Wovon die einen träumen, ist für die anderen eher ein Stein im Weg. Denn nicht jeder kann mit einer Erbschaft etwas anfangen. Erst recht nicht, wenn es sich um etwas Komplexes wie ein bewohn- und/oder bewirtschaftbares Objekt handelt. Also bleibt nur noch ein sinnvolles, gewinnbringendes Hintertürchen offen: Das Grundstück, die Eigentumswohnung bzw. das Haus verkaufen.

Die Gründe dafür sind die oft die verschlingenden Kosten, die auch bei einer gewerblichen oder privaten Raum Vermietung entstehen können. Im Idealfall wird man das Anwesen ertragreich los, ohne das Finanzamt gleich mit der Tür ins Haus fallen zu lassen. Aber kann man einfach so die Immobilie verkaufen: steuerfrei und möglichst ohne viel Aufwand?

Die Frage ist nicht so leicht zu beantworten. Um genau zu sein, nur mit einem Jain. Generell gilt es einige wichtige Kleinigkeiten bei unter anderem dem Verkauf des Hauses zu beachten, die man mit Blick auf den verheißungsvollen Veräußerungsgewinn zu gern nicht mit einplant. Auch wenn Sie Unterlagen wie den Energieausweis, die Flurkarte und den Grundriss stolz in Ihrer Mappe vorzeigen können und potenzielle Käufer mit schnellen Antworten überzeugen können, ist das Thema “Immobilie verkaufen steuerfrei noch längst nicht unter Dach und Fach. Immer wieder findet man auf Websites und in Magazinen das Wort “Spekulationsfrist”. Doch was genau ist das? Ab wann ist sie sinnvoll und vor allen Dingen gültig? Gibt es für die Spekulationsfrist eine Frist beim Finanzamt?

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Immobilienverkauf ohne Steuerpflicht – Darauf müssen Sie achten

Zuerst die guten Nachrichten: Immobilien sind beim Verkauf mehrwertsteuerfrei. Immerhin. Ganz steuerfrei sind sie aber nur, wenn Sie als Eigentümer beim Verkauf darauf achten, dass Sie kein Spekulationsgeschäft tätigen. Bei bestimmten Geschäften ist der Fiskus mit im Boot und verlangt eine Spekulationssteuer. Sie haben es aber weitgehend in der Hand: Sie können Ihre Immobilie verkaufen, ohne dass Steuern anfallen. Allerdings müssen Sie einige Fristen. Aber wie so oft: Der Teufel steckt in den Details. Am besten machen Sie sich die Zusammenhänge Schritt für Schritt klar, damit das Immobilie verkaufen steuerfrei ist und keine gesetzliche Grundlagen verletzt werden.

Privates Veräußerungsgeschäft ist von der Steuer befreit

Der Verkauf einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft. Details stehen in § 23 EstG. Werden Immobilien verkauft, erzielen Sie mit dem Kaufpreis als Verkäufer „sonstige Einkünfte“. Diese sind nur dann steuerpflichtig und lösen die Steuer aus, wenn es sich beim Verkauf um ein Spekulationsgeschäft handelt. Die Spekulationssteuer ist eine besondere Art der Einkommensteuer und richtet sich nach der Höhe des Verkaufsgewinns sowie nach Ihren Gesamteinkünften und Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Nach 10 Jahren unversteuert

Spekulationsgewinne bleiben steuerfrei, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt. Haben Sie also beispielsweise eine Immobilie im Jahr 2006 gekauft und verkaufen diese jetzt in 2017 oder 2018, bleibt ein eventueller Verkaufsgewinn steuerfrei, da seit 2016 mehr als 10 Jahre ins Land gegangen sind. Womit also keine Steuer anfällt. Mit Ablauf der Zehnjahresfrist sind Sie als Verkäufer immer auf der sicheren Seite. Achten Sie aber darauf, dass die Verkaufsdaten stimmen. Maßgebend ist immer das Datum des notariellen Kaufvertrages, also das Datum des Vertrages, an dem es zum Kauf der Immobilie gekommen ist und das Datum, zu dem Sie die Immobilie verkaufen. Dazwischen müssen stets zehn volle Jahre liegen. Das bedeutet, dass schon ein einziger Tag weniger Ihre Planung vom Immobilie verkaufen steuerfrei zunichtemachen kann. Vereinbaren Sie mit dem Käufer und dem Notar zum Verkauf der Immobilie also den richtigen Beurkundungstermin.

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Ununterbrochen eigengenutzte Immobilie = keine Steuern zahlen

Nicht immer lässt sich der Zehnjahreszeitraum einhalten. Verkaufen Sie Ihre Immobilie, ohne dass 10, 11 oder mehr Jahre zwischen Ankauf und Verkauf vergangen sind, handelt es sich dennoch um kein steuerpflichtiges Geschäft. Soweit Sie die Immobilie von Anfang an ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt und darin gewohnt haben, ist das Immobilie verkaufen steuerfrei möglich. Das Steuerrecht erkennt also an, dass man mit eigengenutzten Immobilien nicht spekuliert und es gute Gründe gibt, eine Immobilie vorzeitig aufzugeben. Müssen Sie also berufsbedingt umziehen oder möchten Sie sich ein kleineres oder größeres Haus kaufen, können Sie Ihre eigene selbst genutzte Immobilie verkaufen, ohne dass Sie steuerpflichtig werden.

Was ist, wenn das Objekt vermietet war?

Bei vermieteten Immobilien kommt es auf die Umstände an.

Ist die Immobilie vermietet und Sie möchten oder können derzeit nicht selbst dort einziehen, kommen Sie an dem Thema Steuerpflicht nicht vorbei. Verkaufen Sie die Immobilie, tätigen Sie ein privates Veräußerungsgeschäft. Soweit Sie dabei den Zehnjahreszeitraum zwischen Ankauf und Verkauf einhalten, vermeiden Sie, dass das Steuerrecht von einem steuerpflichtigen Geschäft ausgeht. Verkaufen Sie allerdings innerhalb des Zehnjahreszeitraums, tätigen Sie ein Spekulationsgeschäft. Soweit Sie im Hinblick auf den Anschaffungspreis mit dem Verkaufserlös einen Gewinn erzielen, müssen Sie diesen Gewinn melden, versteuern und darauf Steuern entrichten. Gewinne bis 600 € bleiben jedoch beim Immobilie verkaufen steuerfrei.

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Was ist, wenn der Wohnraum derzeit vermietet ist?

Ist Ihre Immobilie derzeit an einen Mieter vermietet, nutzen Sie die Immobilie demgemäß nicht für eigene Wohnzwecke. Sie können die Spekulationssteuer in diesem Fall dennoch vermeiden, wenn Sie das Mietverhältnis wohl oder übel fristgemäß kündigen und selbst in die Immobilie einziehen. Sie müssen dann wenigstens zwei Jahre und zusätzlich im Jahr des Verkaufs in der Immobilie selbst wohnen und Ihren Lebensmittelpunkt darin begründen. Verkaufen Sie dann das Haus, bleibt ein eventueller Verkaufsgewinn gleichfalls steuerfrei. Als Kündigungsgrund für das Mietverhältnis können Sie den Eigenbedarf geltend machen. § 573 Abs. II Nr. 2 BGB erkennt Eigenbedarf als berechtigtes Kündigungsinteresse ausdrücklich an, allerdings auch nur, sofern Sie die Wohnung selbst beziehen.

Was ist, wenn die Immobilie vermietet ist und ich nicht selbst einziehen möchte?

Ist die Immobilie vermietet und möchten oder können Sie derzeit nicht selbst dort einziehen, kommen Sie an dem Thema Spekulationssteuer nicht vorbei. Verkaufen Sie die Immobilie, tätigen Sie ein privates Veräußerungsgeschäft. Soweit Sie dabei den Zehnjahreszeitraum zwischen Ankauf und Verkauf einhalten, vermeiden Sie, dass das Steuerrecht von einem Spekulationsgeschäft ausgeht. Dann fällt keine Spekulationssteuer an. Verkaufen Sie allerdings innerhalb des Zehnjahreszeitraums, tätigen Sie ein Spekulationsgeschäft. Soweit Sie im Hinblick auf den Anschaffungspreis mit dem Verkaufserlös einen Gewinn erzielen, müssen Sie diesen Gewinn versteuern und darauf Spekulationssteuer entrichten. Gewinne bis 600 € bleiben jedoch steuerfrei.

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Was ist, wenn ich mehrere Immobilien verkaufe?

Eine Stolperfalle baut das Gesetz für den Fall auf, dass Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen. Sie tätigen mit dem Verkauf der vierten Immobilie dann kein privates Veräußerungsgeschäft mehr. Vielmehr unterstellt Ihnen das Steuerrecht, das Sie gewerblich mit Grundstücken handeln und auf Gewinne spekulieren. Da Sie dann gewerblich tätig sind, werden Gewerbesteuern fällig. Außerdem können Sie dann den Zehnjahreszeitraum, bei dem der Verkauf von Immobilien steuerfrei wäre, wegen des spezielleren Fünfjahreszeitraums nicht einhalten.

Fazit

Soll das Immobilie verkaufen steuerfrei abgewickelt werden, erfordert es zeitliche Planung.Das Steuerrecht gibt dafür den Rahmen vor. Selbst wenn die Steuer ein Thema sein sollte, ist dies noch längst kein Grund, die Immobilie nicht zu verkaufen. Ein Verkauf kann durchaus zweckmäßig sein, wenn der Verkaufszeitpunkt günstig ist oder Sie aus irgendeinem Grund verkaufen müssen. Selbst wenn sich rechnerisch ein Gewinn ergibt, kann es durchaus sein, dass Ihre Aufwendungen beim Ankauf und Verkauf sowie aufgrund der fortlaufenden Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie so hoch sind, dass der Gewinn Richtung null tendiert. Möglicherweise ist der Verkaufserlös auch so attraktiv, dass der Anfall eventueller Spekulationssteuern akzeptabel erscheint. Letztlich ist alles eine Rechenaufgabe. Wir begleiten Sie als Ratgeber für Immobilien gerne beim Rechnen.

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