Gebäude altern. Auch wenn eine ordentliche Unterhaltung und die beständige Instandsetzung und Instandhaltung die Lebensdauer hinauszögern können, haben Gebäude eine begrenzte Lebenszeit. Die Alterswertminderung begründet im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes den Verkehrswert, der wiederum die Grundlage für die Verhandlungen über den Kaufpreis einer Immobilie darstellt. Sie sollten also die Alterswertminderung berücksichtigen, wenn Sie Ihre zum Beispiel Ihre Immobilie in Berlin verkaufen möchten.
Wie wird die Alterswertminderung ermittelt?
Nach § 23 Abs. I ImmoWertV ist die Alterswertminderung unter „Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln“. Dabei ist regelmäßig eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Die Wertminderung einer Immobilie wegen Alters drückt sich in einem Vomhundertsatz des Herstellungswertes aus, der dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtlebensdauer des Gebäudes entspricht. Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach einem linearen Abscheidungsmodell. Bei einer Immobilienbewertung im Sachwertverfahren findet der der Wertverlust eines Gebäudes als Alterswertminderung Berücksichtigung.
Alterswertminderung – ein Berechnungsbeispiel
- Gebäudeherstellungskosten eines vergleichbaren Normgebäudes: 183,894, 80 €
- Gesamtnutzungsdauer: 64 Jahre
- Restnutzungsdauer: 19 Jahre
- Prozentual: 70,31 %
- Alterswertminderung: 129.296, 43 €
- Gebäudewert: 54.598,37 €
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Welche Faktoren beeinflussen die Alterswertminderung?
Es versteht sich, dass sich die Gesamtlebensdauer und damit die Restnutzungsdauer durch Investitionsmaßnahmen verlängern, aber auch verkürzen können. Wenn unterlassene notwendige Instandsetzungsarbeiten oder andere Umstände dazu führen, dass die Restlebensdauer des Gebäudes im Vergleich zu anderen als verkürzt betrachtet werden muss, ist eine erhebliche Alterswertminderung zu berücksichtigen. In Betracht kommen Baumängel, die bereits bei der Errichtung des Gebäudes verursacht wurden oder Bauschäden, die nach der Fertigstellung des Gebäudes eingetreten sind.
Die Alterswertminderung kann durch „Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“, hinausgezögert werden und verlängert damit die Restnutzungsdauer (§ 23 Abs. VI ImmoWertV). Umgekehrt können Umstände auftreten, die den Wert zusätzlich mindern. Zeigt sich ein Gebäude als technisch überaltert (z.B. einfachverglaste Fenster, feuchte Keller), wird die Alterswertminderung verstärkt.
Was bedeutet Restnutzungsdauer?
Die für die Alterswertminderung maßgebliche Restnutzungsdauer ist in § 6 Abs. VI ImmoWertV als Zahl der Jahre definiert, in denen die „bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Die Restnutzungsdauer ist wiederum abhängig von der Gesamtnutzungsdauer (§ 23 S. 2 ImmoWertV), die bei Wohngebäuden üblicherweise bei 60 – 80 Jahren anzusetzen ist.
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