Icon Grafik 3D Uhr ProzentzeichenSteuerfalle – Darauf müssen Sie beim Immobilienverkauf achten

Immobilien sind beim Verkauf mehrwertsteuerfrei. Immerhin. Ganz steuerfrei sind sie aber nur, wenn Sie als Eigentümer beim Verkauf darauf achten, dass Sie kein Spekulationsgeschäft tätigen. Bei Spekulationsgeschäften ist der Fiskus mit im Boot und verlangt Spekulationssteuer. Sie haben es aber weitgehend in der Hand: Sie können Ihre Immobilie verkaufen, ohne dass Steuern anfallen. Allerdings müssen Sie einige Fristen beachten. Aber wie so oft: Der Teufel steckt in den Details. Am besten machen Sie sich die Zusammenhänge Schritt für Schritt klar.

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Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?

3D Icon Grafik ParagraphenzeichenDer Verkauf einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft. Details stehen in § 23 EstG. Werden Immobilien verkauft, erzielen Sie mit dem Kaufpreis als Verkäufer „sonstige Einkünfte“. Diese sind steuerpflichtig und lösen die Spekulationssteuer aus, wenn es sich beim Verkauf um ein Spekulationsgeschäft handelt. Die Spekulationssteuer ist eine besondere Art der Einkommensteuer und richtet sich nach der Höhe des Verkaufsgewinns sowie nach Ihren Gesamteinkünften und Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Was ist der Zehnjahreszeitraum?

Grafik 3D Icon Schild 10 JahreSpekulationsgewinne bleiben steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt. Haben Sie also beispielsweise eine Immobilie im Jahr 2006 gekauft und verkaufen diese jetzt in 2017 oder 2018, bleibt ein eventueller Verkaufsgewinn steuerfrei, da seit 2016 mehr als zehn Jahre ins Land gegangen sind. Sie zahlen keine Spekulationssteuer. Mit Ablauf der Zehnjahresfrist sind Sie als Verkäufer immer auf der sicheren Seite. Achten Sie aber darauf, dass die Verkaufsdaten stimmen. Maßgebend ist immer das Datum des notariellen Kaufvertrages, also das Datum des Kaufvertrages, mit dem Sie die Immobilie gekauft haben und das Datum, zu dem Sie die Immobilie verkaufen. Dazwischen müssen stets zehn volle Jahre liegen. Ein einziger Tag kann Ihre Planung zunichte machen. Vereinbaren Sie mit dem Käufer und dem Notar zum Verkauf der Immobilie also den richtigen Beurkundungstermin.

Ununterbrochen eigengenutzte Immobilie

Nicht immer lässt sich der Zehnjahreszeitraum einhalten. Verkaufen Sie Ihre Immobilie, ohne dass zehn Jahre zGrafik Icon 3D Haus Mensch Figurwischen Ankauf und Verkauf vergangen sind, handelt es sich dennoch um kein Spekulationsgeschäft, soweit Sie die Immobilie von Anfang an ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt und darin gewohnt haben. Das Steuerrecht erkennt also an, dass man mit eigengenutzten Immobilien nicht spekuliert und es gute Gründe gibt, eine Immobilie vorzeitig aufzugeben. Müssen Sie also berufsbedingt umziehen oder möchten Sie sich ein kleineres oder größeres Haus kaufen, können Sie Ihre eigene selbst genutzte Immobilie verkaufen, ohne dass Sie ein Spekulationsgeschäft tätigen.

Was ist, wenn die Immobilie vermietet war?

Bei vermieteten Immobilien kommt es auf die Umstände an. 3D Icon Grafik SchlüsselHatten Sie die Immobilie nach dem Ankauf zunächst vermietet und dann selbst bezogen und selbst für Ihre Wohnzwecke genutzt, bleibt der Verkauf gleichfalls steuerfrei, wenn Sie wenigstens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren in der Immobilie selbst gewohnt haben. Möchten Sie also Ihr Haus im Jahr 2018 verkaufen, brauchen Sie die Spekulationssteuer nicht zu befürchten, wenn Sie wenigstens in den Jahren 2017 und 2016 bereits in dem Haus gewohnt haben. Auch dann handelt es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft. Der Umstand, dass die Immobilie ursprünglich vermietet war, spielt keine Rolle mehr.

Was ist, wenn die Immobilie derzeit vermietet ist?

Ist Ihre Immobilie derzeit an einen Mieter vermietet, nutzen Sie die Immobilie demgemäß nicht für eigene Wohnzwecke. 3D Grafik Icon Dokument MietvertragSie können die Spekulationssteuer in diesem Fall dennoch vermeiden, wenn Sie das Mietverhältnis wohl oder übel fristgemäß kündigen und selbst in die Immobilie einziehen. Sie müssen dann wenigstens zwei Jahre und zusätzlich im Jahr des Verkaufs in der Immobilie selbst wohnen und Ihren Lebensmittelpunkt darin begründen. Verkaufen Sie dann das Haus, bleibt ein eventueller Verkaufsgewinn gleichfalls steuerfrei. Als Kündigungsgrund für das Mietverhältnis können Sie Eigenbedarf geltend machen. § 573 Abs. II Nr. 2 BGB erkennt Eigenbedarf als berechtigtes Kündigungsinteresse ausdrücklich an, allerdings auch nur, sofern Sie die Wohnung selbst beziehen.

Was ist, wenn die Immobilie vermietet ist und ich nicht selbst einziehen möchte?

Grafik 3D Icon Bundesadler auf Euro-ZeichenIst die Immobilie vermietet und möchten oder können Sie derzeit nicht selbst dort einziehen, kommen Sie an dem Thema Spekulationssteuer nicht vorbei. Verkaufen Sie die Immobilie, tätigen Sie ein privates Veräußerungsgeschäft. Soweit Sie dabei den Zehnjahreszeitraum zwischen Ankauf und Verkauf einhalten, vermeiden Sie, dass das Steuerrecht von einem Spekulationsgeschäft ausgeht. Dann fällt keine Spekulationssteuer an. Verkaufen Sie allerdings innerhalb des Zehnjahreszeitraums, tätigen Sie ein Spekulationsgeschäft. Soweit Sie im Hinblick auf den Anschaffungspreis mit dem Verkaufserlös einen Gewinn erzielen, müssen Sie diesen Gewinn versteuern und darauf Spekulationssteuer entrichten. Gewinne bis 600 € bleiben jedoch steuerfrei.

Was ist, wenn ich mehrere Immobilien verkaufe?

Eine Stolperfalle baut das Gesetz für den Fall auf, dass Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen. 3D Grafik Icon vier HäuserSie tätigen mit dem Verkauf der vierten Immobilie dann kein privates Veräußerungsgeschäft mehr. Vielmehr unterstellt Ihnen das Steuerrecht, dass Sie gewerblich mit Grundstücken handeln und auf Gewinne spekulieren. Da Sie dann gewerblich tätig sind, müssen auch mit dem Anfall von Gewerbesteuer rechnen. Außerdem können Sie dann den Zehnjahreszeitraum, bei dem der Verkauf von Immobilien steuerfrei wäre, wegen des spezielleren Fünfjahreszeitraums nicht einhalten.

Fazit

Immobilien steuerfrei zu verkaufen, erfordert zeitliche Planung.Icon 3D Grafik Taschenrechner Das Steuerrecht gibt dafür den Rahmen vor. Selbst wenn Spekulationssteuer ein Thema sein sollte, ist dies noch längst kein Grund, die Immobilie nicht zu verkaufen. Ein Verkauf kann durchaus zweckmäßig sein, wenn der Verkaufszeitpunkt günstig ist oder Sie aus irgendeinem Grund verkaufen müssen. Selbst wenn sich rechnerisch ein Gewinn ergibt, kann es durchaus sein, dass Ihre Aufwendungen beim Ankauf und Verkauf sowie aufgrund der fortlaufenden Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie so hoch sind, dass der Gewinn Richtung Null tendiert. Möglicherweise ist der Verkaufserlös auch so attraktiv, dass der Anfall eventueller Spekulationssteuer akzeptabel erscheint. Letztlich ist alles eine Rechenaufgabe. Wir begleiten Sie gerne beim Rechnen.

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