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Immobilienrente – Immobilienverkauf mit zeitlich begrenzten Rentenzahlungen

Das Wichtigste in Kürze:

Ihr Haus ist Liquidität in Beton. Sie können Ihr Haus wahrscheinlich jederzeit verkaufen. Im Regelfall wird ein Erwerber darauf bestehen, dass Sie aus dem Haus ausziehen und er das Haus selber nutzen kann. Möchten Sie aber im Haus wohnen bleiben und Ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen, könnte die Option darin bestehen, Ihr Haus zwar zu verkaufen, sich den Kaufpreis aber über zeitlich begrenzte Rentenzahlungen als Immobilienrente auszahlen zu lassen.

Die Vor- und Nachteile der Immobilienrente

Die Vorteile der Immobilienrente:

  • Sie erweitern den Interessentenkreis, der für den Kauf Ihres Objekts in Betracht kommt.
  • Da ein Kaufinteressent nicht den vollen Kaufpreis in einer Summe bezahlen muss, kann er eine Finanzierung eventuell leichter erhalten und schont sein Eigenkapital.
  • Sie können trotz des Verkaufs ein Wohnrecht vereinbaren und im Haus wohnen bleiben.

Nachteile der Immobilienrente

  • Sie erhalten nicht den vollen Kaufpreis, der dem Verkehrswert Ihrer Immobilie entspricht.
  • Sie tragen das Risiko, dass der Erwerber zahlungsunfähig wird und Sie den Kaufvertrag vielleicht rückgängig machen müssen

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Was ist eine Immobilienrente?

Vereinbaren Sie beim Verkauf Ihres Hauses eine Immobilienrente, zahlt der Erwerber den Kaufpreis nicht sofort in einer Summe, sondern leistet regelmäßige Rentenzahlungen. Sie können vereinbaren, dass der Erwerber die Rentenzahlungen zeitlebens als Leibrente oder nur zeitlich befristet als Immobilienrente erbringt.

Welche Perspektive bietet einem Kaufinteressenten die Vereinbarung einer Immobilienrente?

Sie erweitern den Kreis der Kaufinteressenten, wenn Sie Ihre Immobilie gegen Zahlung einer Immobilienrente anbieten. Nicht jeder Kaufinteressent sieht sich in der Lage, den Kaufpreis in Höhe des Verkehrswertes für eine Immobilie zu finanzieren oder eigenes Geld dafür einzubringen. Auch ein sicheres Einkommen ist heutzutage keine Gewähr mehr dafür, dass eine Bank den Kaufpreis für eine Immobilie vollständig finanziert.

In diesem Fall kommt in Betracht, dass Sie die Immobilie verkaufen und sich vom Erwerber monatlich oder auch quartalsmäßig eine zeitlich begrenzte Rente zahlen lassen. Der Erwerber zahlt also den Kaufpreis nicht sofort insgesamt, sondern zahlt in Raten. Für den Interessenten hat dies den Vorteil, dass er nicht den vollen Kaufpreis sofort finanzieren muss und vielleicht auch sein Eigenkapital schont.

Sofern Sie ein Wohnrecht vereinbaren und in der Wohnung oder im Haus wohnen bleiben wollen, vermindert das Wohnrecht zusätzlich den Kaufpreis. Auch dieser Aspekt führt dazu, dass Sie den Interessentenkreis für Ihr Objekt erweitern und vielleicht einen Käufer ansprechen, der das Objekt zwar kaufen, derzeit aber noch nicht selbst bewohnen möchte. Gleichwohl verschaffen Sie dem Interessenten aber die Chance, das Objekt aufgrund des verminderten Kaufpreises erwerben zu können.

Möglicherweise möchte der Kaufinteressent zum Zeitpunkt des Kaufs Ihrer Immobilie auch noch gar nicht in das Objekt einziehen. Er möchte aber das Objekt trotzdem kaufen, weil er die Lage des Objekts gut oder den Kaufpreis attraktiv befindet. Um sich die Gelegenheit nicht entgehen zu lassen, entschließt er sich bereits jetzt zum Kauf. Es kann auch sein, dass der Interessent das Objekt kauft, um später einen Familienangehörigen dort wohnen zu lassen.

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Welche Perspektiven verbinden Sie selbst mit einer Immobilienrente?

Über die Erweiterung des Interessentenkreises für Ihr Objekt hinaus, könnten Sie daran interessiert sein, nicht den vollen Kaufpreis sofort zu erhalten, sondern im Wege einer Immobilienrente Ihre monatliche Altersversorgung sicherzustellen.

Ihre Option kann auch darin bestehen, dass Sie trotz des Verkaufs in dem Objekt wohnen bleiben möchten. Zu diesem Zweck empfiehlt sich, dass Sie sich ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Das Wohnrecht berechtigt Sie, für einen vereinbarten Zeitraum oder gegebenenfalls auch lebenslang in dem Haus oder in der Wohnung wohnen bleiben zu dürfen. Vielleicht planen Sie, früher oder später in ein Alten- oder Pflegeheim umzuziehen und bis dahin in dem Objekt zu verbleiben.

Wünschen Sie ein Wohnrecht, ist wichtig, dass das Wohnrecht notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird. Es empfiehlt sich, das Wohnrecht im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag über Ihre Immobilie beim Notar zu beurkunden.

Vereinbaren Sie eine Immobilienrente, müssen Sie aber auch einkalkulieren, dass der Erwerber im ungünstigsten Fall aufgrund einer Arbeitslosigkeit oder schweren Erkrankung zahlungsunfähig wird und Sie den Kaufvertrag rückabwickeln müssen. Sie stehen dann wieder dort, wo Sie gestartet sind.

Wie beeinflussen Immobilienrente und Wohnrecht den Kaufpreis?

Möchten Sie ein Wohnrecht vereinbaren und in Ihrer Immobilie wohnen bleiben, vermindert das Wohnrecht den Kaufpreis. Über den restlichen Kaufpreis können Sie mit dem Erwerber frei vereinbaren, was verhandelbar ist. Ergibt sich nach Abzug des Wohnrechts ein Restkaufpreis von beispielsweise 100.000 €, könnten Sie vereinbaren, dass der Erwerber innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren den Kaufpreis bezahlt haben muss. Zusätzlich empfiehlt es sich, den Restkaufpreis zu verzinsen. Wenn wir der Einfachheit halber einen Zinssatz von 0 % unterstellen, müsste der Erwerber jedes Jahr 10.000 € und monatlich ca. 833 € als Immobilienrente zahlen. Nach 10 Jahren würde Ihr Wohnrecht erlöschen und der Erwerber könnte das Objekt selbst nutzen.

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Wie bemesse ich das Wohnrecht?

Um den Wert eines Wohnrechts zu bemessen (kapitalisieren), gehen Sie wie folgt vor:

  • Ermitteln Sie nach Maßgabe der Wohnfläche den Jahresmietwert des Wohnrechts. Der Mietwert ergibt sich aus der ortsüblichen Miete.
  • Kalkulieren Sie Ihre voraussichtliche Lebenserwartung. Sie können sich dazu an dem Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums orientieren, mit dem der Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen bestimmt wird. In Abhängigkeit von Ihrem aktuellen Lebensalter lesen Sie dort Ihre statistische Lebenserwartung ab. Gutachter verwenden hierfür eine Sterbetafel. Das statistische Lebensalter einer Frau liegt über dem Lebensalter eines Mannes. Als 50-jähriger Mann haben Sie eine statistische Lebenserwartung von noch 30,23 Jahren. Die Lebenserwartung einer 50-jährigen Frau liegt bei 34,42 Jahre.
  • Da der Erwerber eine Immobilienrente zahlt, ist der Kapitalzinssatz zu berücksichtigen. Diesen schreibt der Gesetzgeber mit 5,5 % vor.
  • Sie berechnen den Kapitalwert des Wohnrechts wie folgt: Jahreskaltmiete x 5,5 %/100 x Restnutzungszeit.
  • Den endgültigen Wert des Wohnrechts berechnen Sie, indem Sie die Jahresmiete mit dem errechneten Kapitalwert multiplizieren.
  • Wenn Sie nunmehr nur für einen bestimmten Zeitraum in der Immobilie wohnen bleiben möchten, wäre der errechnete Kapitalwert des Wohnrechts auf den vereinbarten Zeitraum herunterzurechnen.

Fazit

Ob der Immobilienverkauf mit zeitlich begrenzten Rentenzahlungen eine Option sein kann, hängt von Ihren Gegebenheiten ab. Pauschale Empfehlungen verbieten sich. Die Immobilienrente ist nur eine von mehreren Optionen.

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