Wollen Sie als Eigentümer Ihre vermietete Immobilie verkaufen, tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein und führt es als neuer Vermieter fort. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Dies gilt auch, wenn die Immobilie vorher im Eigentum zweier Miteigentümer stand, von denen nur einer mit Zustimmung des anderen den Mietvertrag unterzeichnet hatte. Voraussetzung für den Übergang des Mietverhältnisses ist, dass das vermietete Wohnungseigentum nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird.
Der Erwerber übernimmt das Mietverhältnis so wie es besteht und ist an den Mietvertrag gebunden. Er kann den Mieter nicht veranlassen, einen neuen Mietvertrag mit ihm abzuschließen und etwa veränderte Konditionen zu akzeptieren. Dies gilt auch dann, wenn zwischen Voreigentümer und Mieter ein bloß mündlicher Mietvertrag bestanden haben sollte. Der Mieter braucht keine Kenntnis davon zu haben, dass der Eigentümer sein Haus verkauft hat, da die Rechte aus dem Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen. Um zu vermeiden, dass der Mieter die Miete aus Unkenntnis an den alten Vermieter weiterhin zahlt, muss der Erwerber den Mieter über den Eigentumsübergang informieren.
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Kauf bricht nicht Miete – Rechteübergang mit Eigentumsumschreibung
Der Erwerber wird erst Eigentümer, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und die Eigentumsumschreibung vollzogen wurde. Erst ab diesem Zeitpunkt kann er seine Eigentümerrechte als Vermieter geltend machen und den Mietvertrag beispielsweise kündigen oder eine Mieterhöhung einfordern.
Will der Erwerber das Haus selbst nutzen, kann er den Mietvertrag wegen Eigenbedarf fristgerecht kündigen. § 573 Abs. II Nr. 2 BGB erkennt Eigenbedarf als berechtigtes Interesse an, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dazu muss er allerdings die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen einhalten. Danach ist die Kündigung regelmäßig am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573 c BGB). Will der Erwerber ein Mietverhältnis in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen, kann er auch kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) geltend zu machen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate (§ 573a BGB).
Bestehen gegenüber dem früheren Eigentümer Mietrückstände, kann der Erwerber das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug nur kündigen, wenn der Voreigentümer die Forderung an ihn abgetreten hat. Hatte der frühere Eigentümer rechtswirksam die Miete erhöht (z.B. wegen Modernisierungsmaßnahmen), tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte ein und kann den Mieter auf Zustimmung verklagen. Im Fall des Eigentumswechsels muss der frühere Eigentümer über alle in diesem Zeitraum seines Eigentums abgelaufen Abrechnungsperioden die Nebenkosten abrechnen.
