Viele Nachlässe enthalten laut Erbrecht Immobilien. Gibt es mehrere Erben, werden Erbengemeinschaften „auseinandergesetzt“. Da jedes Mitglied in der Gemeinschaft und in Bezug zum Erbe daran interessiert ist, den Nachlass zu Geld zu machen und somit Einkünfte zu erhalten, werden Immobilien meist verkauft. Dass der einvernehmliche freihändige Verkauf dabei die bestmöglichen Verkaufsergebnisse erzielt, versteht sich von selbst.

Eine Teilungsversteigerung, die den Hausverkauf auch gegen den Willen einzelner Miterben ermöglicht, führt regelmäßig zu erheblichen wirtschaftlichen Verlusten. Auch steuerliche Aspekte dürfen beim Hausverkauf unberücksichtigt bleiben. In Betracht kommen Erbschaftsteuer und Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Zu beachten gilt, dass alle Erben nur in gemeinschaftlicher Zustimmung Entscheidungen bezüglich des Erbes treffen können, wie zum Beispiel ob sie das Haus vermieten oder verkaufen wollen oder ob das Erbe Teil einer Versteigerung werden soll und somit zum Verkauf zur Verfügung steht.

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Wann fallen Erbschaftsteuern an?

Erbschaftssteuern fallen an, wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam eine Erbschaft, wie zum Beispiel ein Haus geerbt haben, einen Immobilienverkauf tätigen wollen und wenn der Verkaufserlös, der auf jeden Miterben anteilmäßig entfällt, den persönlichen Freibetrag des jeweiligen Miterben übersteigt. Zu beachten gilt, dass alle Ehepartner im Erbschaftssteuerrecht einen Freibetrag von 500.000 € haben. Kinder profitieren von 400.000 € Freibetrag. Die Höhe des Freibetrags der Erbschaftssteuer richtet sich je nach Steuerklasse und Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser. Ungeachtet davon zahlt ein Ehepartner als Miterbe ohnehin keine Erbschaftssteuer, wenn er die vom Erblasser selbst genutzte Immobilie nach dem Erbfall übernimmt und selbst für mindestens zehn Jahre bewohnt. Gleiches gilt für ein Kind, wobei die Wohnfläche aber auf 200 m² beschränkt ist.

Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass die Nutzung unmittelbar nach dem Erbfall erfolgt und die Erben sich möglichst schnell einig werden. Gelingt die Auseinandersetzung nicht, kann der Miterbe sich die Steuerbefreiung für die selbst genutzte Wohnimmobilie dennoch sichern, indem er zeitnah seinen Wohnsitz in das Haus des Erblassers verlegt und dort seinen Lebensmittelpunkt begründet. Der Bundesfinanzhof betrachtet den Einzug innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall noch als angemessen (BFH II R 39/13).

Die Befreiung von der Steuer betrifft dann nicht nur den direkt durch Erbschaft erworbenen Anteil des Miterben, sondern auch den Teil, den der Miterbe erst bei der Erbauseinandersetzung zusätzlich erhält. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass die Steuervergünstigung auch dann gilt, wenn ein Teil erst im Rahmen der Erbauseinandersetzung erworben wird und als Ausgleich nicht begünstigtes Vermögen aus dem Nachlass an die Miterben abgetreten wird.

Gibt der Ehepartner oder das Kind die Wohnung oder das Haus vor Ablauf der Zehnjahresfrist auf, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg. Gleiches gilt, wenn die Immobilie vermietet wird. Die Steuer entfallen nur dann, wenn der Erbe zwingende Gründe für die Aufgabe der Wohnung hat, die ihn daran hindern, diese selbst zu bewohnen. Zwingende Gründe sind vor allem Krankheit oder Pflegebedürftigkeit. Ein beruflicher Umzug gilt als steuerschädliche persönliche Entscheidung. Als zwingender Grund wird auch anerkannt, wenn ein Erbe, der noch minderjährig ist, die Wohnung erst später nutzen soll. Nutzt hingegen keiner der Miterben das Familienwohnhaus des Erblassers nach dessen Tod weiter, wird die Immobilie zum Nachlass gerechnet und zusammen dem übrigen Vermögen der Erbschaftssteuer unterworfen, soweit die Freibeträge der Erben überschritten sind.

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Erben der Erbengemeinschaft verkaufen die Erbschaft, beispielsweise eine Immobilie, gemeinsam

Verkauft die Erbengemeinschaft im gegenseitigen Einvernehmen die Immobilie, bleibt der unter den Erben aufgeteilte Verkaufserlös steuerfrei, wenn der Erblasser die Immobilie vor der Veräußerung bereits zehn Jahre lang besessen oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte.

Verkaufen die Mitglieder einer Erbengemeinschaft im gegenseitigen Einvernehmen die Immobilie oder das Grundstück, bleibt der unter den Erben aufgeteilte Verkaufserlös von Steuern befreit, wenn der Erblasser die Immobilie vor der Veräußerung bereits zehn Jahre lang besessen oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte.
Ist dies nicht der Fall, kann der Erblasser die Problematik der Einkommensteuerpflicht vermeiden, wenn er ein Testament errichtet oder einen Erbvertrag beurkundet. Im Testament kann er per Vermächtnis anordnen, dass einer der Miterben die Immobilie zu alleinigem Eigentum erhalten soll. Der Fiskus muss dieses Testament anerkennen und davon ausgehen, dass der Miterbe die Immobilie vollständig unentgeltlich erworben hat.

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Die Folge ist, dass die Zehnjahresfrist des § 23 EstG nicht von neuem zu laufen beginnt. Um zu vermeiden, dass die übrigen Miterben benachteiligt werden, kann er zusätzlich im Testament anordnen, dass der Wert der Immobilie bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft auf den Anteil des Miterben A angerechnet wird. Voraussetzung ist natürlich, dass der Wert des übrigen Nachlasses ausreicht, um die Miterben B und C gleichermaßen zu berücksichtigen.

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Fazit

Die Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften kann eine komplexe Angelegenheit sein. Im Idealfall gibt der Erblasser bereits zu Lebzeiten die Wege vor und ermöglicht den Erben die optimal steuerliche Gestaltung des Nachlasses. Vor allem dann, wenn das Familienwohnhaus einem Miterben übertragen werden soll, empfiehlt sich, frühzeitig die Weichen zu stellen. Im Regelfall empfiehlt sich dafür die testamentarische Gestaltung. Dabei geht es auch darum, die Steuerfreibeträge des Erbschaftssteuerrechts mehrfach zu nutzen. So kommt es vor, dass bei Eltern auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine Steuerbelastung von 42 % anfällt, während bei den Kindern der Grundfreibetrag ungenutzt verfällt.

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Auch die vorzeitige Weitergabe von Immobilien kann zweckmäßig sein: Liegt das Gesamtvermögen des Erblassers über den Freibeträgen des Erbschaftssteuerrechts, kann eine frühzeitige Übertragung der Immobilie auf ein Kind, gegebenenfalls unter Nutzung von Nießbrauch oder Wohnrecht, helfen. Die Steuerfreibeträge, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können, können mehrfach ausgeschöpft werden. Gern empfehlen wir Ihnen in Bezug zu der Steuerklasse und der Erbschaftssteuer einen Steuerberater. Dieser kann ausführlich Steuertipps und Ratschläge zu den konkreten Kosten der steuerlichen Richtlinien bezüglich einer Erbengemeinschaft und dessen Nachlasses geben. Wollen Sie innerhalb einer Erbengemeinschaft den Verkauf des Nachlasses regeln, stehen wir Ihnen als Immobilienmakler aus Berlin gerne zur Verfügung.

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