Der Rückmietverkauf kann älteren Immobilieneigentümern mehr finanzielle Möglichkeiten bieten. Alles über die Funktionsweisen und Alternativen erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Sie sind Eigentümer eines Hauses und Sie benötigen Liquidität? Oder beabsichtigen Sie aus sonstigen Gründen Ihr Haus zu verkaufen und möchten dennoch in Ihrem Haus wohnen bleiben? Das ist natürlich möglich. Die Frage ist nun: Wie lassen sich der Hausverkauf und Ihr Wunsch, darin wohnen zu bleiben, miteinander vereinbaren?
Eine Option stellt der Rückmietverkauf dar. Sie verkaufen Ihr Haus und mieten es direkt vom Erwerber zurück.
Der Rückmietverkauf ist auch unter Namen sale-lease-back oder Sales-and-Leaseback bekannt und wird in letzter Zeit immer populärer.
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Egal ob Sie sich bereits entschlossen haben, Ihr Haus zu verkaufen oder Fragen zum Verkauf und den verschiedenen Möglichkeiten haben. Wir beraten Sie und helfen Ihnen gerne.
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Die Herausforderung beim Rückmietverkauf ist es, einen Interessenten zu finden, der damit einverstanden ist, Ihr Haus zu kaufen und Sie weiterhin darin wohnen zu lassen. Ein Kaufinteressent kann an einem solchen Rückmietverkauf interessiert sein, wenn er das Objekt als eine Art Kapitalanlage betrachtet. Der Käufer kann auch Interesse daran haben, das Haus später selbst zu bewohnen oder es einem nahen Verwandten zu überlassen, wenn Sie es irgendwann verlassen.
Der Rückmietverkauf ist für den Erwerber insoweit nachteilig, als er die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern muss. Allerdings fällt dem neuen Eigentümer die Finanzierung häufig leichter, da er bereits mit festen Einnahmen rechnen kann.
Ihr Interesse kann darin bestehen, dass Sie Ihr Haus bei einer Bank nicht beleihen wollen oder aufgrund Ihres Alters oder Ihrer Bonität keinen Kredit bei der Bank bekommen.
Um sich Liquidität zu beschaffen, liegt es nahe, dass Sie Ihr Haus veräußern. Doch dann stellt sich die Frage, wo Sie danach wohnen werden.
Wenn Sie Ihr Haus nicht verlassen möchten, weil Sie es als Ihr Lebenswerk betrachten oder sich schlicht darin wohlfühlen und kein Interesse daran haben, sich nach einem Auszug in einer neuen Umgebung zurechtfinden zu müssen, stellt der Rückmietverkauf eine spannende Option dar.
Der Mietverkauf läuft wie ein normaler Verkauf ab, mit nur einem Unterschied. Sie schließen zeitgleich einen Mietvertrag mit dem Käufer ab, der Sie berechtigt in Ihrem Haus auch nach dem Verkauf zur Miete zu wohnen. Das Haus wird also verkauft und gleichzeitig zurück gemietet. Daher kommt auch der Name: Rückmietverkauf.
Beim Haus- oder Wohnungsverkauf, müssen Sie den Kaufvertrag natürlich notariell beurkunden. Der Kaufvertrag sollte auch regeln, dass Sie auf Basis des Mietvertrags berechtigt, weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen zu können. Sie können im Mietvertrag die Kündigung durch Eigenbedarf ausschließen. Somit können Sie, solange Sie wollen, unkündbar, in Ihrem eigenen Haus weiter wohnen bleiben.
Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
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Die Kaufpreisgestaltung beruht auf Ihrer individuellen Vereinbarung mit dem Erwerber. Bestenfalls erhalten Sie als Kaufpreis den Verkehrswert Ihres Hauses. Hilfreich ist, wenn Sie in diesem Zusammenhang über ein Wertgutachten verfügen, auf dessen Grundlage Sie den Preis für Ihr Haus verhandeln können.
Als Immobilienmakler stehen wir Ihnen gerne für eine erste Werteinschätzung und im Rahmen des Immobilienverkaufs auch für die endgültige Kaufpreisgestaltung zur Verfügung.
Um einen Kaufinteressenten zu finden, kann es sich empfehlen, den sich nach Maßgabe des Verkehrswertes ergebenden Kaufpreis etwas zu reduzieren und einen Abschlag hinzunehmen. Sie müssen stets berücksichtigen, dass Sie schließlich in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen bleiben wollen und ein Erwerber bereit sein muss, Sie im Haus auf einen zu vereinbarenden Zeitraum auch wohnen zu lassen. Generell ist jedoch zu sagen, dass Sie bei dem Rückmietverkauf den wahrscheinlich höchsten Preis für Ihre Immobilie erhalten.
In den vertraglichen Vereinbarungen sollte der Passus enthalten sein, dass Ihr Mietrecht fortbestehen bleibt, wenn der Erwerber das Haus an einen Dritten weiterverkauft. Der Erwerber sollte auf die ordentliche Kündigung verzichten. Sie sollten auch das Thema Mieterhöhung ansprechen. Je nachdem, wie Sie den Kaufpreis gestalten, kommt auch der Verzicht auf eine Mieterhöhung für einen bestimmten Zeitraum in Betracht.
Wichtig ist, dass Sie Ihre Liquidität aus dem Hausverkauf nicht vollständig und sofort aufbrauchen. Schließlich müssen Sie nach dem Verkauf der eigenen Immobilie in der Lage sein, die Miete zu zahlen. Kommen Sie in Zahlungsverzug, hat der Vermieter selbstverständlich das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Sie veräußern Ihr Haus zum Verkehrswert von 300.000 € und kalkulieren mit 1000 € Miete und einer jährlichen Kostensteigerung von 2 %, reicht der Verkaufserlös ca. 20 Jahre, um die Miete zu bezahlen.
Es empfiehlt sich auch die Vereinbarung, dass Sie keine weiteren Verpflichtungen haben, wenn Sie irgendwann aus dem Haus ausziehen.
Ein weiterer wichtiger Bestandteil des Mietvertrags ist die Vereinbarung, wer für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zuständig ist. Im Regelfall wird sich eine Vereinbarung empfehlen, wie sie auch in sonstigen Mietverhältnissen zu finden ist. Danach ist der Erwerber Ihres Hauses als Vermieter für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zuständig. Anders ist es bei kleineren Reparaturen. Sogenannte Kleinreparaturen, bis ca. 200 € im Jahr, müssen Sie selbst bezahlen. Sofern Sie Ihr Haus altersgerecht umbauen wollen, sollten Sie berücksichtigen, dass Sie dafür die Zustimmung des neuen Eigentümers benötigen. Ihr Haus ist insoweit nicht mehr allein Ihr Haus.
Als Immobilienmakler haben wir bereits einige Erfahrung mit dem Rückmietverkauf gemacht und beraten Sie gerne kostenfrei und professionell. Wir erklären Ihnen gerne und ausführlich, worauf Sie bei einem Rückmietverkauf achten müssen und helfen Ihnen auch beim Hausverkauf.
Um Ihr Recht auf Miete zusätzlich abzusichern, besteht die Möglichkeit, im notariellen Kaufvertrag ein Wohnrecht zu vereinbaren. Das Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen werden und sichert Ihr Mietrecht dinglich ab. Ihr Recht begründet sich dann also nicht allein auf den Mietvertrag, sondern auch auf dem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht. Sie sind damit doppelt abgesichert.
Die Vereinbarung eines Wohnrechts berechtigt Sie zur persönlichen Nutzung der Wohnung oder des Hauses. Außerdem dürfen Sie alle dem Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Hauses und des Grundstückes benutzen. Das Wohnrecht kann an allen oder an einzelnen Räumlichkeiten des Hauses bestellt werden.
Das Wohnrecht ist nicht auf eine andere Person übertragbar und kann nur von Ihnen persönlich ausgeübt werden. Sollten Sie Gläubiger haben, ist auch die Pfändung durch einen Gläubiger ausgeschlossen. Sie könnten vereinbaren, dass Sie die Ausübung Ihres Rechts auch einer anderen Person vollständig überlassen oder ein Untermietverhältnis abschließen dürfen. Letztlich kommt es darauf an, was Sie individuell mit dem Erwerber Ihres Hauses absprechen.
Die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts kann den erzielbaren Preis deutlich mindern. Deshalb sollten Sie die verschiedenen Alternativen und Möglichkeiten zum Immobilienverkauf im Alter und zur Immobilienrente am besten mit einem Experten besprechen. Dafür stehen wir Ihnen als erfahrener Makler, im Bereich der Immobilienverrentung, gern zur Verfügung.
Der Verkauf mit Wohnrecht stellt, neben dem Teilverkauf, eine weitere Alternative zum Rückmietverkauf, sollte aus unserer Sicht jedoch nicht kombiniert werden. Jede Alternative zum Verkauf mit Rückmiete hat Ihre eigenen Vor- und Nachteile. Umfangreiche Informationen zu allen Alternativen finden Sie am Ende der Seite und in unserem Ratgeber.
Der Verkauf mit Rückmiete kann eine Option darstellen, wenn Sie im fortgeschrittenen Alter sind und bankenunabhängig Liquidität benötigen. Sie übertragen zusätzlich die Verantwortung für das Haus auf den Erwerber, brauchen aber nicht auf Ihre gewohnte Umgebung zu verzichten.
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