Wer Geld verdient, hat meist auch den Fiskus im Boot. Sie müssen Steuern zahlen. Immerhin: „Gegenstände des täglichen Bedarfs“ müssen für den Fall des gewinnträchtigen Verkaufs nicht versteuert werden. Verkaufen Sie also Ihren gerade erst angeschafften PKW und erzielen dabei einen Verkaufsgewinn, fällt auf den Gewinn keine Steuer an.

 Immobilien jedoch gehören nicht zu den Gegenständen des täglichen Bedarfs. Gewinne, die Sie erzielen, wenn Sie beispielsweise eine Immobilie in Berlin verkaufen, einen Hausverkauf, einen Wohnungsverkauf oder einen gewerblichen Grundstückshandel abwickeln, unterliegen unter Umständen der Spekulationssteuer.

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Es handelt sich dabei um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft. Ein Verkaufsgewinn (=Veräußerungsgewinn) kann zwar auch ohne Steuern bleiben, aber nur, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Teils haben Sie es selbst in der Hand, den Verkaufsvorgang so zu gestalten, dass Sie keine Steuern dafür zahlen müssen. Details stehen in § 23 EstG. Wichtig ist zu wissen, dass es zwischen eigengenutzten und vermieteten Immobilien einen gewichtigen Unterschied gibt.

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Was sind Spekulationsgeschäfte und was versteht man unter “Spekulationsfrist”?

Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen also der Steuerpflicht, wenn sie als Spekulationsgeschäft zu beurteilen sind. Ein steuerpflichtiges Geschäft liegt vor, wenn der Zeitraum zwischen Ankauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre beträgt. Bei Aktien beträgt der Zeitraum ein Jahr.

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Steuern – Eigengenutzte Immobilie verkaufen

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus verkaufen, in der/in dem Sie selbst wohnen, unterliegt der Immobilienverkauf nicht der Spekulationsbesteuerung. Voraussetzung dafür ist, dass Sie seit dem Kauf oder der Errichtung des Gebäudes ununterbrochen selbst in dem Objekt leben und es für eigene Wohnzwecke genutzt haben. Alternativ genügt es, wenn Sie wenigstens im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst im Haus oder der Eigentumswohnung gewohnt haben.

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Beispiel: Sie planen, im Jahr 2018 Ihr Haus zu verkaufen und sich mit dem Erlös eine kleinere Eigentumswohnung zuzulegen. Haben Sie das Haus im Jahr z.B. 2009 selbst gekauft und wohnen seitdem im Haus, fallen beim Hausverkauf auf einen eventuellen Verkaufsgewinn keine Steuern an.

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Steuern – Vermietete Immobilie verkaufen

Hatten Sie das Haus allerdings anfangs vermietet, zahlen Sie nur dann keine Steuern, wenn Sie wenigstens im Verkaufsjahr 2018 und in den vorangegangenen Jahren, also in den Jahren 2016 und 2017, in dem Haus gewohnt haben. Ist dies wegen Vermietung nicht der Fall, ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig. Ist das Haus also derzeit vermietet, kann es aus steuerlicher Sicht vorteilhaft sein, wenn Sie den Mieter umgehend kündigen und selbst einziehen. Zieht der Mieter zum 31.12.2017 aus dem Haus aus, müssten Sie in den Jahren 2018 und 2019 selbst darin wohnen und könnten das Haus dann im Jahr 2020 steuerfrei verkaufen.

Als Kündigungsgrund können Sie sich auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. II Nr. 2 BGB berufen und Eigenbedarf geltend machen. Sie müssen allerdings selbst einziehen. Es genügt nicht, wenn Sie für einen Familienangehörigen Eigenbedarf geltend machen und selber nicht einziehen wollen.

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Steuern zahlen Sie nur auf Gewinne

Ob Sie das Thema Spekulation tatsächlich in Ihre Verkaufsüberlegungen einbeziehen sollten, hängt davon ab, ob und inwieweit Sie tatsächlich einen Veräußerungsgewinn erzielen und ob sich im Ergebnis daraus tatsächlich eine steuerliche Belastung ergeben kann. Sie müssen dazu zunächst den sich ergebenden steuerlichen Gewinn errechnen. Der Gewinn aus einem solchen privaten Veräußerungsgeschäft definiert das Steuerrecht als den „Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten andererseits“.

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Sie dürfen also alle Kosten, die anlässlich der Anschaffung, Herstellung und Instandhaltung oder Instandsetzung der Immobilie angefallen sind, berücksichtigen. Diese Kosten mindern Ihren Gewinn und damit ihre Steuern. Gewinne bis 600 € bleiben steuerfrei. Ist Ihr Ehepartner Miteigentümer der Immobilie, kann jeder Ehepartner für sich jeweils diese Freigrenze von 600 € in Anspruch nehmen.

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Steht Ihr Gewinn fest, richtet sich die Höhe einer eventuellen Steuer nach Ihrem insgesamt zu versteuernden Einkommen. Das zu versteuernde Einkommen beinhaltet insbesondere Ihre Einkünfte aus selbstständiger oder nicht selbständiger Tätigkeit, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Kapitalerträgen. Steht Ihr zu versteuerndes Einkommen fest, richtet sich die Steuer in letzter Konsequenz nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Die Spekulationssteuer aus dem Verkauf Ihrer Immobilie ist also Teil Ihrer Einkommensteuer.

Sie müssen den Verkaufsgewinn in Ihrer Einkommensteuererklärung gegenüber dem Finanzamt offenlegen. Es ist keine gute Idee, den Verkauf Ihrer Immobilie gegenüber dem Finanzamt verheimlichen zu wollen. Der Notar ist von Amts wegen verpflichtet, dem Finanzamt eine Kopie des Immobilienkaufvertrages zu übersenden. Das Finanzamt weiß also zuverlässig, dass Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Es weiß auch, zu welchem Kaufpreis Sie die Immobilie früher erworben haben.

Geerbte Immobilie verkaufen: Steuern im Nachlass

Soweit Sie die Immobilie geerbt haben, müssen Sie als Erbe zusätzliche Ansätze berücksichtigen. Beziehen Sie die Immobilie nicht selbst, unterliegt Ihr Erbe möglicherweise der Erbschaftssteuer, falls der Verkehrswert der Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag übersteigt. Als Ehepartner haben Sie 500.000 € und als Kind 400.000 € Freibetrag. Verkaufen Sie also die geerbte Immobilie für 500.000 €, müssen Sie als Kind des Erblassers auf den Betrag von 100.000 € Steuern zahlen. Als Kind gilt für Sie in der Steuerklasse I ein Steuersatz von 7 %. In diesem Beispiel fielen dann 7.000 € Erbschaftssteuer an.

Aber auch hier gibt es weitere Ansätze, die Steuern durch die Nutzung weiterer Freibeträge noch weiter abzusenken (z.B. Pflegefreibetrag, Versorgungsfreibetrag). Ferner müssen Sie berücksichtigen, dass der Erblasser die Immobilie möglicherweise vor weniger als zehn Jahren vor seinem Ableben angeschafft hatte. Beziehen Sie die Immobilie dann nicht selbst und möchten zum Beispiel Ihre Immobilie in Berlin verkaufen, zahlen Sie möglicherweise auf den Verkaufserlös auch noch Spekulationssteuer.

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 Sofern Sie gleichzeitig auch Erbschaftssteuer zu entrichten hatten, können Sie in diesem Fall wiederum eine Einkommenssteuerermäßigung beantragen, wenn Sie die Immobilie fünf Jahre nach dem Erbfall verkaufen wollen (§ 35b EstG).

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Fazit: Immobilienverkauf – Steuern sparen durch Wissen

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Der Verkauf von Immobilien sollte zumindest dann, wenn sich im Fall eines hohen Verkaufsgewinns steuerliche Belastungen ergeben könnten, von einem Steuerberater begleitet werden. Nur unter Einbeziehung Ihrer persönlichen Verhältnisse lässt sich dann klären, unter welchen strategischen Ansätzen Sie den Immobilienverkauf in die Wege leiten sollten. Für erste, grundlegende Informationen stehen wir Ihnen als erfahrene Immobilienmakler in Berlin gerne zur Verfügung.

Wichtige Begriffe für das Verständnis

Spekulationsfrist:
Die Spekulationsfrist ist die Frist, der unterscheidet, ob Objekte spekulativ oder nicht spekulativ veräußert worden sind. Für Spekulationsgewinne wird eine vergleichsweise hohe Steuer fällig. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Erwerb. Das kann auch beispielsweise dann der Fall sein, wenn Sie eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen ausgliedern, um sie privat zu besitzen. “Kalt erwischt” werden Besitzer durch diese Form der Steuer manchmal bei einer Scheidung: Geplant war vielleicht das gemeinsame Wohnen für viele Jahre – die vorzeitige Trennung und Aufteilung des gemeinsamen Vermögens macht aus einem Hausverkauf plötzlich eine “Spekulation” des Verkäufers.

Grundstückshandel / Gewerblicher Grundstückshandel:
Werden innerhalb von fünf Jahren von Privatpersonen mehr als drei Objekte angeschafft und verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Unter die sogenannten “gewerblichen Objekte” fällt:

  • Hausverkauf (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser)
  • Verkauf von Eigentumswohnungen
  • Veräußerung von Gewerbeimmobilien

Wer verkauft, für den wird fällig:

  • Einkommensteuer/Körperschaftsteuer
  • Gewerbesteuer
  • u.U. Umsatzsteuer.

In die sogenannte “Drei-Objekt-Grenze” sind geerbte Grundstücke nicht mit einzubeziehen und demzufolge nicht zu versteuern.

Eigennutzung:
Beim Hausverkauf kann man von Eigennutzung sprechen, wenn man selbst in der Immobilie wohnt – nicht aber, wenn andere Familienangehörige dort wohnen. Mit einer Eigennutzung können Sie Steuern vermeiden oder zumindest sparen.

Grunderwerbsteuer:
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils erhoben wird.

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