Die Leibrente erklärt

Welches Interesse haben Käufer und Verkäufer?

Lassen Sie sich den Kaufpreis für Ihre Immobilie verrenten, sichern Sie Ihre Altersvorsorge. Sie erhalten, je nachdem was Sie vereinbart haben, Rentenzahlungen bis an Ihr Lebensende oder für einen Zeitraum, den Sie individuell vereinbaren können. Zugleich bleiben Sie in Ihrem Haus wohnen. Mit anderen Worten: Sie machen Ihre Immobilie zu Geld.

Das Interesse des Käufers kann darin bestehen, dass er nicht den gesamten Kaufpreis für die Immobilie in einem Betrag finanzieren muss. Grund ist, dass seine Bonität vielleicht nicht ausreicht, den Kaufpreis insgesamt zu finanzieren oder er die monatliche Belastung für den Kapitaldienst verringern möchte. Als Verkäufer haben Sie damit die Chance, Ihre Immobilie trotzdem zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben, auch wenn sich im Hinblick auf Ihre Kaufpreisforderung nicht der typische Kaufinteressent finden lässt.

Vor allem, wenn Sie an einen geschäftsmäßigen Anbieter verkaufen, spekuliert der Anbieter darauf, dass Sie so früh das Zeitliche segnen, dass er frühzeitig Eigentümer der Immobilie wird und den Kaufpreis nicht vollständig bezahlen muss. Für geschäftsmäßige Anbieter ist die Hauskauf gegen Leibrente also oft ein Spekulationsobjekt.

Ist die Leibrente gesetzlich geregelt?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Leibrente in §§ 759 ff BGB. Im Zweifel ist die Rente für die Lebensdauer des Verkäufers und im Voraus zu entrichten. Auch wenn das Versprechen einer Leibrente in privatschriftlicher Form erfolgen kann, müssen Sie die Vereinbarung notariell beurkunden, da Sie im Zusammenhang mit der Leibrente Ihr Haus verkaufen. Außerdem empfiehlt sich dringend, die Leibrente im Grundbuch absichern zu lassen. Dazu wird im Regelfall eine Reallast bestellt.

Die Reallast im Grundbuch begründet über die vertragliche Verpflichtung des Erwerbers aus dem Leibrentenvertrag hinaus ein selbstständiges dingliches Recht, aus dem Sei notfalls die Zwangsvollstreckung in das vom Verkäufer erworbene Grundstück betreiben können. Sie sichern sich damit ab, falls der Erwerber zahlungsunfähig werden sollte und die Rentenzahlungen nicht mehr erbringen kann. Wichtig ist dabei, dass Ihr Wohnrecht erstrangig im Grundbuch vor anderen Rechten eingetragen werden sollte.

Ist das Altenteilsrecht das Gleiche wie die Leibrente?

Verkaufen Sie Ihr Haus an einen nahen Angehörigen, ist oft vom Altenteilsrecht die Rede. Es handelt sich dabei um einen Inbegriff im Grundbuch abgesicherter Rechte, die in Verbindung mit dem Kaufvertrag über eine Immobilie vereinbart werden. Insoweit ist das Altenteilsrecht das gleiche wie die Leibrente.

Auch hier geht es darum, dass Sie als Verkäufer Ihr Haus verkaufen, dafür eine Rentenzahlung erhalten und trotzdem im Haus bleiben dürfen. Details können Sie weitgehend individuell vereinbaren. Verkaufen Sie Ihr Haus im Verwandten- oder Freundeskreis, riskieren Sie ein hohes Konfliktpotenzial. Möglicherweise spekuliert der Erwerber darauf und „freut“ sich, wenn Sie frühzeitig das Zeitliche segnen.

Wie wird die Leibrente bemessen?

Ausgangspunkt, um die Leibrente zu bemessen, ist der Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert bestimmt den Kaufpreis. Je höher der Kaufpreis, desto längere oder höhere Rentenzahlungen dürfen Sie erwarten. Bei Leibrenten erfolgt die Berechnung darüber hinaus aufgrund der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers. Frauen sind insoweit benachteiligt, als sie statistisch gesehen länger leben als Männer. Grundlage hierfür ist der vom Bundesfinanzministerium aufgestellte Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen.

Auch der bauliche Zustand der Immobilie ist wichtig. Besteht in absehbarer Zeit Sanierungsbedarf, ist die Immobilie für den Erwerber weniger interessant oder weniger werthaltig als eine Immobilie im besten Zustand.

Als Ausgleich dafür, dass der Kaufpreis gestundet wird, wird bei der Berechnung ein Aufzins eingerechnet, durch den sich der Rentenbetrag zugunsten des Verkäufers erhöht. Da Sie in der Immobilie wohnen bleiben, müssen Sie Ihr Wohnrecht berücksichtigen. Es wird also eine fiktive Miete unterstellt, die auf die Leibrentenzahlungen angerechnet wird.

Worauf sollten Sie achten, wenn Sie eine Leibrente vereinbaren?

Wenn Sie sich über die Modalitäten einer Leibrente informieren, werden Sie eine Vielzahl von Angeboten bekommen. Das Problem ist, dass diese Angebote meist kaum untereinander vergleichbar sind. Angebote beinhalten oft Einmalzahlungen in Verbindung mit monatlichen Rentenzahlungen. Vieles hängt mit der Frage zusammen, welche Lebenserwartung unterstellt wird und wie der Wert Ihrer Immobilie eingeschätzt wird.

Um Ihre Immobilie einzuschätzen, wird der Anbieter einen Gutachter beauftragen. Dabei ist klar: Je niedriger der Gutachter den Wert Ihrer Immobilie einschätzt, desto geringer wird das Kaufpreisangebot ausfallen. Beauftragen Sie selbst einen Gutachter, müssen Sie die Kosten dafür verauslagen und wissen nicht, ob ein Anbieter Ihr Gutachten akzeptiert.

Alles in allem

Die Leibrente wird gern als eine „Wette auf die Zukunft“ oder noch kritischer als eine „Wette auf den Tod“ bezeichnet. Sterben Sie früher als kalkuliert, profitiert der Erwerber. Er kommt frühzeitig in den Besitz einer Immobilie, für die er wenig zahlen muss. Insoweit sollte ein Mindestkriterium darin bestehen, dass Sie eine Mindestlaufzeit für die Rentenzahlungen vereinbaren. Sterben Sie vor Ablauf der Mindestlaufzeit, haben Ihre Erben Anspruch darauf, dass die für die Vertragslaufzeit vereinbarten Leistungen erbracht werden. Vereinbaren Sie eine Rente auf Lebenszeit und versterben, geht die Immobilie mit Ihrem Tod auf den Erwerber über. Ihre Erben haben davon allenfalls dann noch Vorteile, als Sie beim Verkauf eine Einmalzahlung vereinbart und das Geld nicht ausgegeben haben.

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