein Anteil am Erbe ist dabei abzuziehen. Spezielle Regelungen gibt es auch für den Fall, wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie verkauft. Die steuerliche Betrachtung beim Immobilienverkauf ist vielfältig. Wir von immoeinfach geben Ihnen gern Anregungen, die abschließenden Details sollten Sie aber immer verbindlich mit Ihrem Steuerberater klären. Erst recht, wenn es um das Thema Spekulationssteuer von Immobilien in Eigennutzung geht, da auch spezielle Einzelfälle geprüft werden sollten.

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