Arglistig verschweigen

3D Grafik Haus LupeWenn Sie zum Beispiel Ihre Immobilie in Berlin verkaufen, wollen Kaufinteressenten möglichst alles wissen, was die Immobilie betrifft. Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass das Haus Mängel hat, steht oft der Vorwurf des arglistigen Verschweigens im Raum.

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Was bedeutet arglistig verschweigen?

Arglistig verschweigen bedeutet das „Hervorrufen oder Aufrechterhalten eines Irrtums durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen“ (§ 123 BGB). Die Täuschung kann darin bestehen, dass der Verkäufer einen bestimmten Umstand behauptet oder verschweigt. Sein Verhalten ist nur relevant, wenn der Kaufinteressent mit einer Aufklärung rechnen durfte und somit eine Aufklärungspflicht des Verkäufers oder eine Aufklärungspflicht des Maklers bestand. Arglistig handelt nach der Rechtsprechung auch, wer „Angaben ins Blaue hinein“ macht. Ansatzpunkt für die Arglist ist hierbei die Kenntnis der eigenen Unkenntnis.

Wann ist der Verkäufer verpflichtet über Mängel aufzuklären?

Als Verkäufer ist ein Eigentümer nicht verpflichtet, den Kaufinteressenten über jeden vorhandenen Mangel aufzuklären. In Immobilienkaufverträgen wird in der Regel nicht auf die genaue Beschaffenheit des Objekts eingegangen, die Aufklärung findet im Rahmen er Besichtigung statt. Eine ausdrückliche Pflicht zur Aufklärung besteht nur, wenn der Kaufinteressent konkret fragt und der Verkäufer dann behauptet, er könne dazu nichts sagen oder Angaben ins Blaue hinein macht oder die tatsächlichen Umstände bagatellisiert oder herunterspielt.

Beispiel: Der Verkäufer antwortet auf die Frage des Interessenten, ob im Haus Asbest verbaut wurde, mit einem entschiedenen Nein, obwohl er hierzu nichts Konkretes weiß.

Eine Aufklärungspflicht besteht auch dann, wenn es sich um Mängel handelt, die eine ordnungsgemäßen Besichtigung nicht zugänglich und damit für den Interessenten nicht erkennbar sind. Ist dies nicht der Fall, braucht der Verkäufer auch ohne Nachfrage des Käufers nicht aufzuklären.

Beispiel: Das zum Verkauf stehende Fachwerkhaus war von Schwamm, Trockenfäule und Hausbock befallen. Da der Sachverständige festgestellt hatte, dass die Schäden deutlich sichtbar waren, konnte sich der spätere Käufer nicht darauf berufen, der Verkäufer habe ihm diese Mängel arglistig verschwiegen.

Arglistiges Verschweigen im Kaufvertrag

Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten. Damit wird der Vertrag aufgehoben und rechtsunwirksam.

Der Käufer kann den Kaufpreis zurückverlangen und muss die Immobilie auf den Verkäufer zurück übertragen. Die arglistige Täuschung des Verkäufers bedingt nicht zwangsläufig den Rücktritt vom Kaufvertrag. Alternativ kann der Käufer das Haus auch behalten und Gewährleistungsansprüche geltend machen, insbesondere den Kaufpreis mindern oder, falls ihm ein nachweisbarer Schaden entstanden ist, Schadensersatz fordern. Ein Gewährleistungsausschluss greift in diesem Fall regelmäßig nicht.

Der Käufer muss arglistige Täuschung nachweisen

Der Käufer trägt die Beweislast dafür, dass der Verkäufer ihn mit Arglist getäuscht hat. Dafür helfen ihm oft Indizien.

Beispiel: Der Verkäufer hatte die von Schimmel befallene Wand vor der Besichtigung frisch überstrichen.

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