Wollen Eigentümer Teile (Wohnungen) einer Immobilie verkaufen, so ist dieses nur möglich, wenn vorher auf der Grundlage einer Bescheinigung über die Abgeschlossenheit, die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, separates Wohnungseigentum gebildet wurde.
Die rechtlichen Grundlagen der Abgeschlossenheit
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung vorliegen muss. Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) eines Gebäudes soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. II WEG). Abgeschlossenheit ist also eine Voraussetzung um separates Eigentum zu bilden.
Wie wird die Abgeschlossenheit einer Wohnung definiert?
Eine Wohnung ist in sich abgeschlossen, wenn sie vollständig von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten durch bauordnungsrechtlich zulässige Wände und Decken getrennt ist und einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat. Einen eigenen Zugang hat sie dann, wenn sie unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden kann. Zusätzlich muss die Wohnung die Führung eines Haushalts ermöglichen, insoweit über eine Küche oder eine Kochgelegenheit verfügen. Außerdem müssen Wasserversorgung, WC und ein Stromanschluss vorhanden sein. Bad, Dusche oder Heizung sind nicht zwingend. Auch der getrennte Bezug von Wasser, Gas, Strom oder Heizungswärme ist nicht erforderlich. Garagenplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Die Abgeschlossenheit einer Wohnung muss sich aus den Bauzeichnungen nachvollziehen lassen.
Wer bescheinigt die Abgeschlossenheit?
Das Gesetz stellt es den Bundesländern frei, ob und in welchen Fällen ein Bausachverständiger anstelle der Baubehörde den Aufteilungsplan ausfertigen und die Abgeschlossenheit bescheinigen kann. Bausachverständige müssen die persönlichen und fachlichen Anforderungen des § 48 Brandenburgischen Bauordnung erfüllen. Ansonsten sind als Baugenehmigungsbehörde die unteren Bauaufsichtsbehörden zuständig. Durch die Zuständigkeit der Länder, gelten in Berlin zum Beispiel andere Rahmenbedingungen als im Land Brandenburg.
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Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Grundbucheintrag
Um Wohnungs- und Teileigentum im Grundbuch einzutragen, bedarf es neben dem Aufteilungsplan auch der Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, in der diese auf dem Aufteilungsplan mit Stempel oder Siegel unterschriftlich bescheinigt, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räume in sich abgeschlossen sind.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwingend Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt Wohnungseigentum ins Grundbuch einträgt. Verstöße gegen die Anforderungen führen zur Ablehnung des Eintragungsantrags. Die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit ergeben sich aus der „Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen zur Abgeschlossenheit“.
Abgeschlossenheit von Altbauten
Das Abgeschlossenheitserfordernis kann sich als problematisch erweisen, wenn Altbauten in Wohnungseigentum umgewandelt werden sollen und der moderne Schall- und Wärmeschutz an Trenndecken und Trennwände, sowie der Brandschutz nicht gewährleistet ist.
Voraussetzung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
In der Regel sind die jeweiligen Bauaufsichtsbehörden für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig. Diese muss in einem formlosen Antrag zusammen mit den erforderlichen Dokumenten beantragt werden. Zu diesen zählen ein Eigentumsnachweis sowie zwingend Bauzeichnungen bzw. Aufteilungspläne.
Wie hoch sind die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt bei der jeweils zuständigen Baubehörde, die für die Erstellung Gebühren erhebt. Die Gebührenpflicht ergibt sich aus der Verordnung über die Baugebührenordnung (BauGebO). Die Höhe dieser Gebühr ist nicht einheitlich, sondern variiert in den einzelnen Bundesländern und Kommunen. Wollen Sie in Berlin eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen, so erteilt der Fachbereich für Bau- und Wohnungsaufsicht des jeweiligen Bezirksamtes Auskunft über die zu erwartenden Kosten für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen.
