Alleinauftrag

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Vereinbaren Makler und Verkäufer einen einfachen Alleinauftrag, verzichtet der Eigentümer als Auftraggeber gegenüber dem Makler für einen bestimmten Zeitraum auf sein ansonsten bestehendes Recht, gleichzeitig die Dienste verschiedener Makler in Anspruch zu nehmen. Er beauftragt einen bestimmten Makler allein und ausschließlich mit dem Immobilienverkauf seines Objekts. Der Makler erhält das „Exklusivrecht“, die Immobilie zu vermarkten. Soweit nichts anderes vereinbart ist, darf auch ein allein beauftragter Makler einen anderen Makler in Untervollmacht einbeziehen.

Der Auftraggeber verbindet damit die Erwartung, der Makler werde sich deshalb besonders intensiv für seine Interessen einsetzen. Auch wenn der Auftraggeber für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung des Alleinauftrags verzichtet, geht er damit keine Verkaufsverpflichtung ein. Dabei bleibt das Recht des Auftraggebers, sich selbst um einen Verkaufsabschluss zu bemühen, beim einfachen Alleinauftrag erhalten. Der einfache Alleinauftrag begründet kein Verbot von Eigengeschäften oder Direktabschlüssen durch den Verkäufer selbst (BGH VII ZR 236/59).

Vereinbaren Makler und Verkäufer oder Kaufinteressent einen qualifizierten und erweiterten Alleinauftrag, verpflichtet sich der Auftraggeber, direkt an ihn herantretende Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen oder den Makler zu Vertragsverhandlungen mit solchen Interessenten wenigstens beizuziehen. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann nur individuell zwischen Makler und Auftraggeber verhandelt, nicht aber nicht in Formularverträgen oder allgemeinen Geschäftsbedingungen pauschal vereinbart werden.

Regelmäßig vereinbaren die Parteien, den Alleinauftrag für einen bestimmten Zeitraum zu befristen. Damit soll dem Auftraggeber die Möglichkeit verbleiben, das Auftragsverhältnis mit einem erfolglosen Makler zu beenden und einen anderen Makler zu beauftragen. Fehlt eine Fristvereinbarung, gilt der Alleinauftrag als für eine „angemessene“ Zeit abgeschlossen. Was angemessen ist, bestimmt sich nach der Art der Immobilie und den Umständen, unter denen sie am Markt verkäuflich ist. Als angemessen gilt bei durchschnittlichen Immobilien eine Bindungsfrist von ca. 6 – 10 Monaten, bei schwierigen Objekten auch ein oder mehrere Jahre.

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