Möglichkeiten, Alternativen, Vor- und Nachteile erklärt.
Der Verkauf mit Wohnrecht kann älteren Immobilieneigentümern mehr finanzielle Möglichkeiten bieten. Wie es geht und welche und welche Alternativen es gibt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Das Wohnrecht ist das Recht, in einem Haus zu wohnen. Dieses Recht berechtigt diejenige Person, zu deren Gunsten es vereinbart ist, eine Wohnung oder ein Haus persönlich zu nutzen. Das Wohnrecht kann an allen Räumen eines Hauses, an einzelnen Räumen oder auch nur an einem einzigen Raum bestellt werden.
Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, können Sie ein Wohnrecht vereinbaren und trotz des Verkaufs in Ihrem Haus wohnen bleiben (§ 1093 BGB). Sie können dann einen definierten Zeitraum (befristet) oder unbegrenzt (lebenslang oder unbefristet) weiter in Ihrem Haus wohnen bleiben, müssen aber einen deutlichen Abstrich beim Verkaufspreis Ihrer Immobilie hinnehmen.
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben?
Wir sind Ihr Spezialist und Partner in Deutschland
Egal ob Sie sich bereits entschlossen haben, Ihr Haus zu verkaufen oder Fragen zum Verkauf und den verschiedenen Möglichkeiten haben. Wir beraten Sie und helfen Ihnen gerne.
Unverbindliche Zusammenarbeit anfragen
Wenn Sie Ihr Haus mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen, gibt es einige Punkte, die sich vom normalen Verkaufsprozess unterscheiden.
Die Immobilie wird auf dem klassischen Weg veräußert. Mit dem Eigentumsübergang der Immobilie geht jedoch die Eintragung eines Wohnrechts einher. Vor dem Verkauf wird der Wert des Wohnrechts vom Verkaufspreis der Immobilie abgezogen.
Beim Immobilienverkauf mit Wohnrecht können Sie, als Eigentümer, vertraglich festlegen, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Wohnrecht handelt. Die Dauer des Wohnrechts entspricht dem, was Sie vertraglich festgelegt haben und Sie sind dann auch so lange wohnberechtigt.
Wenn Sie Ihre Immobilie mit einem befristeten Wohnrecht verkaufen, hat der neue Eigentümer mehr Planungssicherheit, weshalb Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen. Endet das Wohnrecht, müssen Sie jedoch aus der Immobilie ausziehen oder eine anderweitige Vereinbarung mit dem neuen Eigentümer treffen. Es ist also nicht zu 100 % sicher, dass Sie erst mit dem Tod, Ihre Immobilie verlassen. Es könnte also sein, dass Sie noch einmal in ein neues Haus oder eine Wohnung umziehen müssen.
Wenn Sie Ihre Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit verkaufen, ist der neue Eigentümer vom Auszug oder Tod des Berechtigten abhängig. Da dieser nur statistisch zu ermitteln ist, ist die Planungssicherheit geringer und der Zeitraum länger. Deshalb müssen Sie in diesem Fall mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen. Gleichzeitig ist mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit jedoch garantiert, dass Sie bis zum Tod in der Immobilie wohnen können. Der neue Eigentümer hat keinen Einfluss darauf, wie lange Sie in dem Haus wohnen bleiben.
Das Wohnrecht kann für einen fremden Erwerber, der als Kapitalanleger fungiert, interessant sein. Dieser Investor kauft das Objekt zunächst vom Eigentümer und später, nach dem Ableben oder dem Ausziehen des Wohnrechtsinhabers kann er es selbst beziehen oder vermieten.
Das Wohnrecht hat einen wirtschaftlichen Wert nur für denjenigen, zu dessen Gunsten es bestellt ist. Da es nicht übertragbar ist, kommt ein Verkauf des Wohnrechts nicht in Betracht. Keine Bank wird das Wohnrecht beleihen, da das Recht nicht selbstständig verwertet werden kann.
Zugleich begründen Sie aufseiten des Erwerbers das Interesse, Ihr Haus zu kaufen, weil er nicht den vollen marktüblichen Kaufpreis dafür bezahlen muss. Der Erwerber schont seine Liquidität. Will er den Kaufpreis finanzieren, muss er die Finanzierung nicht auf den vollen Verkehrswert abstellen und das Haus auch nicht voll belasten.
Unter diesen Voraussetzungen erweitern Sie den Interessentenkreis für Ihr Haus, da auch weniger zahlungskräftige Interessenten infrage kommen.
Das Wohnrecht ist eine gute Option, wenn Eltern das Wohnhaus der Familie an ein Kind übertragen möchten. Zum Beispiel, um das Erbe frühzeitig zu regeln. Damit der Elternteil das Haus weiterhin nutzen kann und nicht in ein Pflegeheim umziehen muss, vereinbaren Elternteil und Kind im Kaufvertrag gerne ein Wohnrecht zugunsten des Elternteils. Dann kann das Kind einziehen, wenn die Eltern ausgezogen sind oder das Kind zieht bereits zu Lebzeiten mit ein und bewohnt das Haus gemeinsam mit den Eltern.
Die Vereinbarung kann zweckmäßig sein, wenn Sie nur noch für einen bestimmten Zeitraum lang in Ihrem Eigenheim wohnen möchten und davon ausgehen, dass Sie ab einem gewissen Lebensalter in ein Pflegeheim oder Altersheim umziehen werden. Sie sollten diese Perspektive jedoch genau planen und wissen, dass Sie zuverlässig einen Heimplatz bekommen.
Bleiben Sie nach dem Verkauf Ihres Hauses im Haus wohnen, hat das Haus nicht den Wert für den Erwerber, den das Haus hätte, wenn der Erwerber das Haus selbst nutzen könnte. Sie werden dem Erwerber zugestehen müssen, dass er für die Bewilligung eines Wohnrechts einen geringeren Kaufpreis bezahlt. Das Wohnrecht ist zu kapitalisieren. Grundlage für die Berechnung ist der Mietwert sowie der Vervielfältiger, der Ihre Lebenserwartung berücksichtigt.
Wert des Wohnrechts = Jahreskaltmiete x Kapitalwert (Vervielfältiger)
Kaufpreis = Verkehrswert der Immobilie – Wert des Wohnrechts
Den Vervielfältiger, auch Kapitalwert genannt, finden Sie beim Bundesfinanzministerium. Die Jahreskaltmiete berechnen Sie, in dem Sie die ortsübliche Kaltmiete laut Mietspiegel mit der Größe Ihrer Immobilie in Quadratmetern multiplizieren.
Herr Meier (70 Jahre) hat seine Eigentumswohnung mit Wohnrecht verkauft. Die Jahreskaltmiete für die Wohnung beträgt 12.000 Euro. Laut den statistischen Daten des Bundesamts beträgt seine Lebenswertung 14,15 Jahre und es der Kapitalwert für diese Lebenserwartung auf 9,924 festgelegt.
Die Berechnung des Wohnrecht-Wertes ist also: 12.000 € x 9,924 = 119.088 Euro. Der marktübliche Verkaufspreis seiner Wohnung lag bei 320.000 €. Er hat also eine Kaufpreiszahlung von 200.000 €, sowie die Eintragung des lebenslangen Wohnrechts nach dem Verkauf erhalten.
Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Informationsmaterial zur Immobilienrente erhalten
Der wesentliche Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht besteht darin, dass Sie mit dem Nießbrauchrecht auch die Einkünfte aus der Immobilie beziehen dürfen, während Ihnen das Wohnrecht nur gewährt in der Immobilie zu wohnen.
Es handelt sich jedoch um ein rechtlich und steuerlich komplexes Thema, weshalb wir einen ganzen Artikel zu den Unterschieden zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht geschrieben haben. Mehr über das Nießbrauchrecht beim Immobilienverkauf erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben möchten. Die häufigsten Verkaufsformen aus unserer Erfahrung sind:
Da es viele unterschiedliche Möglichkeiten gibt, lohnt es sich, einen Experten zu kontaktieren und diese Alternativen abzuwägen. Dafür stellen wir Ihnen am Ende der Seite auch noch weitere Informationen zur Verfügung.
Das Wohnrecht beim Hausverkauf berechtigt Sie, das Haus persönlich in vollem Umfang zu nutzen. Sie können sich das Wohnrecht auch gemeinsam mit Ihrem Ehepartner einräumen lassen. Beschränkt sich Ihr Wohnrecht auf einzelne Räume, umfasst Ihr Nutzungsrecht auch die Nutzung aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Hauses (z.B. Kellerräume), sofern nichts anderes vereinbart ist. Außerdem sind Sie befugt, Familienangehörige sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Werden Sie also pflegebedürftig, dürfen Sie eine Pflegeperson bei sich aufnehmen und wohnen lassen.
Bestehen im Einzelfall Zweifel, beschränkt sich der Umfang Ihres Wohnrechts nach Ihren persönlichen Bedürfnissen (§ 1091 BGB). Da „persönliche Bedürfnisse“ ein interpretationsbedürftiger Begriff ist, sollten Sie die Details der Nutzung Ihres Wohnrechts möglichst klar regeln.
Wichtig ist, dass Sie das Wohnrecht unbedingt im Grundbuch eintragen lassen. Nur wenn das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird, sind sie zur Nutzung der Immobilie nach dem Verkauf der Immobilie berechtigt. Ansonsten wird das Haus nicht mit einem Wohnrecht belastet.
Soweit Sie nichts individuell vereinbaren, tragen Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht, ähnlich wie ein Mieter, nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung des Hauses, insbesondere die Schönheitsreparaturen sowie die verbrauchsabhängigen Kosten für die Unterhaltung des Gebäudes. Instandhaltung und Instandsetzung obliegen normalerweise dem Erwerber.
Auch wenn Ihr Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, empfiehlt sich zusätzlich der Abschluss eines Mietvertrages. Um Streitigkeiten wegen Unterhalts- und Renovierungsleistungen möglichst zu vermeiden, sollte das Wohnrecht auch mietvertraglich auf eine klare Grundlage gestellt werden. Kommt die Bestellung eines Wohnrechts nicht in Betracht, können Sie das Haus verkaufen und als Mieter wohnen bleiben (Rückmietverkauf).
Das Wohnrecht gilt ein Leben lang, wenn nicht anders vereinbart.
Sie können das Wohnrecht auch für einen Zeitraum vereinbaren, in dem Sie in dem Haus wohnen möchten. Es erlischt dann zu dem definierten Zeitpunkt. Zum Beispiel, wenn Sie aus Altersgründen in ein Altersheim oder in ein Pflegeheim umziehen.
Das Wohnrecht kann nicht vererbt werden. Es erlischt mit dem Tod des Rechteinhabers.
Das Wohnrecht sollte unbedingt im Grundbuch eingetragen sein. Dazu bedarf das Recht der notariellen Beurkundung. Die Eintragung erfolgt als „beschränkt persönliche Dienstbarkeit“ in Abteilung II des Grundbuchs.
Sie sollten sich also keinesfalls auf eine mündliche oder privatschriftliche Absprache mit dem Erwerber Ihres Hauses einlassen, dass Sie zeitlebens auch nach dem Verkauf in dem Haus wohnen dürfen. Eine solche Absprache ist rechtlich nicht verpflichtend. Nur die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch sichern Ihr Wohnrecht zuverlässig ab.
Ist das Wohnrecht notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, haben Sie eine sichere Rechtsposition. Allerdings ist das Wohnrecht nicht auf eine dritte Person übertragbar. Grund ist, dass Erwerber und Wohnrechtsinhaber oft gemeinsam in der Wohnung leben und verhindert werden soll, dass Sie Ihr Wohnrecht veräußern und eine vielleicht unliebsame dritte Person in die Wohnung einzieht. Sie können sich allerdings trotzdem ausdrücklich das Recht vorbehalten, die Ausübung des Wohnrechts einer anderen Person zu überlassen und die Wohnung auch an eine dritte Person vermieten. Voraussetzung dafür ist aber eine ausdrückliche Vereinbarung.
Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht. Das Wohnrecht kann nicht verkauft oder versteigert werden. Es kann auch nicht aufgehoben werden.
Da Sie das Wohnrecht nur persönlich nutzen können, kann ein Gläubiger Ihr Wohnrecht nicht pfänden. Würde ein Gläubiger pfänden wollen, müsste er die Möglichkeit haben, das Recht zu versteigern. Da die Übertragung des Wohnrechts auf Dritte aber ausgeschlossen ist, hätte eine Pfändung keinen Sinn.
Vereinbaren Sie das Wohnrecht auch zugunsten Ihres Ehepartners, erlischt das Wohnrecht regelmäßig, wenn Sie sich scheiden lassen und der Ehepartner aus der Wohnung auszieht und das Recht, damit nicht mehr persönlich nutzen kann. Der Ehepartner könnte auf der Vereinbarung bestehen, dass das Wohnrecht nur gegen Zahlung einer Abfindung im Grundbuch gelöscht wird.
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben?
Wir sind Ihr Spezialist und Partner in Deutschland
Egal ob Sie sich bereits entschlossen haben, Ihr Haus zu verkaufen oder Fragen zum Verkauf und den verschiedenen Möglichkeiten haben. Wir beraten Sie und helfen Ihnen gerne.
Unverbindliche Zusammenarbeit anfragen
Sie wollen Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben?
Erfahren Sie mehr über die unterschiedlichen Verkaufsmodelle
