Arglistig verschweigen

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Bei einem Immobilienverkauf, wollen Kaufinteressenten möglichst alles wissen, was die Immobilie betrifft. Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass das Haus Mängel hat, steht oft der Vorwurf des arglistigen Verschweigens im Raum. Arglistig verschweigen bedeutet das „Hervorrufen oder Aufrechterhalten eines Irrtums durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen“ (§ 123 BGB).

3D Grafik Haus LupeDie Täuschungshandlung kann darin bestehen, dass der Verkäufer einen bestimmten Umstand behauptet oder verschweigt. Sein Verhalten ist nur relevant, wenn der Kaufinteressent mit einer Aufklärung rechnen durfte und somit eine Aufklärungspflicht des Verkäufers und/oder des Maklers bestand. Arglistig handelt nach der Rechtsprechung auch, wer „Angaben ins Blaue hinein“ macht. Ansatzpunkt für die Arglist ist hierbei die Kenntnis der eigenen Unkenntnis.

Arglistig verschweigen – Mängel

Als Verkäufer ist ein Eigentümer nicht verpflichtet, den Kaufinteressenten über jeden vorhandenen Mangel aufzuklären. Eine Aufklärungspflicht besteht nur, wenn der Kaufinteressent konkret fragt und der Verkäufer dann behauptet, er könne dazu nichts sagen oder Angaben ins Blaue hinein macht oder die tatsächlichen Umstände bagatellisiert oder herunterspielt. Beispiel: Der Verkäufer antwortet auf die Frage des Interessenten, ob im Haus Asbest verbaut wurde, mit einem entschiedenen Nein, obwohl er hierzu nichts Konkretes weiß.

Eine Aufklärungspflicht besteht auch dann, wenn es sich um Mängel handelt, die eine ordnungsgemäßen Besichtigung nicht zugänglich und damit für den Interessenten nicht erkennbar sind. Ist dies nicht der Fall, braucht der Verkäufer auch ohne Nachfrage des Käufers nicht aufzuklären. Beispiel: Das zum Verkauf stehende Fachwerkhaus war von Schwamm, Trockenfäule und Hausbock befallen. Da der Sachverständige festgestellt hatte, dass die Schäden deutlich sichtbar waren, konnte sich der spätere Käufer nicht darauf berufen, der Verkäufer habe ihm diese Mängel arglistig verschwiegen.

Hat der Verkäufer arglistig einen Mangel verschwiegen, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten. Damit wird der Vertrag aufgehoben und rechtsunwirksam. Der Käufer kann den Kaufpreis zurück verlangen und muss die Immobilie auf den Verkäufer zurück übertragen.

Alternativ kann der Käufer das Haus auch behalten und Gewährleistungsansprüche geltend machen, insbesondere den Kaufpreis mindern oder, falls ihm ein nachweisbarer Schaden entstanden ist, Schadensersatz fordern. Ein Gewährleistungsausschluss greift in diesem Fall regelmäßig nicht.

Der Käufer trägt die Beweislast dafür, dass der Verkäufer ihn arglistig getäuscht hat. Dafür helfen ihm oft Indizien. Beispiel: Der Verkäufer hatte die von Schimmel befallene Wand vor der Besichtigung frisch überstrichen.

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