Alleineigentum

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Immobilie Haus Person AlleineigentumAlleineigentum bezeichnet im Sprachgebrauch das Recht, allein über einen Gegenstand (Mobilie) oder eine Immobilie zu bestimmen. Der Gegenstand oder die Immobilie gehören dem Alleineigentümer allein. Steht das Eigentum mehreren Personen zu, kommen Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum in Betracht.

Was ist Eigentum und Alleineigentum?

Eigentum ist nach § 903 (des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht des Eigentümers, „mit der Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen“. Das Recht wirkt sich also dahingehend aus, dass es das Verhältnis des Eigentümers zur Sache regelt (er kann nach Belieben damit verfahren) und die Stellung des Eigentümers gegenüber anderen Person bestimmt (er kann andere von jeglicher Einwirkung ausschließen).

Je nachdem, um welche Art von Eigentum es sich handelt, kann der Eigentümer entweder eigenständig handeln (Alleineigentum) oder ist auf die Mitwirkung anderer Personen angewiesen (Bruchteils- oder Gesamthandseigentum). Will der Eigentümer beweisen, dass er Eigentümer ist, muss er nachweisen, wie er das Eigentumsrecht erworben hat. In Betracht kommen z.B. Kaufvertrag, Schenkung, Erbschaft und bei Immobilien der Grundbuchauszug.

Besonderheit bei Alleineigentum an einem Grundstück

Besonderheiten bestehen bei Immobilien. Das Eigentum an einer Immobilie richtet sich danach, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. So vermutet § 891 BGB, dass das Recht an einem Grundstück derjenigen Person (Alleineigentum oder Gemeinschaft) zusteht, für die das Recht im Grundbuch eingetragen ist. Ist ein im Grundbuch ursprünglich eingetragenes Recht gelöscht oder wurde diesbezüglich nie ein Recht eingetragen, wird vermutet, dass das Recht nicht besteht.

Das Grundbuch genießt insoweit öffentlichen Glauben (§ 892 BGB). Das im Grundbuch eingetragene Eigentum (Alleineigentum oder Miteigentum) an einem Grundstück oder einer Wohnung (Stockwerkseigentum) begründet zudem ein dingliches Recht an der Immobilie, während das bloße Eigentum an einer Sache nur ein persönliches Recht gewährt.

Unterschied Eigentum – Besitz

Der Alleineigentümer hat im Regelfall auch den Besitz inne. Besitz bedeutet, dass er den Gewahrsam über eine Sache oder eine Immobilie innehat. Wer Eigentümer ist, muss aber nicht unbedingt auch den Besitz innehaben.

Beispiel: Wenn A dem B sein Auto leiht, bleibt A zwar Eigentümer, verliert aber faktisch den Besitz, sobald er das Auto an B übergibt. Umgekehrt muss der Besitzer nicht der Eigentümer sein.

Beispiel: A leiht B sein Auto. B ist Besitzer, weil er das Auto in Gewahrsam hat und darüber verfügen kann. Als Besitzer ist er aber nicht der Eigentümer. Eigentum bezeichnet also die rechtlichen Verhältnisse, Besitz die tatsächlichen Verhältnisse.

Welche Rechte hat der Alleineigentümer?

Hat eine Person Alleineigentum, darf sie Sachen (Mobilien) oder Immobilien besitzen, benutzen oder ungenutzt lassen, gebrauchen, Nutzungen daraus ziehen, die Nutzungen verbrauchen, aber auch zerstören, ohne irgendwelche Grenzen der wirtschaftlichen Vernunft berücksichtigen zu müssen (BGH NJW 2000, 1719).

Beispiel: Alleineigentümer A lässt sein unbebautes Grundstück unbebaut, obwohl ringsherum alle Grundstücke bebaut sind. Dass darunter das Ortsbild leidet, nimmt er unter Missbilligung der Nachbarn in Kauf. Da er als Alleineigentümer nach Belieben mit seinem Eigentum verfahren darf, haben die Nachbarn keinen Anspruch darauf, dass A das Grundstück bebaut. Das Eigentum stellt sich insoweit als ein absolutes Recht dar. Es wirkt gegen jedermann. Jeder andere muss es respektieren und alles unterlassen, was das Eigentumsrecht des Eigentümers beeinträchtigen könnte.

Grenzen des Alleineigentums

Das Eigentum ist ein umfassendes und absolutes, nicht aber ein schrankenloses Recht. Auch das Alleineigentum nicht. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) deutet Grenzen an, indem es darauf verweist, dass das Eigentumsrecht des Eigentümers nur insoweit besteht, als nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Insbesondere das Nachbarschaftsrecht zeigt, dass das Eigentum Grenzen hat. So darf ein Alleineigentümer sein Grundstück zwar nach Belieben nutzen, muss aber auch die Belange der Nachbarn berücksichtigen. Die Nachbarlage von Grundstücken erzwingt eine gegenseitige Rücksichtnahme und begründet das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot.

Beispiel: Alleineigentümer A möchte sein Haus möglichst nahe an die Grenze bauen, um sein eigenes Grundstück optimal auszunutzen. Um die Belange des Nachbarn B nicht zu beeinträchtigen, muss A die nach der Landesbauordnung vorgegebene Abstandsfläche einhalten.

Miteigentum, Gesamteigentum, Wohneigentum

Die Eigentumsverhältnisse sind unproblematisch, soweit nur eine einzelne Person (natürliche Person) oder eine juristische Person (GmbH, OHG, e.V.) Eigentümer ist. Die jeweilige natürliche Person oder juristische Person ist als Alleineigentümer identifizierbar. Gibt es mehrere Eigentümer, kommt es drauf an, auf welche Art das Eigentum begründet wurde. Steht das Eigentum mehreren Personen zu, kann es auf unterschiedliche Art und Weise begründet werden.

  • Miteigentum: Eigentum kann als Miteigentum nach Bruchteilen bestehen (Bruchteilseigentum). Dann besitzt jeder Miteigentümer Miteigentumsanteile nach Bruchteilen. Beispiel: Eheleute A und B sind jeweils zur Hälfte im Grundbuch als Eigentümer ihres Familienwohnheims eingetragen. Bei Miteigentum gehört jedem Miteigentümer ein echter, aber auch nur ideeller Anteil an der Immobilie, über den er frei verfügen kann, ohne dass er den Miteigentümer fragen müsste. Bei Eheleuten ist jedoch zu berücksichtigen, dass ein Verkauf des Miteigentumsanteils eines Ehepartners im Familienrecht der ehelichen Treuepflicht zuwiderlaufen würde, weil jeder Ehegatte sein Eigentum nur mit Rücksicht auf die Belange des anderen ausüben darf. Wurde für die Errichtung des Hauses eine Baufinanzierung abgeschlossen, sind die entsprechende Verträge und Rechte in Abteilung III des Grundbuches zu berücksichtigen.
  • Gesamthandseigentum: Gesamthandseigentum ist das ungeteilte Eigentum einer Personenmehrheit. Beim Gesamteigentum gehört z.B. ein Grundstück zu einer Vermögensmasse, die mehreren Personen zusteht. Die Personen können in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu einander stehen oder Miteigentümer einer Erbengemeinschaft sein. Auch wenn Eheleute den Güterstand der Gütergemeinschaft ehevertraglich vereinbart haben, ist das gemeinschaftliche Vermögen der Eheleute Gesamthandseigentum. Jedem Beteiligten der Gesamthandsgemeinschaft steht dann nur ein Anteil am gemeinschaftlichen Gesamtvermögen zu, nicht aber an der einzelnen dazugehörigen Sache selbst. Über ihren Anteil an einzelnen Gegenständen des Vermögens (z.B. am Familienwohnhaus) können die Gesamthandeigentümer nicht verfügen. Will ein Ehepartner als Gesamthänder seinen Anteil verwerten, muss er die Auflösung der Gemeinschaft betreiben. Die Auflösung kann darin bestehen, dass die Ehe geschieden und die Immobilie verkauft wird. Genauso kann die Ehe fortbestehen bleiben, sodass lediglich die Immobilie verkauft wird.
  • Wohnungseigentum: Ein Sonderfall ist das Wohnungseigentum. Es begründet sich darin, dass eine Immobilie in einer Teilungserklärung oder in einem Teilungsvertrag in mehrere abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt wird. Eine einzelne Wohneinheit begründet das Sondereigentum eines Eigentümers. Dieses Sondereigentum kann als Alleineigentum einer einzigen Person oder als Miteigentum mehrerer Eigentümer (Bruchteilseigentum, z.B. Ehepaar) oder als Gesamthandseigentum einer Personenmehrheit (GbR, Erbengemeinschaft) ausgestaltet sein.

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