Sie möchten Ihre vermietete Immobilie verkaufen? Verkaufen können Sie Wohnungen jederzeit. Dennoch müssen Sie das rechtliche Umfeld beachten, das Ihnen der Gesetzgeber bei vermieteten Wohnungen vorgibt. Sie riskieren, dass der Wohnungsverkauf sich verzögert oder gar scheitert, wenn Sie ohne Vorplanung agieren.

Vermietete Wohnung verkaufen – Oder unvermietet verkaufen?

Es kommt drauf an, welches Interesse der Kaufinteressent am Kauf der vermieteten Wohnung hat. Betrachtet er die Immobilie als reine Kapitalanlage, benötigt er die Miete, um die erhoffte Rendite zu erwirtschaften. Vor allem dann, wenn er die Eigentumswohnung finanziert, dienen die monatlichen Mieteinnahmen gegenüber der finanzierenden Bank als Sicherheit dafür, dass der Investor den Kapitaldienst zuverlässig leisten kann.

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Hinzu kommt, dass Käufer vermietete Wohnungen steuerlich abschreiben können, indem sie den Mieteinnahmen die jährliche Abschreibung für die Immobilie und alle damit verbundenen Werbungskosten gegenüberstellen und im günstigsten Fall eine Steuerersparnis herbeiführen.

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In diesem Fall sind vermietete Wohnungen ein Kaufmotiv, da Sie Rendite erwarten lassen. Besonders in Ballungsgebieten, zum Beispiel wenn Sie eine Immobilie in Berlin verkaufen wollen, stehen Sie einem guten Nachfragemarkt gegenüber. Steht die Eigentumswohnung fortdauernd leer, oder ist sie angesichts ihres baulichen Zustandes nicht vermietbar, ist die Eigentumswohnung für einen Kapitalanleger nicht wirklich interessant. Eine Eigentumswohnung, die sich gut vermieten lässt, ist somit ein wertbildender Faktor beim Immobilienverkauf.

Will der Erwerber die Wohnung hingegen selbst beziehen, kann ein schwieriger Nutzer in der Wohnung den Wohnungsverkauf mindestens erschweren. Der Erwerber kann zwar den Mietvertrag wegen einem berechtigtem Interesse beenden, ist aber darauf angewiesen, dass der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist freiwillig aus der Wohnung aussieht. Zieht der Nutzer hingegen nicht aus, bleibt dem Käufer nur der Weg der Räumungsklage und die Hoffnung, dass sich die Eigentumswohnung durch gerichtlichen Zwang räumen lässt. Auch das Alter des Mietvertrages ist beim Wohnungsverkauf entscheidend. Je älter das Mietverhältnis ist, desto länger ist die gesetzliche Kündigungsfrist. Ein guter Immobilienmakler berät seine Kunden fachgerecht, klärt den Eigentümer vor dem Immobilienverkauf darüber auf welche Optionen sich anbieten.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?

Verkaufen Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung oder Ihr vermietetes Haus, tritt der Erwerber an Ihrer Stelle in den bestehenden Vertrag ein. Der Kaufvertrag beeinträchtigt also nicht das bestehende Vertragsverhältnis (§ 566 BGB). Der Erwerber wird neuer Vermieter und übernimmt den Vertrag so, wie er besteht. Er muss es unverändert fortführen.

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Vermietete Wohnung verkaufen – Eigenbedarf anmelden?

Als Vermieter können Sie den bestehenden Vertrag kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nach Maßgabe des § 573 BGB nachweisen. Als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erkennt das Gesetz den Eigenbedarf an. Sie müssen also ein eigenes nachvollziehbares Interesse daran haben, die Wohnung selbst für Wohnzwecke zu nutzen. Da Sie als Vermieter die Wohnung aber nicht selbst nutzen, sondern verkaufen möchten, können Sie naturgemäß kein berechtigtes Interesse geltend machen und sich demnach nicht auf ein solches berufen. Sie können das Vertragsverhältnis also als Verkäufer nicht einfach kündigen. Sie können allenfalls versuchen, den Mieter dazu zu bewegen, freiwillig aus der Wohnung auszuziehen. Dazu könnten Sie ihm beispielsweise eine Ersatzwohnung anbieten oder ihn mittels einer finanziellen Entschädigung motivieren, einer einvernehmlichen Aufhebung zuzustimmen.

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Auf jeden Fall sollten Sie sich davor hüten, einen eigenen Nutzungsanspruch vorzutäuschen. Sie provozieren damit eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem jetzigen Nutzer, wenn sich nachträglich herausstellt, dass Sie den Bedarf nur vorgetäuscht haben um den Wohnungsverkauf zu verbessern. In diesem Fall müssen Sie dem Mieter die durch die Kündigung bedingten Kosten wie Umzugskosten, Maklerkosten oder auch Mehrkosten durch die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung, ersetzen (BGH WuM 20099, 359).

Tritt der Käufer nicht als Kapitalanleger auf, sondern will selbst in die Eigentumswohnung einziehen, muss er dies anmelden. Die Voraussetzungen dafür sind in § 573 BGB umschrieben und wurden durch die Rechtsprechung in Einzelfällen konkretisiert. Auf jeden Fall muss der Käufer die Räume als Wohnung für sich, oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigen.

Will der Käufer den Vertrag wegen Eigenbedarf beenden, muss er im Grundbuch eingetragen und somit die Auflassung erfolgt sein. Der Erwerber wird nämlich erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer und kann erst ab diesem Zeitpunkt seine Eigentümerrechte ausüben (LG Itzehoe WuM 1993,662). Daher genügt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch noch nicht. Bestehen Mietrückstände gegenüber dem Verkäufer, kann der Erwerber wegen der Rückstände nur dann kündigen, wenn die Forderung an ihn abgetreten ist (LG Berlin GE 2005, 487). Sie können als Verkäufer den Erwerber auch nicht ermächtigen oder bevollmächtigen, Ihre Vermieterrechte auszuüben und die Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen, da in Ihrer Person als Noch-Eigentümer und Vermieter kein Kündigungsrecht wegen Selbstnutzung besteht.

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Praxistipp – Vermietete Wohnung verkaufen

Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, sollten Sie möglichst bereits bei der Vermietung darauf achten, dass Sie an einen zahlungsfähigen und zahlungswilligen Interessenten vermieten.

Die Vorlage der Vertragsunterlagen gehört zu den wesentlichen Unterlagen, die Sie dem Käufer vorlegen müssen. Er benötigt die Nachweise auch zur Vorlage bei der Bank zur Finanzierung des Kaufpreises. Vorteilhaft ist auch, wenn Sie dem Kaufinteressenten die regelmäßigen Mietzahlungen nachweisen können (z.B. Vorlage von Kontoauszügen). Es ist gut, wenn der Mietvertrag unbefristet besteht und davon auszugehen ist, dass der Mieter die Miete auch künftig pünktlich zahlen wird.

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Ein schlechter Mieter kann den Verkauf einer Immobilie nachhaltig blockieren. Schlechte Mieter schrecken Kaufinteressenten ab. Es ist keine gute Verkaufssituation, wenn der Erwerber als neuer Vermieter damit rechnen muss, dass der Mieter freiwillig nicht auszieht und er ihn per Räumungsklage aus der Wohnung hinausklagen muss. In diesem Fall dürfte es besser sein, wenn Sie selbst die Aufgabe übernehmen, den zahlungssäumigen Mieter vor die Tür zu setzen. Sie machen damit die Wohnung erst verkaufsfähig.

Kann ich den Vertrag zwecks besserer wirtschaftlicher Verwertung beendigen?

Als berechtigtes Kündigungsinteresse erkennt § 573 BGB auch an, dass Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Dieser Kündigungsgrund spielt in der Praxis nur eine eher geringe Rolle, da sich die Voraussetzungen nur sehr schwierig nachweisen lassen.

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Nicht jeder wirtschaftliche Nachteil genügt. Der Nachteil muss erheblich sein. Insbesondere haben Sie keinen Anspruch darauf, aus Ihrem Immobilieneigentum den größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. In der Praxis spielen diese Fälle dann eine Rolle, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen und es nur verkaufen können, wenn Sie es von Grund auf saniert haben.

Allein der Hinweis auf die Erfahrung, dass eine unbewohnte Immobilie leichter zu verkaufen ist als eine vermietete Immobilie, genügt nicht. Ein wirtschaftlicher Nachteil kann darin bestehen, wenn Sie zwingend infolge Ihrer Arbeitslosigkeit verkaufen müssen, aber nicht verkaufen können, weil das Objekt vermietet ist und Käufer das Haus nur zur Eigennutzung erwerben wollen (LG Krefeld WuM 2010, 302). Möchten Sie das Objekt vollständig sanieren, müssen Sie darlegen, dass die Sanierung wirtschaftlich geboten ist und nur sinnvoll durchgeführt werden kann, wenn die Räume leer stehen. Die Rechtsprechung in all diesen Fällen ist relativ umfangreich und stellt stets auf den Einzelfall ab. Sie sollten in diesen Fällen eine Kündigung erst nach eingehender anwaltlicher Beratung aussprechen.

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Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an der Immobilie?

Das Vorkaufsrecht räumt demjenigen, dem das Gesetz ein Vorkaufsrecht zugesteht, die Möglichkeit ein, in einen Kaufvertrag einzutreten und anstelle des Käufers den Vertragsgegenstand zu gleichen Bedingungen zu erwerben, so wie sie im Immobilienkaufvertrag vereinbart sind. Der Vorkaufsberechtigte kann also den Käufer verdrängen, hat aber selbst keinen Einfluss auf den Inhalt des Kaufvertrages. Er muss den Kaufvertrag so übernehmen, wie er zwischen dem Eigentümer und dem Käufer ausgehandelt wurde.

In diesem Sinne bestimmt § 577 BGB, dass auch der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, wenn Sie nach der Überlassung der Räumlichkeiten an den Mieter Wohnungseigentum begründet haben und dann die Wohnung verkaufen. Wohnungsnutzer haben also ein Vorkaufsrecht für den Fall, dass Sie als Eigentümer die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und an einen Dritten verkaufen.

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Das Vorkaufsrecht besteht nicht, wenn Sie die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen Ihres Haushalts verkaufen. Es erlischt auch nicht mit dem Tod des Rechtinhabers, sondern geht auf denjenigen über, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Ein solches Vorkaufsrecht kann auch im Mietvertrag individuell mit dem Mieter vereinbart sein. Sie sollten also auch vorab den Mietvertrag dahingehend geprüft haben.

Damit der jetzige Vertragspartner weiß, um was es geht, müssen Sie ihm den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen und ihn darauf hinweisen, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Es besteht aber nur bei der ersten Veräußerung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Verkaufen Sie ein ganzes Haus, besteht kein Vorkaufsrecht. Gleichfalls kein Vorkaufsrecht hat diejenige Mieter, der bereits eine in Wohneigentum umgewandelte Mietwohnung anmietet, da er nicht während seiner Mietzeit von der Umwandlung betroffen ist.

Praxistipp – Vorkaufsrecht

Letztlich kann es Ihnen egal sein, an wen Sie Ihre Wohnung verkaufen. Es kann die Verkaufsabwicklung aber beschleunigen, wenn Sie vor dem Verkauf Ihren Wohnungsnutzer kontaktieren und ihn fragen, ob er denn Interesse am Kauf der Wohnung hat.

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Beurkunden Sie in diesen Fällen, in denen ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht kommt, nämlich den Kaufvertrag mit einem Kaufinteressenten, riskieren Sie, dass sich der Mieter volle zwei Monate Zeit lässt und damit die Abwicklung des Wohnungsverkaufs zum Unmut des Erwerbers verzögert.

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Muss der Mieter die Besichtigung der Wohnung erlauben?

Als Vermieter haben Sie ein Besichtigungsrecht, wenn hierfür ein besonderer Anlass besteht. Ein solcher Anlass kann darin bestehen, dass Sie die Wohnung durch einen Kaufinteressenten oder einen Makler besichtigen möchten.

Der potentielle Erwerber hat erst mit der Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer ein Besichtigungsrecht (LG Berlin WuM 1989, 495). Da der Mieter ein Interesse daran hat, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden, müssen Sie als Vermieter auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen. Sie müssen dazu die Besichtigung rechtzeitig vorankündigen und sich insbesondere bei berufstätigen Bewohnern mindestens 2 – 3 Tage vorher anmelden und den Grund für die Besichtigung benennen.

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Besichtigungstermine dürfen nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden, an Sonn- und Feiertagen ist die Besichtigung auf Ausnahmefälle beschränkt. Weigert sich der Mieter, Sie in seine Wohnung zu lassen, könnten Sie mithilfe des Gerichts eine einstweilige Verfügung erwirken.

Praxistipp – Besichtigungstermin

Es gibt keine klaren Vorgaben, nach denen Besichtigungstermine gestaltet werden können. Es geht oft um eine Gratwanderung zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter. Sie sollten sich also möglichst darum bemühen, mit dem Wohnungsinhaber ein Einvernehmen herzustellen und ihn irgendwie motivieren, dass er im Hinblick auf die Organisation möglicher Besichtigungstermin mit Ihnen und dem von Ihnen beauftragten Makler zusammenarbeitet.

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Wichtig ist, dass Sie auf die persönlichen Belange des Mieters unbedingt Rücksicht nehmen und ihn unter Umständen auch dafür entschädigen, dass er Ihnen seine Zeit opfert. Eine Aufwandsentschädigung dafür, dass der Mieter seine Zeit zur Verfügung stellt, hat der Mieter jedoch nicht (AG Landsberg, Urteil v. 6.2.17, 3 C 701/16).

Sie haben auch kein Kündigungsrecht, wenn sich der Mieter weigert, einen Wunschtermin zur Besichtigung zu akzeptieren, insbesondere dann nicht, wenn bereits Besichtigungen stattgefunden haben und der Mieter sich aus nachvollziehbaren Gründen zeitlich zu sehr beansprucht fühlt.

Muss der WEG-Verwalter dem Verkauf meiner Eigentumswohnung zustimmen?

In der Teilungserklärung kann vereinbart sein, dass Sie zu Veräußerung ihres Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des WEG-Verwalters bedürfen.

Lesen Sie also Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Es macht keinen Unterschied, ob die Wohnung vermietet ist oder Sie die Wohnung selbst bewohnen oder ob der Erwerber die Wohnung vermieten oder selbst bewohnen möchte. Die Zustimmung darf aber nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Möchten Sie die Wohnung verkaufen, sollten Sie frühzeitig abklären, dass die Zustimmung aller Wahrscheinlichkeit nach erteilt werden wird.

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