Immobilie trotz Kredit verkaufen

Grafik 3D Icon Grundbuch Prozent ZeichenSie möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben Sorge, dass die Bank sich dem Verkauf entgegenstellt, weil Sie ein Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt haben und zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Keine Sorge: Sie können Ihre Immobilie jederzeit verkaufen – trotz Kredit. Ein noch nicht vollständig zurückgezahlter Kredit und eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld sind keine Hindernisse, die dem Verkauf Ihrer Immobilie entgegenstehen. Sie haben es selbst in der Hand, den Verkauf vorzubereiten und Verzögerungen zu vermeiden.

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Worin liegt das Problem?

Wenn Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie beim Kauf über ein Bankdarlehen finanziert haben, hat sich die Bank zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. 3D Icon Grafik Bleistift mit RadiergummieIhre Immobilie ist dann mit einer Grundschuld belastet. Genauso ist es, wenn Sie das ursprüngliche Darlehen vielleicht vollständig zurückgezahlt und danach Ihre insoweit lastenfrei gewordene Immobilie später noch einmal mit einer Grundschuld belastet haben, um damit ein weiteres Darlehen abzusichern. Auf jeden Fall ist es so, dass Sie offenbar im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen und einen mit der Grundschuld abgesicherten Kredit noch nicht vollständig an die Bank zurückgezahlt haben. Das Grundbuch ist also noch nicht lastenfrei. Wenn Sie jetzt die Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie dafür sorgen, dass Sie dem Erwerber die Immobilie lastenfrei übertragen können. Dazu muss die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen. Mit der Löschungsbewilligung stimmt die Bank zu, dass die zu ihrer Sicherheit im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht wird. Dabei ist das Interesse der Bank zu berücksichtigen, dass sie die Sicherheit für ihren Kredit verliert. Das Problem ist nur dadurch zu lösen, dass Sie den Kredit an Ihre Bank zurückzahlen und die Bank im Gegenzug auf die Grundschuld verzichtet und die Löschungsbewilligung erteilt. Dann wird das Grundbuch lastenfrei und Sie können es dem Erwerber übertragen, ohne dass an der Immobilie Rechte Dritter bestehen.

Was müssen Sie tun, um das Grundbuch lastenfrei zu stellen?

Icon 3D Grafik Haus Pfeil Euro ZeichenSie müssen möglichst vorab klären, ob und unter welchen Voraussetzungen die Bank auf die eingetragene Grundschuld verzichten wird. Im Regelfall ist dies kein Problem, da Sie für Ihre Immobilie vom Erwerber den Kaufpreis erhalten und damit liquide sind, um das laufende Darlehen Ihrer Bank zurückzuzahlen. Die Bank wird im Regelfall dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, die Löschungsbewilligung übersenden und diese mit der Auflage verbinden, dass der Notar die Löschungsbewilligung nur dann dem Grundbuch vorlegen darf, wenn das Darlehen aus dem Kaufpreis an die Bank zurückgezahlt wird. Die Bank erhält also aus dem Kaufpreis ihr Geld, während Sie die Lastenfreiheit des Grundbuchs herbeiführen.

Sie können den Hypothekenkredit jederzeit kündigen?

Haben Sie Ihr Grundstück mit einem Darlehen (Hypothekendarlehen) belastet, haben Sie das Recht, den Darlehensvertrag vorzeitig zu kündigen. Grafik 3D Icon Uhr und Paragraphen ZeichenDas Gesetz erkennt ausdrücklich an, dass Sie ein besonderes Interesse an einer Kündigung haben, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten (§ 490 Abs. II BGB). Voraussetzung ist, dass seit dem Empfang des Darlehens wenigstens sechs Monate abgelaufen sind und Sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wenn Sie also zum Beispiel zum 28. Dezember 2017 kündigen, wird die Kündigung zum 28. März 2018 wirksam. Zum Ausgleich dafür, dass Sie den laufenden Darlehensvertrag mit der Bank vorzeitig kündigen, gesteht das Gesetz der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu (§ 490 Abs. II BGB). Oft wird die Kündigung auch schon zu einem früheren Zeitpunkt anerkannt.

Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung?

Sofern Sie bei Ihrem Darlehensvertrag einen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (z.B. fünf oder zehn Jahre) festgeschrieben haben (Zinsfestschreibung), können Sie den Vertrag vorzeitig vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit nur kündigen, Icon 3D Grafik Prozentzeichen mit Euro Zeichenwenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Als ein solches berechtigtes Interesse zählt der Verkauf der Immobilie. Wenn Sie den Darlehensvertrag aber dann wegen des anstehenden Verkaufs vorzeitig vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung kündigen, werden Sie vertragsbrüchig. Da die Bank die Kündigung aber anerkennen muss, hat sie wenigstens Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie kann also damit den Zinsschaden geltend machen, der ihr entsteht, dass Sie den Darlehensvertrag vorzeitig kündigen und nicht bis zum Ablauf der Zinsbindung fortführen. Die Entschädigung richtet sich nach dem Zinsniveau. Haben Sie beispielsweise einen Zinssatz von 3,0 % vereinbart und kann die Bank nach Ihrer Kündigung das Geld nur zu 2,5 % an einen neuen Darlehensnehmer verleihen, hat die Bank einen Zinsschaden von 0,5 %. Auf die vereinbarte Restlaufzeit der Zinsbindung hochgerechnet, ergibt sich der Zinsschaden der Bank. Umgekehrt hat die Bank keinen Zinsschaden, wenn sie das Geld z.B. zu 4 % wieder verleihen könnte. Sie hätte sogar einen Zinsvorteil, an dem Sie allerdings nicht profitieren. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist, muss im Einzelfall konkret ausgerechnet werden. Hier gibt es oft Ansatzpunkte für Fehlberechnungen.

Was bedeutet „Grundschuld an den Erwerber abtreten“?

Sie brauchen die eingetragene Grundschuld nicht unbedingt zur Löschung zu bringen. Eventuell ist der Erwerber daran interessiert, Grafik 3D Icon grünes Häkchen die eingetragene Grundschuld zu übernehmen und als Sicherheit für das Darlehen zu verwenden, das er zur Finanzierung des Kaufpreises bei einer Bank aufnehmen muss. Für diesen Fall können Sie die Grundschuld an den Erwerber abtreten. Die Abtretung muss notariell beurkundet werden. Sie sparen damit die Gebühren für die Löschung, während sich für den Erwerber die Gebühren für die relativ aufwendige Neubestellung der Grundschuld erübrigen. Es ist auch möglich, dass der Erwerber die gesicherte Restschuld in Anrechnung auf den Kaufpreis übernimmt. Letztlich kommt es darauf an, welches Interesse der Erwerber hat. Vereinbaren lässt sich vieles.

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